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福州楼市新政引发热议 市场回暖还需多方面配合 |
2009-04-30 |
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“本市房产新政的力度相当大，尤其是调整普通商品住房的认定标准和转让自用住房征税年限由5年改2年。这将在很大程度上恢复房产市场的人气。”1日，福州多数开发商及房产专家表示，福州刚刚出台的救市一揽子举措，能让不少打算买房的市民吃下“定心丸”。不过，市场的最终回暖还需要多方面因素的配合。 福州市政府出台的《关于促进福州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》昨日正式施行，试行一年（详见11月1日本报A2版）。此次福州放宽楼市政策的“大手笔”，引发了各方热议。 直接效果： 买房人负担大大减轻 “新政很关键的一点是，改变了以往福州遍地是‘豪宅’的局面。这将直接降低买房者的购买成本，对市场的人气拉升作用是很明显的。” 融侨地产、融信地产人士都表示，在降低买房人负担方面，该举措意义重大。 据悉，此次是福州市高档房认定标准短期内的第3次调整。长期以来，福州每平方米5500元以上的住房算“豪宅”，要征收总价3%的契税（5500元以下的为普通住宅，减半按1.5%征收）。 据麦田房产副总黄少华介绍，按此标准，福州市区大多数房子都属于高档房，尽管不少旧房、老房与高档房根本搭不上边，但也按此标准征税，买房人的负担很重。因此，今年8月，福州将豪宅标准由每平方米5500元以上上调至每平方米7000元。但新规又设定条件，须在2007年1月1日以后，通过公开出让方式取得商品住宅用地的项目，才能享受契税减半至1.5%。而10月21日，我市又推出促进商品房流通的新政，核心内容是将单价在7000元/平方米以下的房源，契税减半条件放宽，只要是2007年1月1日后签订商品房买卖合同的房源，住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积140平方米以下（包括140平方米）、单套成交价格在7000元/平方米以下的就能契税减半。此次，建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同区段住房平均交易价格1.44倍以下的房子被界定为普通住房。 在业内人士看来，调整力度一次比一次接近市场预期。“8月的调整措施比较保守，10月的调整就比较接近市场预期了。而这次调整后，大多数房源都算是普通住宅了，相当部分的一二手房购房户的契税负担将大大降低。这将刺激楼市的有效需求。”黄少华说。 记者获悉，以市民购买一套100平方米、单价1万元的北江滨房产为例，按之前的高档房政策，必须缴纳总房价3%的契税。而按最新的政策，由于这一带的房产平均交易价格很高，1万的单价在同区段住房平均交易价格1.44倍以下，个人只要交0.5%的契税5000元，节省了2.5万元，力度不可谓不大。而首次购买90平方米以下普通住房的个人免契税，更是实现了“零契税”购房。 二手房中介： 促进成交关键看价格 采访中，不少房产行业人士说，他们对之前国家的楼市新政没有免除“5年内住房要征收5.55%营业税”这一条款表示失望，而本市的新政将其进行了调整，将在一定程度上提升二手房市场的人气。 “本次新政实施前，市民购买5年内的二手房，负担比较重。”黄少华说，此前福州市规定对交易未满5年上市销售的住房征收营业税，还有印花税、土地增值税、个人所得税。而营业税为房价的5.5%，印花税金额为房价的0.05%，税率为1%的土地增值税一般针对高档住宅征收，个人所得税为房价的1%。 记者采访获悉，目前福州二手房市场上，购买“购买时间2年以上5年以下”的房源，在二手房市场上的比重相当大，大约占30%左右。在“销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；购买超过2年普通住房转让的，暂免征收营业税；对个人转让自用2年以上住房的，暂免征收个人所得税”的新政实施后，这部分房源的成交税负将大大减轻。如一套符合标准的总价为60万元的非高档房源，被免去的费用包括营业税33000元、印花税300元、个人所得税6000元，总计39300元。 黄少华强调，税费下降虽然是好事，但对于一般居民来说，房地产市场的价格是否平衡才是问题的关键所在。毕竟新政最鼓励市民购买的是90平方米以下普通住宅，而这类住宅的消费群主要是“刚性需求者”，对价格相当敏感，在目前环境下容易摇摆。如果他们认为政府已将能拿出的优惠都拿出来，自己又确实需要购买住房，房东开出的房价又符合他们的预期与支付能力，那成交量就会上去。 开发商： 谨慎乐观看待后市 “去年9月国家出台房产调控措施的时候，我就说过，我们最关心的还不是首付款比例提高的问题，而是严格房地产开发贷款管理和严格规范土地储备贷款管理的举措。”福州一家较知名的地产开发企业的财务总监告诉记者，地产市场的两大命脉，就是“银根”和“地根”。现在地价这么高，尽管有的地产企业实力雄厚，能靠自有资金拿地，但是后续开发不大可能离开银行的支持。 “今年初以来，福州土地拍卖一再流拍，也能体现这一点。”该财务总监表示，去年9月的房产政策，不仅规定商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款，而且规定对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款，直接对地产商的运作产生很大的影响。 而本市的新政无疑在一定程度上降低了开发商拿地的门槛。几位不愿意透露身份的开发商对记者表示，在鼓励开发商方面，政府无疑是尽力采取了一些优惠措施，如土地出让价款可以按比例分3期缴纳、公开出让取得用地可分宗办理、对信用高的开发商要求金融机构重点扶持、土地增值税可以分期缴纳等等。 “不过效果的体现，最终还要看房产交易量能不能上去。”开发商们表示，目前他们手里的钱确实不是很充裕，即使买地款能分期缴交，如果手头现有的房子卖不出去，他们也不一定有钱购买。而银行为了防范风险，扶持力度有多大也待观察。 采访中，记者了解到，临近年底，确实有不少开发商拿出了部分价格相对优惠的房源进行促销，以期回笼资金。他们表示，如果资金周转顺利，而本市的房产新举措又能使真正想买房者出手，那么对合适的地块，他们可能考虑出手。 房产专家： 新政生效需要时间 对于新政的效果是否会“立竿见影”，业内人士普遍的看法是，政策的消化生效需要累积效应，短期内较难刺激市场成交大幅反弹。 福州知名房地产专家王剑超表示，本市出台的一揽子新政都是实质性的利好。一方面减轻了开发商的压力，缓解了其资金链紧张的局面，另一方面通过减免税费鼓励购房者入市，将有效刺激购房。对目前楼市而言，新政将起到为市场交易松绑、减负地产开发成本等积极作用。 不过，王剑超强调，目前楼市低迷，并不完全是由税费引起的。前两年，楼市一路高歌猛进，那时的税费已经就存在了。现在市民之所以不愿意买房，主要持对楼价看跌的心理。目前福州楼市成交价格在每平方米7000元左右，有70%的购房者预期心理价位是每平方米5500~6000元。新政所规定的个人首次购房减免税费等内容，能起到一定的提升市场信心的作用。但是，却不一定能从根本上扭转市民对市场的预期。 在王剑超看来，楼市能否真正回暖取决于两个方面。一是整体经济逐渐好转，另一方面则是开发商考虑价格适当下调。他表示，虽然福州楼市较少公开降价，但促销已经花样百出，比如买房送车等举措。这其实已经是楼价开始“暗降”，但力度与市民的预期不太吻合。要想成交量提升，获得利好的开发商应考虑价格让利。只有房价达到市民的预期心理价位，才能释放更多的购买需求。在他看来，只有顺应民心民意和政策导向，开发商才能逐步走出现在的困局。
（福州晚报记者 江海 陈娟）
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