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福州地区大学新校区限价房价格敲定 |
2009-04-30 |
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Ｎ本报记者 方传柳
核心提示
中央“组合拳”救市措施再度出手（详见昨日N1版）。此次个人房贷利率下限下调，是否涵盖已发放商业性个人住房贷款的现存购房者？改善型普通自住房该如何界定？是否意味着已执行一年多的二套房政策彻底终结？首付降低和利率下限下调，对于银行来说是不是意味着风险加大而利润却在变小，从而导致主观上的不情愿而抵消了央行政策？这些大家关心的问题，将在本月27日央行继续推出实施细则后有明晰的答案。也就是说3天后，这些悬念将解开。
昨日，本报邀请各方专家，对这些热点问题进行分析。
【焦点一】新政是否惠及已购房者？
历史来看可以涵盖，但新政或许不会一刀切
央行此次调整政策的第一条，即是“自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍”。读者首先关心的是，已经发放商业性住房贷款的，能否享受新政下调利率？
据悉，在央行最近两次下调贷款基准利率之后，目前5年期以上的商业性住房贷款的基准利率为7.47％。按照目前各家商业银行的通常做法，首套房商业性住房贷款执行的利率为0.85倍下限水平，实际利率为6.3495%。如果现在可以执行0.7倍，那么优惠利率将继续下浮15％，减少1.1205百分点，为5.229％。那样，40万元20年期采用等额本息法的商业房贷，月供将减少256.27元。
按照央行新闻发言人的说法，这部分购房者的利率调整主要取决于两个因素：一方面，金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；另一方面，贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
省内一家国有大银行个贷中心人士告诉记者，几年前，央行也调整过商业性个人住房贷款利率的下限，当时是从下浮10％，调整为15％。“幅度不大，因此只要信用良好的客户，基本上都调整了，但这次幅度很大，各家银行可能会考虑到自身的收入，可能不会一刀切！”
中行省分行、兴业银行福州分行等相关人士表示，昨日房贷方式调整公布后，一些正在办理尚未放贷的客户要求暂缓，希望搭上“新车”，等新细则出台后再放贷。对于客户问到的购买首套90到140平方米之间的普通自住房，首付和贷款利率该按照何种标准来执行，改善型普通自住房首付和贷款利率如何执行等问题，银行人士表示，均需等到本月27日前后总行细则出台后才能明了。
【焦点二】二套房“枷锁”是否打碎？
界定“改善型住房”将成关键
对于地产商而言，中央此次救市政策令他们有些失望。昨日融汇地产一人士表示，此次救市政策比预期的要温和。像减免个人所得税、营业税调整等并没涉及，“政策很可能会踏空”，对市场将不会有明显的影响。
另一家地产销售总监也表示，他们此前希望的扩大贷款额度也没有放松，此外如取消“限外”、营业税5年改2年、二套房贷的规定也比较模糊。
不过，在他们看来比较模糊的二套房贷，昨日却引起市场的特别关注———央行和财政部在此次方案中创造了一个全新的词汇“改善型普通自住房”。根据政策规定，“如果以改善住房为目的，非首次置业也将享受利率以及首付优惠。”
尽管“改善型普通自住房”的权威解释尚待相关部门界定，但目前给有“改善住房需求”购房者和地产商的疑惑是：这是不是意味去年“9·27”的二套房新政策彻底松动？
据悉，2007年9月27日央行和银监会发布房贷新政，对于已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录的家庭，不论其贷款是否还清，再次向银行申请购买第二套（含）以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。采取商业住房贷款购买第二套房，首付款必须达到购房总额的40％，且利率执行10％的上浮。
