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解读新物业格式合同系列报道二 |
2009-04-30 |
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□本报记者 林春长 张隽 朱晓洁
今年来，福清某花园小区的业主苦不堪言。小区内３７栋住宅楼，有２０栋住宅楼的消防通道被堵，其中一大部分被改成了步行街的店面，业主出入住宅楼不得不绕行。
物业私自占用小区公共用地，业主该如何维权？新物业合同条例对此有何相关规定？昨日，相关专家对此进行分析解读。
消防通道变店面住户出入需绕行
据了解，该小区住宅楼的一二层为步行街店面，三层以上是住宅区。小区内３７栋住宅楼，只有１７个消防通道能通往外面，其余２０个全部被堵住。
蔡女士住在该小区９号楼，她表示，平时只能从小区旁边一家百货商场的楼梯和８号楼旁的一个２．４米宽的坡道出入小区。小区内共有１３００多户，几千人出入小区大多数都要绕行，只有１７个消防通道及５个车道供住户通行，到了上下班高峰期，这些通道变得非常挤。
小区几名业主透露，２００６年１０月６日，该小区３＃Ｂ座８０２发生火灾;今年３月４日，９＃Ｃ座柴火间起火。两次消防人员都及时赶到，但因小区没有消防通道，同时安全通道上的消火栓内也没有水管，消防人员无法及时灭火，给业主造成不少损失。
过去起诉物业需通过业委会
对此，福建理争律师事务所的丁兆增律师说，消防通道被占，绿化带被改成停车位，以往遇上这样的事，业主除了向有关部门反映，大多没有更有效的处理方法。
丁兆增说，根据旧的物业合同，业主个人有没有诉讼主体值得商榷，“旧物业合同里，基本没有就物业私自改造公用区域方面，对其进行约束”。由于合同里没有相关条款，根据合同法，业主也就没有依据对物业提起诉讼，自然没有诉讼主体的资格。
丁兆增认为，如果一定要起诉的话，按照物权法，公用绿地属于全体业主，只有业委会有资格起诉。
明文规定物业不得私占公共用地
《新物业服务合同》第十九条第（十）项明文规定：不得擅自占用和改变本物业管理区域内共有部分的用途；如需在本物业内改、扩 、重建或完善配套项目，应与甲方协商并经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，报有关部门批准方可实施。
第（二）项也提到，“开展各项物业服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业的便利获取不当利益”。
单户业主可提起诉讼
对此，丁兆增表示，新合同签订后，若物业私占共同用地，业主在不违反现行法律的基础上，业主个人认为公共用地被占，影响了其权益，就可以拿着合同，向法院起诉要求维权。
同样，如果业主有私占公用绿地的情况，其他业主和物业也可以通过同样的方式进行维权。
物业免责的个别情况
丁兆增说，如果物业经和业主协商并经过三分之二业主同意后，仍然有个别业主持反对意见的话，按照民法条款中“少数服从多数”的原则，以及新格式合同内的规定，物业是享有免责权利的。
热点解答
市民陈女士：新出台实施的《福州市物业服务合同》（试行）要到哪里查询具体条例？
房管部门相关人员：可登录福州市房地产联合信息网进行查询，网址：http://www.fzfdc.gov.cn
市民吴先生：如果物业方面巡逻到位，监控也到位，但又不是业主自己的过失造成车辆被盗的，根据新出台的物业服务合同，物业应该赔偿业主的损失吗？
专家解答：根据新物业合同规定，物业未做好公共区域的安防和秩序维护，是业主索赔的前提。在双方均没有过错的情况下造成案件发生，只要公安机关认定物业尽责，是可以免责的。
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