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我省“二套房”限制政策 暗中解禁 |
2009-04-30 |
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记者昨日获悉，目前我省已有工行、中信银行、建行三家银行出台政策，明确提出如出于“改善需要”购买二套房，可比照首套房（利率最低可打7折，首付比例最低20%）的利率执行，但更多银行却选择了只做不说。
尽管多数银行目前尚未明确这一说法，但从实际操作来看，由于“改善需要”这一说法难以界定，不少客户购买二套房时，都以“改善需要”为理由，享受到了首套房的优惠利率。有银行在新出台的房贷政策中明确提出，不管购房者买了几套房，只要房贷已结清，再买普通房都可按首套房享受利率优惠。业内人士认为，这说明监管部门此前出台的“二套房”限制政策，已暗中解禁。
三家银行 明确放宽二套房贷
记者昨日从建行福建省分行获悉，该行在春节前就出台了有关个人住房贷款利率政策细则，明确对居民贷款用于购买普通自住房和改善型普通自住房的，可在贷款利率和首付款比例上按优惠政策（利率最低可打7折，首付比例最低20%）予以支持。即居民申请贷款用于购买普通自住房时，经查询中国人民银行个人征信系统，符合以下几种情况，均可执行首付款比例最低20%、贷款利率最低打7折。
建行规定的四种情况分别是：一是首次申请个人住房贷款；二是申请的个人住房贷款为公积金贷款配套组合贷款；三是居民无个人住房贷款余额，即在此之前的个人住房贷款已结清；四是借款人仅有一笔尚未结清的个人住房贷款、经了解借款人是首次购买改善型普通自住房。
据悉，在建行之前，我省的工行和中信银行，已于上周对外发布类似消息，但相对于建行，工行与中信银行的政策会更模糊些。如工行规定：对已贷款购买一套普通住房的居民，为改善居住条件，再贷款购买第二套普通住房，可按首次贷款购买普通自住房的优惠政策执行。中信银行规定类似。
两个限制被突破 二套房暗中解禁
“从三家银行的政策看，二套房贷款已宽松了不少。”昨日，福州一知名房产中介负责人表示，做出这种判断主要源自两个方面。
据介绍，根据此前银监会出台的政策规定：已购买一套普通住房的居民，如其家庭平均面积大于当地人均居住面积，再贷款购买第二套房普通住房，要执行“二套房”政策，即其贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，首付比例不得低于40%。
然而，从目前已经出台政策的三家银行来看，监管部门要求的“人均居住面积”的前提，已被银行忽略。也就是说，按照现有的银行规定，福州一个三口之家，即便原来的住房面积已超过90平方米（福州2008年人均居住面积近30平方米），但其只要是出于“改善需求”，再买一套140平方米的房子，仍能享受7折房贷利率以及20%首付款的优惠，而不需要根据银监会的“二套房政策”来执行。据悉，除了各家商业银行，之前我省出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》中，也未提及“人均居住面积”一说。
另一方面，根据监管部门此前出台的政策要求，购房者之前只要有贷款记录，无论是否结清，再买第二套房，都需按照二套房政策执行。但这一要求目前也已被忽略，以建行的政策为例，“居民无个人住房贷款余额，即在此之前的个人住房贷款已结清”，再购买改善型二套房，也可享受到最低7折的利率优惠。
已买别墅再购二房 利率也能打7折
省内一家国有银行的人士称，由于“改善型住房”难以界定，同一客户在不同银行申请房贷利率的结果，自然不同，即便是同一个银行对同样的客户也会做出不同的认定结果。
此外，上述中介人士分析，监管部门此前出台的“二套房优惠政策”中，除了“人均居住面积”和“贷款记录”已经被各家商业银行忽略外，各家银行政策中的普通商品房限制，在实际操作中，也很难被落实。
这一说法得到福州某股份制银行个贷部门一位人士的证实。据介绍，按照目前各家银行的规定，购房者出于“改善需求”再买第二套房，要想享受到首套房的优惠利率，必须是普通商品房。而按照福州市对普通住房的认定，标准主要有两条：一是房屋面积在144平方米以下，二是房屋实际成交价格在一定标准以内［鼓楼、台江区为每平方米8500元以下（含），其他城区房屋实际成交价格每平方米7000元以下（含）］。
然而，银行在审批购房者的贷款申请时，申请人留在人民银行的征信记录中，只有贷款余额和还款情况，而没有此前购买房子的具体信息，因此，购房者的首套房到底是不是普通商品房，银行也很难认定。“我们不可能到房管局去查，所以已买了别墅的客户，再申请买二套房，说不定也能得到7折优惠！”
整体房价仍较高 吸引不了投资者
上述多位银行业人士认为，从实际操作上讲，二套房政策已名存实亡。银行业与地产中介人士普遍认为，真正有改善需求的购房者，将可节省不少利息支出，但由于目前房价整体仍处于相对较高的水平，吸引不了多少投资性购房者加入。
一家股份制商业银行风险防控部门人士称，二套房政策放不放开，象征意义大于实际意义。购房者需要警惕的是，在目前楼市成交量相对放大的背景下，二套房限制名存实亡的现象，会被某些利益集团故意曲解为房地产市场已经回暖。 (记者 方传柳 实习生 王本添)
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