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5月楼市 量价齐升背后藏的玄机 |
2009-07-14 |
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据兰州晨报报道 企稳了一年的兰州房价，今年又步入上升通道。5月份，兰州楼市成交量与4月份环比上涨165%，新建房价同比上涨5.7%，位列全国第二位。
“量价齐升的背后，有市场供给与需求因素，也有价格攀比客观上形成的市场共谋。”
6月5日，张建斌再次来到雁滩看房子，这里他已经来过多次了。
上一次来时是5月中旬，正是柳絮飞扬的季节。“当时没有下决心。”这次，张建斌想最后确定一下，然后把合同签了。然而，张建斌遭遇了意外，售楼小姐告诉他，房价已经涨了。
“今年年初房价还是4800元，转眼间就直奔5300元！”张建斌说。
迅猛上涨的房价让张建斌有些无奈。“本打算今年夏天买套房子，现在又拿不定主意了！”张建斌说。最终，急于结婚的他，还是痛下决心把房子定了下来。他害怕房价会继续上涨。
张建斌为房子发愁时，陈坤却有些欣喜。2007年，陈坤在“山水名庭”购买了一套住房，当时正在修建中，每平方米4080元。
“当时，我们觉得贵得很！”在陈坤下决心购买的前两个月，“山水名庭”的房价是3800元。
“迟了两个月，每平方米就多花280元，一套房子算下来就要多花近3万元。”很快，陈坤的后悔就被庆幸取代了，“山水名庭”的价格一路上涨，到6月11日，已经是6090元了。
今年春节过后，兰州房价逐渐走高。
3月份，兰州新建住房价格同比上涨4.6%，上涨幅度居全国第三。而此时，全国70个大中城市房屋销售价格同比下降1.3%。
4月份，全国房价同比降1.1%，兰州房价涨幅再居前三，成交571套，但仍比2008年同期低200多套。分析人士认为，前4个月，兰州市投资进展不理想，部分项目进展缓慢、新开工项目落实不够、房地产开发仍未走出萧条局势。
5月份，兰州商品房成交1514套，成交面积165187.95平方米，与4月份环比分别上涨165%和153.8%。兰州新建房价同比上涨5.7%，位列全国第二，与银川、西宁两个西北省区省会城市一起，占据全国新建房价涨幅前三位。
毫无疑问，5月的兰州楼市创下了今年的一个高峰。兰州商学院统计学院院长庞智强教授分析认为，从公布的数据来看，5月份兰州商品房的成交量(套)是4月份的2.65倍，比4月份上涨了165%；成交面积约为4月份的2.54倍，比4月份上涨了153.8%。
“5月份，沪深A股市场再现‘红五月’，而房地产市场也呈现出和股市同样火爆的局面。”房地产业界资深人士张明真(化名)说。
兰州房价究竟涨到了什么程度，近几日，记者实地探访了一些楼盘。
安宁“丰宁德尚”去年10月份的价格是每平方米3500元，如今涨到了4300元左右；“山水名庭”去年是每平方米5600多元，今年6月达到了每平方米6090元。
“以前兰州楼市，每次价格上涨的幅度在50元到100元之间，今年一涨就是200元到500元。城关区范围内已经没有4000元以下的房子了，6000元的房价属于基本正常。”张明真说。
6月9日，广武门附近的“盛世凯旋宫”售楼中心前，巨大的凯旋门造型吸引着过往行人的目光，记者刚到门口，就有门童过来开门，进门后的服务更是周到，制作精美的模型让人一目了然。
“这是兰州市一流规划的高品质豪宅。”售楼先生介绍说。从售楼先生提供的材料来看，这个楼盘有每平方米7680元、7580元、7080元3种价格，而且不同的楼层加价也不一样。
张明真说：“这恐怕是兰州新开盘的商品房中价格最高的了。”
知名房地产研究专家、兰州大学社会与经济发展研究中心副主任林柯认为：“按照目前的态势，兰州的房价有可能突破8000元/平方米！”
去年，对于中国而言是不同寻常的一年。各种因素直接影响了消费心理，全国各地楼市销量急剧萎缩，住宅销售面积下滑20%。兰州楼市也同样面临着销售量下滑、价格低迷的态势，一些房地产商或明或暗地推出了优惠措施。许多人判断，兰州的房地产市场处在降价销售的前夜，许多人持币观望，等待着降价。
“5月份，有关人士在分析4月兰州楼市的统计数据时，还信誓旦旦地说，兰州楼市仍未走出萧条，转眼之间，市场情况就大变，让许多人措手不及。”张明真说。
突如其来的房价上涨，让张建斌措手不及。他很是懊悔，如果去年下决心购房的话，至少可以节省四五万元。这对于他来说，基本上是一年半的收入。
许多媒体对房价上涨进行了分析，基本观点是这样的：“此次房价上涨的原因是银根放松所致，在通胀预期下，将会有越来越多的投资需求进入楼市，绝大部分一线城市的房价上涨将不可避免。”
同时，去年至今国家出台了一系列刺激经济增长的政策，促使经济层面向好的方向发展，各地政府部门也接连出台针对房地产市场的救市政策，如今这些政策开始发挥作用。
“特别是一些税费减免政策，对刺激住房市场还是有一定作用的。”林柯说。
