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减税费降首付 国家重磅刺激楼市 |
2009-04-30 |
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本报记者 林海峰
关注理由
2005年来，以紧缩为特点的我国房地产宏观调控政策首次出现逆转迹象。根据国务院统一部署，财政部、中国人民银行昨晚相继发布“救市细则”。
财政部细则中，最重要的是：11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
央行的救市举措则为：金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款。自10月27日起，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。
业界认为，在房地产市场成交量持续低迷，世界金融局势恶化的背景下，我国对楼市从紧的宏观调控政策彻底松动。
【财政部救市】多项住房交易税费降低
昨晚7时许，财政部称，根据国务院统一部署，今年第四季度，有关部门将进一步完善有关政策措施，加大资助困难学生、住房保障等方面的工作力度。
记者注意到，财政部共发布十条措施，涉及楼市的就有四条：1.从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。2.金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例和住房公积金贷款利率优惠政策保持不变。3.加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。4.近日发布城市低收入家庭资格认定办法，以规范廉租住房和经济适应住房保障以及其他社会救助工作中的城市低收入家庭资格认定行为。
□解读
发出保增长有力信号
财政部财政科学研究所副所长白景明表示，国家出台降低住房交易税费的政策，不能简单地视为是仅仅针对房地产市场的调控措施，是对国家宏观经济牵一发而动全身的调整，发出了保经济增长的有力信号。
众多房地产业人士则认为，目前房屋交易量下降，消费者持币待购，和住房交易环节税费过多有一定关系。较高的住房交易税费并没有达到抑制投机的效果，反而增加了买卖成本，抑制了消费者的购房欲望。
白景明说，楼市和资本市场对经济运行关联度很高，调整楼市可以起到四两拨千斤的作用，同时也是规范房地产交易，加快房地产市场制度建设的好机会。此次下调住房交易税费，是我国应对全球经济动荡的积极做法，通过与货币政策协调作用，有助于保持房地产市场的稳定，促进国民经济平稳较快发展。
营业税和个税下步也可能下调
“这是多年来政府高层首次在房地产问题上出现对于交易环节税费的放松，并明确提出鼓励购房。”福州地产界有关专家昨晚表示。
据悉，在商品房交易环节的税收主要针对购买新房和买卖二手房。一手房交易中，购房者需要交纳的税费包括契税和印花税等；二手房交易环节，除购房者同比例缴纳契税和印花税外，售房者需缴纳个人所得税、营业税等。
一般个人普通住房的契税率为房价的1.5％，印花税率为0.05％。土地增值税则根据房子面积大小实行不同的税率，而房产交易过程中还有相应的房产登记费、税费和中介费。
“在目前楼市交易量萎缩严重的情况下，下调房地产交易税收主要目的还是刺激楼市需求。”中央财经大学税务系黄桦教授认为，另外有可能松动的税费还包括营业税和个人所得税。而按现行规定，消费者购置一套房产证未满五年的二手房，要征收5%的营业税，而个人卖房净收入的20％要缴纳个人所得税，未来都有可能调整。
□算账
50万元房源仅契税就可省2500元
福州麦田房产代理的副总黄少华昨晚说，新政将大幅减少二手房的税费成本，以一套总价50万元的普通住宅来算，新政前，购房户要按1.5%交契税7500元，新政后的契税是按1%交，就可省去2500元；印花税是买卖双方各0.05%，新政后免交印花税，买卖双方就可各省去250元。同样的，以福州为例，每平方米7000元以上的属于非普通住宅，要交缴土地增值税，以总价100万元的房源来算，销售时，卖方（包括开发商）要交1%的土地增值税1万元，新政实施后除了免收印花税外，这笔钱也可省去。
【央行救市】首付比例和利率下限“双降”
财政部公布救市细则一个小时后，央行旋即宣布，自１０月２７日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的０．７倍；最低首付款比例调整为２０％。
央行同时宣布下调个人住房公积金贷款利率。其中，五年期以下（含）由现行的４．３２％调整为４．０５％，五年期以上由现行的４．８６％调整为４．５９％，分别下调０．２７个百分点。汶川地震灾区居民灾后购置自住房的贷款利率下限、最低首付款比例以及住房公积金贷款利率优惠政策不变。
央行指出，金融机构对客户的贷款利率、首付款比例，应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。
央行规定，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
□解读
首付比例调低不会致金融风险
从今年10月27日起，对首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20%。首付款比例调低，会不会导致金融风险？
央行发言人昨晚表示，首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。为此，人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为２０％的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。此外，保持借款人偿还住房贷款月支出不高于其月收入５０％的政策不变，也有利于防范信贷风险，并从偿付能力角度合理引导居民住房需求。
