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在广州市区传出暂停高价房预售证发放风声的背景下，从化继增城之后正式出台具体对单个楼盘[LouPan]限价的操作意见，并首次把别墅和普通商品住宅分别实施控制。记者昨日获悉，从化市国土房管局日前发布《关于进一步做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》）。其中，明确提出要严格控制一手住宅价格[JiaGe]涨幅，楼盘[LouPan]销售[XiaoShou]价格[JiaGe]涨幅原则上不能超过10%，否则将不准销售[XiaoShou]。
焦点一：房价[FangJia]涨幅超10％要书面分析价格[JiaGe]构成
按照计划，从化今年房价[FangJia]均价控制预期约低于7579元/平方米。
在《通知》中，从化首次提出，今年的房价[FangJia]控制目标将对公寓和非公寓分别实施控制，重点控制公寓类住房涨幅。同时，各楼盘[LouPan]以其去年一手住宅两类住房销售[XiaoShou]均价为基础敲定今年的销售[XiaoShou]价格[JiaGe]，“上涨幅度原则上不得高于10％”。如果该楼盘[LouPan]去年没有销售[XiaoShou]的，参考同一区域、同一类型楼盘[LouPan]2010年度两类住房的销售[XiaoShou]均价设定控制涨幅。
《通知》还要求，办理商品房预售许可证时，申报两类住房的备案价格[JiaGe]上涨幅度高于10%的，将作退件处理。而开发商确实因特殊情况仍坚持申报价格[JiaGe]上涨幅度高于10%的，则要书面陈述理由及价格[JiaGe]构成，其中包括土地取得成本、房屋建造成本、销售[XiaoShou]税费等。这个书面陈述还要由房地产市场调控工作领导小组现场查勘并集体研究讨论后，报从化市政府审定。
在核发商品房预售许可证3个工作日内，楼盘[LouPan]全部单元的申报价格[JiaGe]要在从化国土房管局网站“晒”出，在商品房预售证书上链接预售价格[JiaGe]表。而在今年4月1日前已取得商品房预售许可证但尚未销售[XiaoShou]完毕的楼盘[LouPan]，要将预售方案重新申报备案。
《通知》还硬性规定，当地房地产市场调控工作领导小组每月召开一次例会，分析当月房地产销售[XiaoShou]情况，对房地产开发企业楼盘[LouPan]在当月两类住房销售[XiaoShou]均价高于年度控制目标的，责令其限期整改。
焦点二：房价[FangJia]超备案价 购房者可要求全额退定
“一房一价”新规从5月1日正式实施。
从化市国土房管局再次强调，所有商品房必须严格按照备案价格[JiaGe]，一房一价明码对外销售[XiaoShou]。签订商品房购买合同时，每套房屋销售[XiaoShou]单价不能超过原申报的备案价格[JiaGe]；销售[XiaoShou]价格[JiaGe]超过备案价格[JiaGe]的，该局交易登记所不予办理商品房预告登记（合同备案），由此造成的后果由开发商负责，购房者要求退款的，应向购房者全额退还定金、购房款等。
按照《通知》，房地产开发企业要在商品房交易场所的醒目位置放置标价牌、价目表或者价格[JiaGe]手册，明确价格[JiaGe]内涵。有条件的可同时采取电子信息屏、多媒体终端或电脑查询等方式。
焦点三：中介哄抬房价[FangJia] 罚款3万元
从化将首开广州楼市先河为房地产行业建立诚信档案，将房地产开发企业和房地产中介机构的一系列违法、违规行为纳入档案范围。
《通知》提出，从化市国土房管局将通过现场巡查、合同抽查、投诉受理等方式，采取约谈、记入信用档案、媒体曝光等措施，对房地产开发企业、房地产中介机构及房地产经纪人员进行监督。房地产中介机构有炒买炒卖团购房、哄抬房价[FangJia]、怂恿客户签订“阴阳合同”等行为的，由该局责令限期改正，记入诚信档案，并取消网上签约资格，处以3万元罚款；对相关的房地产经纪人员处以1万元罚款。
焦点四：开发商捂盘囤地 三年内不得拿地
从化还将对囤地捂盘的开发商“动真格”。
《通知》强调，对不执行建设用地开发利用申报制度、不履行违约处置决定或拥有闲置土地的房地产开发企业，将向社会公示，记入诚信档案，并取消其3年内参与从化范围内土地购置的资格。
开发商拿地后未按合同约定缴纳土地价款或未按合同约定开竣工的，或者不及时备案楼盘[LouPan]销售[XiaoShou]价格[JiaGe]、擅自提高备案价格[JiaGe]进行销售[XiaoShou]、不及时申请预告登记、未在交易场所明示价格[JiaGe]或捂盘惜售，经责令其整改而拒不整改的，也同样将被处以“极刑”。
记者观察：
“限价令”副作用
限贷令、限购令、限价令、限售令、限涨令……各种“限”字头政令接连而至，猛然杀到的楼盘[LouPan]限价令是否能如愿刹住房价[FangJia]这匹几近脱缰的野马？
从目前看来，控制房价[FangJia]上升，目前各地已经通过限购、限贷等来抑制需求，只要加大普通商品住房的供应，同时大量建设保障房，完成年度房价[FangJia]调控目标并非不可能的任务。但是，做做加减乘除的数学题容易，要让房价[FangJia]真正回归理性、实现“居者有其屋”，却仍然是一道待解的难题。
在越来越多地方“押宝”楼盘[LouPan]“限价令”的时候，我们却要认识到，强力“药方”在大病之际可能不可或缺，却也有很大“副作用”，如果不能被妥善调和，重疾之下的楼市可能“虚不受补”。从目前的楼市状况分析，在保证“限价”有效实施的情况下，短期内对抑制房价[FangJia]或许会起到一定的效果，但是这种效果在长期必然会导致开发商纷纷选择“捂盘惜售”的方式延缓开盘时间，一手房市场面临无房可购的困境传导至二手房市场，可能又会拉动二手房价[FangJia]的上涨。届时再取消“限价令”，整体房价[FangJia]难免会有更大幅度的上涨。
目前，广州中心区虽然暂无楼盘[LouPan]“限价令”，却传出了暂停高价房预售证发放的风声。广州高价房多位于市中心区寸土寸金的区域，尤其是天河珠江新城、越秀沿江路一带，而目前广州市区楼盘[LouPan]供应量本来就紧缺，再暂停高价房预售证发放，市区供应量更显不足，会加剧供不应求的情况，控制市区房价[FangJia]更是难上加难。
楼盘[LouPan]“限价令”对市场的影响是正是负，尚难下定论，但是将高价房拒之门外的做法背后可能导致的副作用值得警惕。要控制房价[FangJia]过快增长，我们可能要改变“头痛医头、脚痛医脚”的简单粗暴疗程，更关键的是加大保障房建设，扩大中小户型供给，保障广大中低收入阶层的住房需求，才能在确保房地产健康发展的前提下控制房价[FangJia]。
南方网编辑：张伟雄 |
