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最近一段时间，房地产再次成了最吸引人们眼球的行业，在几个月前业界还在讨论是否出现小阳春的时候，现在的热度似乎到了盛夏，全国频现地王、央企重金拿地、房价迅速回升、二手房市场大热，再加上国土部宣称地价只占房价23%，上海在建大楼倒塌等等，有关房地产的新闻不断冲击着人们的神经。而相比之下，地产圈的声音却没有以往那么引人关注，记者就此采访了华远集团总裁任志强，对话目前房地产业的一些热门话题。要给政府算算账《财道》：尽管广渠路15号地的拍卖已经过去半个月时间了，但是围绕央企重金砸地的话题却一直都在热议。这一次中化方兴用40亿拍到地王，已经引起了众多非议，潘石屹就公开感叹现在开发商拿地不理性，还有人已经在替中化方兴算账了，就像当年业内给华润的橡树湾算账一样，认为只有卖到两万五以上才能不赔钱，您对这个现象如何看待，是否高房价只是来源于高地价？任志强：一直都有这样的情况，当北京连续拍出几个天价土地之后，媒体上就不断地在每一次天价地之后都精心地替开发商算账，看看这个天价地中的产品要卖多少钱才能有赢利。同时还在与现有周边正在销售的楼盘价格做对比，看看“面粉是否已经贵过面包”。好像整个社会都在为开发商操心，表面上担心开发商的能力，背后则是对房价上涨的更大担忧。但是这种房价上涨的预期难道与土地价格上涨无关吗？其实，更应该让社会给政府也算算账，而不是替开发商算账。比如，北京市今年5月份成交土地的情况是：十五块用地，其中十块土地以底价或近底价成交，主要为远郊、旧村改造的用地，略好的五块地溢价中标。这五块溢价中标的土地合计建筑面积为48万平方米，成交总价为24.2亿元，溢价高达14亿元，每平方米平均溢价2919元。溢价的概念是政府已核算完土地的开发成本，核算完应收取的70年或40年土地出让金后的额外超额利润，并未包括原有的土地出让金收益。平均土地成本7818元，如果算上3%的契约税，那这个数字就变成了8052元/平方米。《财道》：您的意思是政府对于高地价也负有责任，是不是有什么好的建议呢？任志强：政府力争增加从土地中获取的收益是必然的经营行为，但房价不能在高地价的支撑下掉下去。如果土地的拍卖活动不是顺延的分期，而是在同一时间、不同场地中进行，土地的溢价仍会步步高升吗？可惜政府不但从溢价上希望获取土地中的最大收益，从拍卖的方法上也在用吊胃口的方式延长决策的周期，达到逐步提高预期并抬高地价的策略。比如，如果是在同一天、同一时间举行拍卖活动，那么就可能形成大多数企业无法参加所有地块举牌的情况，因为大多数企业无资金实力同时对多块土地举牌并中标，这样在减少了企业选择的机会的同时，也减少了竞争的对手数量和能力。但如果是每天一场拍卖会，则天价地势必会影响第一场竞争中的失败者，他们会重新对已出现的天价地影响下重新研究举牌的办法，也在这种天价地预期的推动下提高预想的中标价格。这样每一次的土地溢价都给下一次的土地溢价找到了理由，溢价预期每次都提高一个台阶，并从市区向郊区蔓延，又从郊区返回市区，交叉影响。最终形成了“鱼翅”与“粉丝”一起飞涨，相互追高的现象。政府本就无法用加大总量的方式来平衡供求关系，又在追求土地出让的利润最大化与追求房价稳定的双重矛盾中打架。真到了要认真讨论房价的快速增长时，又要挥舞大棒转向市场了，被戏弄的恰恰是饥渴之中的开发商，最终损失的却只能是消费者。
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