改善型普通自住房 央行尚未界定
什么叫做改善型普通自住房？昨日，央行对此未做界定。央行称，金融机构将会在本月27日前完成实施细则的拟订工作，借款人可向贷款银行咨询。
不过，福建融汇地产的一位人士分析说，尽管新政对“改善型普通自住房”没有明确定义，但它表明了此前以家庭为单位“一刀切”的二套房政策已在适度松绑。以福州目前的政策为例，只要全部符合2007年1月1日以后获得土地的，且面积在140平方米以内、容积率在1以内、房价每平方米在7000元以内的都算普通住宅。那么今后买这类房源的购房户，只要属于“改善型”的、属于“自住”的，就可以享受首次购房的优惠政策。福州多家开发商的老总也认为，新政在二套房政策方面已经放松了，目前急需地方政府制定实施细则，明确“改善型普通自住房”的种类，以便市场实行。
贷款未还部分 利率也可下调
已发放的商业性个人住房贷款尚未偿还部分，此次能否依据新政下调利率？央行表示，这部分的利率调整主要取决于两个因素：一是金融机构对借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否属于普通住房，以及借款人信用记录和还款能力等风险因素的综合评估；二是贷款合同对于贷款利率调整方式的约定。金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
我省一商业银行相关人士还介绍，公积金贷款利率的下调范围除了新办理公积贷的客户外,还包括已购房的客户,这类客户的利率下调时间将从明年1月1日起执行(与银行另有协议约定的,按约定执行)。
□算账
30万按揭20年 每月少还192元
如果贷款30万元，还款期为20年，采取等额本息还款法还款，5年以上的商业性住房贷款基准利率为7.47%。本次调整前，最优惠利率为6.3495%，月还款额为2210.22元。调整后，最优惠利率可达到5.229%，月还款额为2018.01元，每月少还192.21元。
【后市前瞻】楼市回暖，还得看地方
尽管对国家楼市新政的影响表示比较乐观，但福州一开发商老总昨晚仍称，利率和税费的下调幅度给购房户的“优惠额”，与开发商每套高达十万元以上的打折优惠相比，差距不小。要全面拉动购买力，后市还需要新的政策。
“救市还没完，下一步就是看地方政府的力度了”，福州房地产专家王阿忠表示，根据财政部的说法“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”，这很有可能导致各地依此下调契税，升级到下调营业税阶段。
王阿忠认为，新政都是针对交易环节的，对开发商来说，“最要命”的信贷紧缩政策并没有任何放松的迹象。所以目前来看，还不会立刻改变市场观望的气氛。
福州房价会不会上扬？我省房地产专家刘福泉分析说，新政将提升购房者的实际购买能力或信心，特别刺激那些有着强烈买房欲望的群体买房。但房价走势如何，目前还不好判断。对开发商来说，要抓住这难得的机会，继续加速促销加速销售，尽快回笼资金。
刘福泉还表示，一年来的股市跳水已让不少人的财富大幅缩水，楼市消费的中坚购买力元气大伤，这是楼市回暖的一大“硬伤”。
□新华时评
楼市调控不是保“高房价”
Ｎ据新华社电
目前，我国部分城市房地产市场交易低迷，商品房价格下跌。
房地产业与50多个行业相关，在国民经济中的作用举足轻重。保持房地产业的健康发展，对于稳定经济发展大局具有重要意义。如果房地产市场持续低迷，相关行业都会受到影响。此外，目前世界经济增长明显放缓，已开始影响我国经济发展，保持房地产业稳步发展更显得重要。
促进房地产业发展的另一个重要意义，在于改善居民居住条件。近日召开的国务院常务会议，关于促进房地产业发展的措施是与诸多“努力解决好涉及民生的问题”的措施一并提出来的。保障低收入群众和特殊群体基本生活的政策取向十分明显。可见保障和改善民生，仍然是国务院常务会议的着眼点：国家将着力解决需求不足的问题，目的是“支持居民购房”，而不是维护高房价。
房地产业的持续发展，需要相应的居民消费能力、消费意愿作支撑。房价长期超过居民消费能力，不能说是健康的发展。当前房地产市场交易低迷，是近两年房地产投资过度、房价非理性上涨后的调整。正是由于前期过高的房价透支了房地产业效益，抑制了居民购房意愿，才使它陷入了困境。
最近几个月来，一些地方相继出台了刺激房地产市场交易的措施，但当地房地产交易量至今未出现明显回升。这也说明，当房价已经超过居民消费能力时，既要维持房价上涨，又要拉动交易量上升，是很困难的。房地产业要健康发展，需要在房价和交易量的合理平衡上做文章。
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深圳9月房价领跌全国
据新华社电 国家发改委、国家统计局昨日发布数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%，环比下降0.1%。其中，深圳房价降幅最大，新房价格同比下降10.8%；二手住房销售价格则同比下降16．0％，环比下降0．6％。
统计显示，9月份新建住房销售价格同比下降的城市有6个：深圳-10.8%、广州-5.2%、昆明-2.3%、惠州-1.3%、南京和南充均为-0.8%。环比价格下降的城市有25个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-5.6%、南京-2.9%、广州-1.4%、桂林-1.2%、上海-0.9%。
9月份二手住房销售价格同比下降的城市有11个，其中降幅较大的城市主要包括：深圳-16.0%、温州-3.5%、郑州-3.5%、南昌-2.3%和包头-2.1%。环比价格下降的城市有23个，其中降幅较大的城市主要包括：海口-2.6%、西安-0.8%、厦门-0.7%、大理-0.7%和深圳-0.6%。
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