上述一地产公司销售总监高彬认为，如果此次“改善型普通自住房”的名词解释较为宽松，七折利率、两成首付的享受面会大大扩大，无疑会刺激很大一部分有房又有钱的消费者入市。相对于至今尚未购房的消费者来说，这部分消费者才是楼市真正的主力军。写在政策中虽然只是几个字，带给房地产市场的却可能是数以百亿计的成交量变化，“这应该是对于去年二套房政策的一个解禁信号！”
此外，记者还注意到，此次央行新政中，即便在“普通自住房”和“改善型普通自住房”标准之外，对非自住房、非普通住房的贷款条件，央行也只要求金融机构“适当予以提高”，而并未像以往一样，制定一个类似“贷款利率必须提高至正常利率的110%”的严格标准。
一上市银行福州分行人士认为，在央行“赋予商业银行更大的自主决策空间”之后，银行在未来的放贷中，将有更大的话语权和主动权。可以预计，对于优质客户，商业银行将会在争抢过程中给出自己不同的价格，这也正是央行所期望的“是利率市场化进程的继续，有利于市场化定价机制更充分地发挥作用”。
【焦点三】新政执行效果会否打折？
风险加大利润摊薄，银行或将“惜贷”
央行的“双降”政策，引起银行业的关注显然要高过一些还在观望的购房者。一家上市银行福州分行一高管昨日告诉记者，由于新政来得太突然，他们一早就在开会研究。
据其介绍，由于房价高涨，今年以来交易量连续下滑，银行的房贷业务正面临巨大挑战。截至9月末，全国金融机构个人房贷的增量是2432亿元，比去年同期下降了56％。四大国有商业银行个人房贷增量同比下降46.8％，股份制银行中至少两家银行出现了负增长，其中华夏银行个人房贷增量负增长10亿元，民生银行个人房贷增量负增长29亿元。而以个人房贷为主要增长来源的个人消费贷款同样增长乏力。截至9月，全国金融机构的个人消费贷款的增量是3683亿元，比去年同期下降46.5％。
另一方面，10月9日央行最近一次将存贷款利率下调之后，3年期和5年期定期存款利率分别降为5.13%和5.58%。如果将个人商业住房按揭贷款的实际执行利率，下调至0.7倍的下限水平，那么５年期以上的实际利率仅5.229%，与5年期定期存款利率只差0.351个百分点。这样，银行存贷款利差将进一步缩小。
“首付降低到20％，利率下限又扩大到0.7倍，这样银行在利差缩小的同时风险却增大了，这与高风险高收益的经营风格相背！”这位人士坦言，在实施细则没有出来之前，仅仅依据央行目前的新政，将有可能导致银行在主观上惜贷，“收益比不高，我们宁愿少做一些贷款！”
上述另一家国有银行人士同样认为，“银行更愿意把钱贷给中小企业、其他消费类贷款以及银行间债券、中期票据等，因为这些项目的贷款利率，有的还可在基准利率上上浮，都比房贷款高！”此外，多家银行业人士表示，基于央行此次调整中各家商业银行具有很大的主导空间，他们会更多选择结合客户资信、还款能力情况，不会一刀切执行20%首付比例。
不过，交通银行首席经济学家连平昨日认为,此次有关房贷利率下调和降低首付的政策,对银行经营的影响有限，原因在于按揭贷款在各家银行的业务中占比不大。
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多层住宅3547元/m2、11层住宅3762元/m2、18层住宅3902元/m2
Ｎ见习记者 郑莉 通讯员 张增田
福建在线讯 记者昨日获悉，近日，省物价局正式核定了福州地区大学新校区教师生活区B区限价商品住房的销售价格，多层住宅3547元/m2、11层住宅3762元/m2、18层住宅3902元/m2。
据了解，以上销售价格是各类型住宅均价的最高控制价，销售时可以根据实际情况适当下浮。零售单套住房时，要以上述各类型住宅的销售价格为基础，按照整幢（单元）增减的代数和为零的原则确定楼层朝向差价。
物价部门要求，省直房地产开发公司应严格按照明码标价的有关规定，在销售场所的显著位置公布政府价格主管部门批准的销售价格文件，标示每套住房的销售价格，并在销售前将一房一标价情况报送省市价格主管部门备案。
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