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央企拿地潮势不可挡 民营资本转战二三线城市 |
2009-07-27 |
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中国电子背景的中泽置业19.6亿元拿下北京奥运村乡地块，保利地产38.1亿元拿下重庆鸿恩寺地块，中化集团背景的中化方兴40.6亿元拿下北京广渠路15号地……上半年，以央企为代表的国有资本在土地市场一掷千金的豪派作风，令民营资本望而兴叹。业内人士认为，6月份开始崭露的央企拿地只是刚刚开始，下半年，央企的身影将继续活跃于国内各大土地交易市场，尤其在北京市场，已经被抬高的房价让民营资本胆战心惊，而财大气粗的央企仍有足够的资金，不惜成本地扩大土地储备。中国不动产研究中心研究员认为，如果政府对央企资金特别是主业中不包括房地产开发一项的央企资金进入房地产行业采取默许的态度，将来央企过剩的资本有可能会继续流入土地市场，可能导致楼市进入新的观望期。国字号风光无限克而瑞(中国)研究中心报告显示，2009年上半年，各月成交总价排行前十的地块中有60%的高价地块由国资背景企业获得。特别是在土地市场较为冷清的一季度，国资背景企业几乎包办了所有高价土地。6月国资背景企业继续在土地市场上占据重要位置，广州、北京、南京、常州多个城市的多幅高价土地依旧被实力雄厚的该类企业收入囊中。中国电子背景的中泽置业19.6亿元拿下北京奥运村乡地块，保利地产38.1亿元拿下重庆鸿恩寺地块，中化集团背景的中化方兴40.6亿元拿下北京广渠路15号地……国字号在巨资纷纷拿下各地地王、风光无限的同时，也为民营资本的同行们带来浓厚的阴影。一位不愿透露姓名的民营资本开发商告诉记者，在银行和政府的支持下，他们很难抵挡国企在土地市场的势头，“他们资金雄厚，且对运营成本不敏感，这是我们无法企及的”。克而瑞(中国)首席研究员陈啸天认为，国字号大举拿地，一方面是因为国资背景企业对于土地价格并不敏感，所以市场的变化对于这一类企业并无太大的影响；另一方面，政府为了维持土地市场的成交，会要求一些国资背景企业拿地。带动地价疯涨央企拿地对地价的推动力是毋庸置疑的。5月15日，保利在密云拿得一块地，这实际上是央企背景的房地产商在2009年第一次拿地。以此时间点为界，北京市土地市场呈现出截然不同的表现。5月15日前，成交的溢价宗地数仅占成交宗地数的17%，5月15日后，成交的溢价宗地数就占到成交宗地数的52%。5月15日之前，成交地块溢价率仅为0.044，5月15日之后，溢价率飙升到0.703。5月21日，广渠路10号地竞拍中，中国电子虽然惜败富力地产，但透过这次竞拍，可以很明显地看出央企资金已经开始蠢蠢欲动。此时，市场尚未出现100%溢价率的土地，但当央企资金正式杀入土地市场后，地价明显上涨。据统计，5月21日后，溢价率超过100%的土地占到成交地块的28%。中国不动产研究中心认为，实力雄厚且风险控制意识较弱的央企资金进入北京土地市场，势必导致北京土地市场竞争的加剧。在市场预期并不统一，土地市场未来走势还不甚明朗的情况下，央企背景资金大手笔拿地，短期内有可能基本统一市场预期，造成一段时间的开发商“争抢”局面，出现一定时间内的溢价率暴增，地价迅速高企，地王频现的火爆态势。高企的地价迫使中小开发商将关注重点移向次重点的区域，比方说大兴等郊区县，从而造成土地市场需求的区域传导。仅仅是开始SOHO中国董事长潘石屹认为，从经济现状考虑，央企资金大举进入房地产市场也是必然，“国家的4万亿救市资金和宽松的货币政策最大的受益者就是国企，但这些大手笔拿地的央企的主业基本都面临产能过剩情况，拿了钱投向主业会更加剧产能过剩的情况，这些老总只能想别的花钱办法，房地产是最好的选择”。据了解，中化方兴在4月份就刚刚获得200亿元的银行授信。业内认为，这与其央企背景有极大关系。记者采访中了解到，房地产业内普遍认为今年以来，房地产行业明显出现“国进民退”的趋势，以央企为代表的国有资本在土地市场大获全胜，尤其在一线城市的土地争夺战中，以万科为代表的民营资本明显败落，被迫转战二三线城市。但是，这仅仅是开始。中国不动产研究中心研究员认为，套用冰山理论，目前虽然央企背景拿地事件尚少，但是想拿地的央企肯定不止这几家。并且考虑到央企资金真的想进入土地市场的话，在技术上除了直接拿地之外还有其他许多方式，比方说通过企业之间合作。因此，如果政府对央企资金特别是主业中不包括房地产开发一项的央企资金进入房地产行业采取默许的态度，将来央企过剩的资本有可能会继续流入土地市场，可能导致楼市进入新的观望期。针对市场对央企大举拿地的质疑，近期，政府也发出了提醒信号。7月21日，“央企大老板”——国资委主任李荣融对国资背景资金纷纷进入房地产行业表态，认为央企需要更清醒、更稳健、更扎实地做好自己的工作。
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