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　　主持人：一个城市综合体往往是一座城市的地标性建筑，同时也代表着房地产业及其所有参与者的一种进步，因此,城市综合体成为房地产界近年来的一个热门话题。我省的大中城市现在都面临城市框架的延伸，也面临土地如何集约化开发和利用的新课题。今天，我们在此为大家提供一个城市综合体如何开发、管理的研讨平台。

　　嘉宾寄语 tujian.org

　　城市综合体市场新引擎 中华人民共和国图鉴社

　　陈赛文（江西日报社副巡视员）：国际金融危机、中国经济调整、楼市自身调整三大向下的引力，一年多来共同发力，一度给我们的经济建设与房地产业发展带来了前所未有的压力。城市建设与房地产业也面临新一轮的严峻考验。面对机遇与挑战，先知先觉的城市建设者，前瞻性地提出“打造城市综合体、建设城市新未来”的新思路；一些实力房地产企业，也在动手“打造综合体楼盘、抢占市场制高点”。这一切表明，“城市综合体”概念，将引领城市建设及房地产业开拓新的发展空间。

　　“城市综合体”是个大概念，在实际建设中，许多城市已经进入了实践中，并形成了地标示范效应，比如：我省的红谷滩新区建设，就是一个现代的“城市大综合体”，成为南昌新区建设的领头雁；另外，一些大楼盘也按照“综合体”思路开发，成为市场的佼佼者，比如：南昌新城区的“绿地中央广场”、老城区的“金域名都”等。 中华人民共和国图鉴社

　　“城市综合体”也是个新事物，其长远发展需要政府引导、专家指导，更需要业内探讨。在具体发展“城市综合体”上，建议业界应注意以下几点：一是“城市综合体”项目，不管是城市公共项目、还是房地产项目，都应列入城市大规划之中，不能以发展“城市综合体”而破坏城市整体规划；二是做大“城市综合体”，要充分发挥房地产项目的“综合体”作用，以若干个房地产“综合体”，组建成大“城市综合体”，实现城市服务功能和公共配套的提升；三是要提醒开发企业，房地产的综合体项目，既要考虑到小区业主利益，更要考虑到城市的公共利益，项目的局部利益应服从城市的整体利益。

　　国内权威说：要体现“五性”，追求“四赢”。

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　　赵士绮（中国城市规划学会历史文化名城学术委员会委员）：峰会的主题紧扣当今房地产市场面临的机遇和挑战，城市综合体正在成为房地产市场的新热点。今天的峰会为行业发展提供了城市综合体开发、运行、管理成功的研讨和交流新平台，具有前瞻性、战略性，是一次很有意义的跨越。

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　　本次推出了获奖的城市综合体示范工程、影响未来的城市综合体开发企业、江西城市建设特殊贡献人物，旨在推动江西城市综合体的规划、建设与发展，昭示城市综合体是社会经济发展的必然，是时代的产物，这种投入与创业需要有胆识的践行者。

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　　首先，城市综合体的建设对于我们国家扩内需、扩就业、保增长具有非常现实的意义。当前世界经济形势依然严峻，这场国际金融危机给我们国家的经济转变增长方式、提高自主创新的能力、优化结构带来了强大的动力和压力。但按照国际经验，人均GDP在3000美元的时候，城市化发展应该在55%。而我国去年的人均GDP是3200美元，城市化才44.29%。因此，我国的城市化发展还有很大的空间。在此过程中，城市综合体的建设，正是扩大消费、扩大就业，保民生、保就业的重要载体。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　其次，城市综合体是城市发展到现阶段新兴的载体。现代化的城市综合体，应该包含居住、商业、办公、餐饮、酒店、展览、会议、文娱、交通等各类生活的空间组合。而且每一个部分之间都相互依存，具有互助、互益、相容的联动关系。城市综合体的业态、多元化的建设和运行，不仅能够满足开发商短期资金回流和长期物业持有，也为政府带来税收和回报，从而形成了多功能、高效益的现代化综合生活空间。这是现代化都市全面发展，提升城市品质的标杆。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　同时，要理性开发城市综合体。当今城市综合体的开发，还处在摸索和发展的阶段。必须理性来对待，不能够盲目求大、攀比、过度的开发，这将步入一种误区。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　城市综合体应该体现生态性、时代性、适用性、经济性和文化性这“五性”,让当地政府、开发商、商家、消费者得到“四赢”，并在这“四赢”的前提下，理性思考开发建设城市综合体，借此成功构建资源节约、环境友好、生态文明、和谐的社会。