这是全国楼市的大势，对兰州本地而言，价格上涨还有其特殊性。
林柯认为，兰州的房价是由兰州特定的地理空间约束、开发成本及市场需求共同决定的。
[分页符] 黄河穿兰州而过，沿河两岸大山对峙。兰州市最为热闹的西固、安宁、七里河、城关4个区，就分布在山河之间的葫芦形盆地上。特殊的地形造就了兰州依山傍水的山河风光，也造成了兰州城市发展空间日益局促、土地资源日趋紧张的局面，建房成本自然也水涨船高。
“目前，兰州房屋成本价平均为每平方米4000元，每平方米4500元的房子基本上就是‘皮包骨’了！”张明真说。所谓的“皮包骨”就是刚刚够成本，没有多少利润。
林柯认为，除了地理空间约束外，市场需求的变化是5月兰州楼市量价齐升的重要原因。市场购买力开始回弹。观望了一年的消费者已无法继续观望下去，毕竟生活还要继续，结婚的、就业的、移居的不能再等待了。在消费者和房产商的僵持战中，最终熬不住的是消费者。同时，相当一部分信贷资金也流入了房地产市场，投机者开始“抄底”。就兰州楼市而言，“洼地”效应的作用也非常明显。全省各个市州有实力的人都在兰州购买房子，直接刺激了兰州楼价的上涨。
“这样一来，量价齐升就不奇怪了！”林柯说。
针对兰州楼市5月量价齐升的形势，兰州市房地产管理局市场处一位负责人认为，市场的情况在好转。
兰州楼市量价齐升，是否能够被当作兰州楼市明显回暖的表现呢？
庞智强说：“我觉得还需要作进一步观察！”
“现在说兰州楼市回暖有些为时过早。”林柯一针见血。
随着城市人口的增长和城市土地供应越来越紧张，兰州房地产市场的供需矛盾将会持续比较长的时期。
庞智强说：“短期内兰州楼市是否存在‘有支付能力的需求大于供给’的问题，恐怕还不好妄下结论。”
回暖的时间太短了，而且主要集中在上半年。上半年恰恰是房屋销售量比较高的季节。“看楼市是否回暖，关键要看持续时间有多长。”林柯说。
实际上，兰州房地产开发商面临着两个难题。一方面，金融危机并没有真正触底，房地产开发商大多贷款建房，经营风险继续增大，要解决这个问题只能涨价，用买涨不买跌的心理战来刺激消费者，争取最大限度地回笼资金；另一方面，在价格上涨的情况下，兰州城区房屋投资价值正在缩水。自2002年，兰州楼市从自住型转向投资型。房地产商宣传内容从居住条件转变为周围环境和投资潜力价值。然而随着兰州城区房价接近每平方米8000元，其“投资价值”已经没有什么优势了。
林柯认为：“根本的原因是，居高不下的房价和市民购买力的差距日益拉大，这个问题不解决，房地产市场就不可能真正回暖。”
“楼市回暖最终应该体现在市民有支付能力的需求增加上。”庞智强说。
作为一个普通的工薪族，张建斌的工资并不高，相反在金融危机的影响下，实际收入却在缩水。“工资虽然没有降低，但物价上涨了呀！衣食住行的费用都在增加。”
据上海市的调查数据，高房价下仅仅有20%的居民买得起房子。“兰州居民的情况也不会好到哪里去！”张明真说。如今购买住房的市民，年龄大都在35岁以下，并不是城市的消费主流。他们购买住房最为主要的原因是结婚，购房资金基本都是父母和亲朋好友支援的，他们推动房地产价格上涨的可能性非常小。
庞智强说：“我认为兰州楼市的真正回暖尚需时日，当然也不排除由于季节性因素、政策性因素、甚至人为炒作等原因引起楼市的短期波动。”
林柯也认为：“这次量价齐升的情况，除其他因素外，不排除形成‘共谋’的可能。”
种种理由表明，这次兰州楼市回暖背后玄机重重。
“在所有的商品价格中，房价是最难捉摸的！”张明真说。
6月9日，一条消息吸引了人们的目光，国家将对房地产价格进行调查。房价中不可预见的因素太多了，其中大部分是人为因素，如建房周期的长短、原材料价格的涨跌等，此外还有许多难以预测和无法确定的因素。国家开展调查的目的，就是为了进一步弄清房价构成，为控制房地产价格提供依据。
这似乎表明，国家有关部门将要对暴利房价实施干预。但这也仅仅是一个计划而已，至少在目前不会改变房价上涨的走势。
林柯在去年11月的一次电视节目中认为，兰州房地产价格只会涨不会降。事实证明，他的看法是准确的。
“今后，兰州的房价还会继续上升。”林柯认为。
去年，消费者在持币观望的同时，一些房地产开发商也在观望。他们拿到的土地数量非常有限，而房地产的生产周期一般在3年左右，这就意味着3年之内，兰州房地产市场仍将面临求大于供的情况。
到今年国庆节前，兰州开盘销售的楼盘比较少，城关区除雁滩外只有五六个楼盘，而且都是孤立的楼盘。七里河地区开盘的就更少了。这就意味着兰州楼市下半年价格可能依旧会持续上升。
5月初，省政府要求确保年内完成新增廉租房7.3万套，全省19.1万困难户年内要迁新居。
“要解决市民的住房问题，完全依靠市民购买商品房是不现实的。政府应该加大廉租房、经济适用房的建设力度。通过迅速加大廉租房和经济适用房的供给力度，有效缓解高房价与住房困难的矛盾。”林柯说。首席记者 王文元
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