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2007年中国十大“地王”有变相囤地等待解套者 |
2009-07-28 |
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国土资源部开展的房地产项目用地地价专项调查结果显示，从我国土地市场实践看，最终影响地价的决定性因素主要是市场供求关系。 记者26日从国土资源部获悉，由中国土地勘测规划院、国土资源部土地利用管理司从今年5月底开始进行的这项调查，范围为全国105个地价动态监测城市，调查方式为城市内分区域随机抽样，对象主要是2006年以来取得土地且已进入销售阶段的商品房开发项目，部分房地产市场不够活跃的城市选取了少量2004年、2005年取得土地的案例。此次测算案例统一为以招拍挂方式、“净地”形式公开出让的商品房用地。在620个有效案例中，销售房价最高为45000元/平方米，最低为1130元/平方米；地价占房价最低比例为5.3%，最高为58.6%。大多数案例的地价房价比在15%至30%之间。全部案例平均为23.2%，其在30%以下的约占78%。按案例所处地域划分，东部地区案例316个，地价房价比平均为27%；中部地区案例158个，地价房价比平均为21%；西部地区案例146个，地价房价比平均为18%。 国土资源部专项调查结果认为，从我国土地市场实践看，最终影响地价高低的决定性因素主要是市场供求关系，而土地需求直接受开发企业对未来房价预期的影响。在招拍挂出让国有土地时，开发企业之间不同的报价主要基于各自对未来房价的预期以及期望实现的利润，预期房价扣除建安成本和利润后即为开发企业报价。预期普遍向好则竞价激烈、“价高者得”，反之则底价成交甚至流拍、流标频现。除预期因素外，近几年部分城市出现个别楼面地价高于周边房价即所谓“天价地”现象，与土地自身区位、其他行业资金进入以及企业上市融资、资本运营等多种因素也密切相关，其中“地段越好、房子越好卖”的规律导致开发企业间竞争激烈。 此次调查房价为商品房开盘时平均售价，地价为土地出让时楼面地价。土地取得时间为取得国有土地使用权证时间。值得注意的是，由于土地从购买到开发销售，一般有2至3年时间，期间房价会随经济周期而变化调整。在2007年全国十大“地王”中，既有以数千万元违约损失退地的，也有变相“囤地”等待“解套”的。因此，拍卖后的土地闲置监管问题值得高度关注。
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