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　　国外专家说：可持续发展才是最重要的开发目标。

　　友寄隆仁（日本HMA建筑设计院主任建筑师）：南昌市区人口200多万，以江西省的省府和工业重镇闻名于世——中国历史上第一架自制飞机、第一辆自制摩托车都是在这片土地上诞生的。现在南昌的汽车制造业、信息产业、生物产业等也在蓬勃发展，从城市发展的脚步来讲，其速度将越来越快。

　　城市综合体即HOPSCA，是取自宾馆、办公、餐饮、会议、文娱等第一个字而形成的语言。综合性及可持续性是城市综合体开发的重要特征，这就要求在开发之初，将政府、开发人员、开发商、建筑相关人员组成一个主体，以这个主体为主导，进行一个规划。各部门同聚一堂，进行交流，这是城市综合体开发成功关键的第一步。

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　　城市综合体可持续的发展内容究竟是什么呢？我的观点是，城市综合体的开发，不是项目规划、建设完成后即全部工作结束，可持续的后续发展才是其最重要的开发目标。

　　南昌行业人士说：实力开发商提升品牌形象的重要选项。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　李述泉（南昌市房地产协会秘书长）：近几年来，随着城市房地产大规模开发的不断发展，城市综合体在我国一线城市发展较快。城市综合体为城市经济的发展和提高城市居民生活质量发挥了重要的作用。

　　南昌同样涌现出如国贸广场、万达广场、恒茂国际广场、洪客隆国际金融中心等各类综合体，其中包括正在建设中的绿地中央广场，正在策划中的江投央央春天。城市综合体项目正在成为南昌实力开发企业提升品牌形象的重要选项，同时成为城市发展的方向之一。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　首先，城市综合体的选址非常重要。应该选在交通便捷，有人流、物流和消费基础的地方。正确的选址将使城市综合体项目获得成功的概率大增。

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　　其次，业态的组合构成比例要合理。城市综合体是商业、办公、居住等三个以上业态进行的组合，并且在各部分之间建立互相依存关系的多功能、高效的综合体。在选址确定以后，要根据该地段的特点，合理规划商业、酒店、公寓、写字楼、电影院各占多大比例，不能贪大求全。不同的区域和地段，应选择不同的组合和不同的比例。合理的比例和业态的组合更容易获得成功。

　　再次，要注重招商先行，避免盲目开发。城市综合体的开发风险较大，应尽早招商，再根据招商的情况，实行订单式的开发，有利于缓解资金的压力，取得较好的效果。

　　另外，发展城市综合体要量力而行，不可一拥而上。运作成功的城市综合体不仅可以提高城市的土地利用率，而且可以为政府和企业创造巨大的经济效益，带来长期稳定的高额回报。但如果不深入进行市场调查，不切实解决城市综合体的运营主体、规划绿带、招商经营和融资等方面问题，加上其投资大、回报周期较长，盲目在同一地区投资建设城市综合体，市场的压力无疑会很大。从一些资料看到外地建设的经验和教训，建设资金实力不足的开发商要量力而行，谨慎开发。

　　银行人士说：全方位助推先进项目成功建设。

　　麦智华（大新银行中国有限公司南昌分行行长）：2007年，我第一次来南昌，就觉得它是个非常有前途的城市。两年后，老板让我在北京、上海、美国等城市中挑选一个工作地点，我想都没有想就说去南昌。 中华人民共和国图鉴社

　　原因很简单，金融发展总是和地产紧靠在一起的。上海、北京的金融发展程度很高，香港是国际金融中心，而南昌的金融发展程度却很低，这说明南昌的地产与金融发展的潜力很大。现代房地产开发的周期应该这样来理解：地产商投标、买地后都会找银行按揭。正是看准了这种规律，大新银行的行动总是比人家早半拍，不等开发商买了地抵押给银行再发放贷款，而是在开发商买地前就开始帮忙。大新银行同样会为置业者提供一站式的服务,包括帮助置业者预算将来的预售价格、装修需要的费用等。让地产商、客户和大新银行实现“三赢”，把南昌这块市场蛋糕做大，然后分得其中一块,这就是我们的基本理念。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　一个地方出现地铁，它周边的经济毫无疑问将被拉动起来。香港的太湖城最初每平方米2000元不到，地铁建成以后，每平方米6000元也买不到。南昌的地铁建设已经纳入议程，无疑，整个城市的市场在不久的将来将被充分放大。城市综合体的开发更将前途无限。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　践行者说：有信心、有能力一步打造成功。

