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三口之家＜90m2 才可享受房贷优惠 |
2009-04-30 |
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福建在线讯（记者 蔡雪萍 黄欣达 周昆 韩燕丽 陈洪亮）国务院出台刺激房地产市场的新政中，有一部分福州已经在执行，比如“个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税”，福州在11月1日出台的房产新政已经开始执行。
昨天的新政对于福州来说，具有主要意义的有两个方面：一是，对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。二是，个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
昨日福州房地产界人士和银行相关人士结合福州的具体情况对这两个政策做出了详细的解读。
大多专家表示，新政的出台对推动楼市、提升信心有一定促进作用。
但我省房产专家王阿忠认为，国务院的救市新政还是在交易环节再进行更多让利优惠。
楼市观察
为何40多天4次出手救楼市
昨日，国务院常务会议出台促进楼市健康发展的三项新措施。其实，在短短四十多天内，这已是国家第4次出手稳定房地产市场。
11月5日，国务院进一步扩大内需、促进经济增长的十条措施出台，“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度，加快棚户区改造，实施游牧民定居工程，扩大农村危房改造试点”被列为“国十条”之首；继而，“促进房地产市场平稳健康发展”成为国务院召开会议部署落实中央政策措施的七项工作之一，房地产行业地位提升为“国民经济的重要支柱产业”；而在前不久结束的中央经济工作会议上，2009年五项重点任务中有两项都谈到房地产行业。
如此密集出台稳定楼市的政策，是因为楼市与宏观经济密切相关，经济好才能大家好。
眼下，房地产投资需求萎缩已经产生连锁反应，逐步影响相关行业，如钢铁、建材、家具等。随着房地产市场的冷却，成交凝冻、土地流标，地方财政空前吃紧。
“经济对房地产的过度依赖已是一个短期内无法改变的事实，一时还找不到一个产业来替代房地产对经济的拉动。”广东省房地产协会会长蔡穗声说。
在此情况下，重新提振房地产业成为促投资、保经济的必要选择。以房地产消费拉动内需的根本，就是拉投资、保增长、促就业、稳大局。
据新华社
新政解读
首套房不卖也可享受优惠
在昨天的新政中，提到对于二套房贷款松绑的问题，专家们均表示，只是对过去政策的重申。
多家银行人士均称，2007年12月11日央行和银监会发布“二套房政策”补充通知的相关内容时，已规定对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
光大银行福州分行相关人士指出，此次国务院新政真正的放宽在于，目前有些银行规定要先把首套房卖掉，才可以享受购买第二套房的优惠政策，而国务院的政策没有规定要卖掉首套房。
根据国务院新规，但首套住房人均面积低于当地平均水平（福州地区各银行使用的“人均住房面积”为福州市统计局2006年发布的２９．６平方米作为参考，以三口之家来算，即低于90平方米），如超过购买第二套住房，则依然按照“二套房政策”执行，即首付不低于40%，贷款利率上浮到基准利率1.1倍。
期待优惠指向需求环节
我省房产专家刘福泉表示，减免营业税和房地产税对于增加房产流通有积极意义，但当前市场最重要的是提振市场信心、解决存量房产的销路问题。
“这其实存在一个矛盾，如果要加大保障性住房建设力度，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设，这又增加了供应量。如此一来这势必降低了购房者的价格预期。”刘福泉说。
我省房产专家王阿忠也认为，新政只是在交易环节减免相关税费，还是没有涉及需求环节。交易环节税费的减免优惠往往低于开发商的打折，实际上开发商的让利优惠对买方市场的影响才大。政府的新政更多只是体现在提振购房信心层面，市场的回暖更多是有赖于开发商的行为。
市场反映
二手房：房源短期将增三成以上
据叶斌估计，2005年、2006年是福州商品房交易的一个高峰期，如果新政对该部分房源交易成本进行减免，在短时间内会让市场新增35％—40％的可交易房源，这对于促进市场供需交易活跃十分重要。
“可交易房源多了，实际就是增多购房者的选择空间，一些一直处于观望中的购房者就很可能因为找到合适的房源，而出手购房。”郑爱新说。
黄少华告诉记者，从11月福州出台房产新政后，二手房11月单月交易量就比10月上涨了30％。而本月截至目前的交易量也比11月上涨了20％。
“政府降低交易成本的做法还是得到了市场的认同，福州的房产交易在逐步走出低迷。”叶斌说，“而国务院出台的新政将进一步促使市场回暖。”
开发商：“在冬天里看到春天”
福州多家房地产开发商表示，由于目前市场的观望气氛还是比较浓厚，整个楼市还是处于冷静状态，这个政策是“冬天里看到春天”。总的来说，政府几次的救市效果还是明显的，比如11月份销售额就高出10月份。有消费能力的二次置业者还是一个比较大的消费群体。
“但力度还不够大，政策上还是留有一个尾巴。”融侨集团福州地产副总经理汪鼎荣表示，对人均面积的规定，2年年限的限定等，没有完全放开。
另外，对于金融支持，他表示，虽然对融侨这种大企业来说影响不大，但是加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对于中小开发商是一个比较好的消息。
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