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　　陈希敏（上海绿地集团南昌房地产事业部商业运营部副经理）：绿地中央广场建筑体量42万平方米，其中，国际商业中心和国际文化艺术中心约12万平方米。绿地集团有成功的运作经验，绿地中央广场将区域性打造国际级文化艺术中心，满足南昌市民日益增长的文化需求。二是精装豪宅，海珀·兰庭在6月23号实现成功预售，一共推出房源56套，目前实现销售40套。相对于南昌过万级的豪宅，是非常成功的典范级项目。三是世界级酒店，约12万平方米，包括一些公寓。四是甲级写字楼，18万平方米。

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　　整个城市综合体集合了商业、居住、商务、办公、文化、休闲、景观资源等内容，可以满足南昌市民休闲、文化、购物等一系列的需求。在奉献一种高质量的生活方式的同时，也将影响南昌目前的城市格局，凸显南昌从单核中心向双核中心的转变，成为南昌这座城市的新地标。未来的绿地广场将成为与老百姓生活息息相关的城市中心。 tujian.org

　　当然，除了拥有强大的经济实力以外，做好一个综合体，很大程度上考验开发商的招商能力、运营能力和管理能力。绿地中央广场旗下有非常著名、专业的招商运营公司即绿地商业集团，她将为绿地中央广场的商业规划、招商、运行提供强有力的保障。绿地商业集团目前在南京、上海、北京、重庆、西安、郑州等大中城市拥有标志性的建筑。其中，著名的有南京绿地广场、郑州绿地广场、西安绿地广场等一批地标性的建筑，强劲地带动了所在城市商业地产的发展。绿地商业广场已形成以豪华商业、豪华酒店、商业等系列品牌，目前经营在建的酒店有14家，未来五年内预计的品牌酒店可以达到50家。这些成功的背后都可以看到绿地商业集团的经验和打造绿地中央广场的实力。我们相信绿地中央广场城市综合体的成功开发，将成为南昌又一个地标性的建筑，将为南昌广大的市民提供更多、更丰富、更国际化的生活状态。 中华人民共和国图鉴社

　　蔡俊（蓝海商业管理有限公司副总）：蓝天碧水购物广场，是南昌市政投资7个亿打造的大型商业项目，也是今天研讨的城市综合体的主题内容之一。

　　蓝天碧水购物广场是一个地地道道的城市综合体。经历了一年的实践，目前它已经成为南昌市乃至江西省最大的、设施比较先进的城市综合体商业项目，里面涵盖了餐饮、娱乐、百货与休闲。作为城市综合体初来乍到的实践者，我们很有信心将这个项目最终带入成功。就像友寄隆仁所说，一个建筑并不是建成就结束。建成一个建筑很容易，要把建筑完全融入社会中，融入人们的生活中都是件非常困难的事情。当年有句话：做住宅的水平绝对没有做商业的水平高。经过一年多的实践，作为商业综合体的管理者，从领导城市综合体的角度来讲，单纯一个优秀的建筑师，或单纯一个设计师的能力是不够的。任何一个只具备单方面能力、素质的人，想要成功领导、带好一个城市综合体的商业项目，都不够。

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　　我和我的团队不断博采众长，去全国各地成功的地方参观，去规划自己的未来，去实事求是的面对目前的困难，因此，我们有强烈的信心把这个项目做好。同时，我们也不盲目，更不自大，因为我们很清楚地知道运作城市综合体的难度有多大，未来的挑战有多强，风险有多大。

　　获奖名单 中华人民共和国图鉴社

　　江西城市综合体示范工程 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　绿地中央广场 tujian.org

　　蓝天碧水购物广场

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　　保集半岛 中华人民共和国图鉴社

　　影响城市未来的城市综合体开发企业

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　　绿地集团·南昌事业部

　　南昌市市政公用投资控股（集团）有限责任公司 中华人民共和国图鉴社

　　江西高能地产（新余）有限公司 中华人民共和国图鉴社

　　南昌申标房地产发展有限公司

　　南昌市红谷滩城市投资集团有限公司

　　江西城市建设特殊贡献人物

　　孙志文(绿地集团南昌事业部总经理)

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　　刘卫国（江西高能地产【新余】有限公司总经理） 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　袁光华（南昌申标房地产发展有限公司总经理） 中华人民共和国图鉴社

　　(排名不分先后) 中华人民共和国图鉴社

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　　主办：江西日报特刊部 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　承办：江西省方圆传播机构 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　协办：南昌市红谷滩城市投资集团有限公司 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　总监：陶国芳 雷鹰 中华人民共和国图鉴社

　　主持：沈驰原 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　主编：黄正朝

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　　文字整理：熊凤玲 曾广南 实习生:吴颖 刘敏 石淑梅

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　　摄影：梁振堂、杨继红

　　时间：2009年7月18日 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　地点：赣江新天地 copyright 中华人民共和国图鉴社