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????本报记者 杨华
????12月15日，长春市房地产管理和住房保障局出台了《长春市关于加强和改进物业管理工作的意见》（以下简称《意见》）。《意见》作为对《长春市物业管理条例》的细化和补充，主要有四大亮点，重点解决长春市物业管理存在的五大难题。 本文来自中华人民共和国图鉴社
????相关背景 中华人民共和国图鉴社
????自1996年到现在，长春市物业管理已经走过了12年的历程。如今，物业管理已走进百姓的生活，直接提升了市民的生活质量。但不容乐观的是，近年来物业投诉与纠纷一直居高不下。随着时间的推移，先期开发的商品房入住时间多已超过5年，这批房屋绝大多数已进入需要维修的阶段。随着开发商的陆续撤出和房屋的逐渐老化，需要维修的设施会越来越多，这也将成为未来几年物业投诉高发的一个重要原因。 内容来自中华人民共和国图鉴社
????物业管理矛盾的主要焦点就在于物权不清：一是权力范围界定不清；二是部门职能管理标准不明确；三是老百姓和开发商对一些合同标准不明确；四是个人住宅与公共部分的相关权利划分不明确。对此，今后的方向应该是开发商要把公众利益或者说全部物权明确交给购房者，这需要通过政府部门或开发商以固定形式确定下来,并在房屋买卖合同中加以承诺，从而避免以后在物业管理中发生纠纷。 本文来自中华人民共和国图鉴社
????正是基于目前长春市的物业管理现状，《意见》应运而生。 copyright 中华人民共和国图鉴社
????五大难题 中华人民共和国图鉴社
????目前长春市物业管理工作存在着五大难题： copyright 中华人民共和国图鉴社
????房地产开发遗留问题致使物业纠纷不断。一是房屋质量问题占物业投诉的60%以上；二是物业管理权属不清，共用部位和设施的使用管理问题引发纠纷不断；三是开发商擅自改变对业主购房时的承诺，变更规划引发居住环境改变而产生的矛盾与纠纷；四是一些小区地下管网的“跑、冒、滴、漏”现象严重。 中华人民共和国图鉴社
????业主大会和业主委员会监管体制不完善，业主自治自律机制难以形成。一是业主只重视自己的房权，而不懂或不重视其他物业权；二是业主委员会难以成立，已成立的业主委员会行为不协调，自治和自律能力差；三是业主对自己的物业权属和责任没有概念，甚至不明白物业费包含什么；四是大部分业主只关心自己的权利，漠视小区的整体权利；五是一些居民收入低，交费困难；六是业主委员会与属地社区之间的关系没有理清，管理上有交叉也有漏洞。 内容来自中华人民共和国图鉴社
????90%物业企业亏损是致使全行业面临折戟的硬伤。一是收费困难成为物业企业亏损的一大难题，目前全市物业费收入平均不到65%；二是开发商在开发建设阶段情愿给物业企业补贴以为业主提供“超值服务”，待物业企业独立运行需要按照正常的成本核算而提高物业费价格时，业主不明其中缘由，引发了大量的矛盾；另外也不排除现有的物业收费价格与市场需求有一定的矛盾。 copyright 中华人民共和国图鉴社
????物业管理部门力量严重不足，很难对物业行业实施有效监管。目前长春市有物业服务企业432家，从业人员23000人，管理着4900万平方米的居住面积，物业服务人员已超过百万。随着城市的快速扩张，管理面积和服务人群也在逐年增多，而接受服务的人群和监管人员的比例目前尚不到千分之一。 本文来自中华人民共和国图鉴社
????全社会对物业行业的关注点有失偏颇。一是业主依法维权的意识淡薄，无论什么原因，有问题就找物业，而不分辨孰是孰非；二是物业企业大部分亏损，员工待遇低，企业无法招聘到高素质的员工，因此员工素质普遍较差；三是媒体引导需要规范。 中华人民共和国图鉴社
????四大亮点 本文来自中华人民共和国图鉴社
????《意见》对《长春市物业管理条例》进行了细化和补充，主要有四大亮点： 内容来自中华人民共和国图鉴社
????突出社区作用。《意见》规定，社区居委会应配备专人负责物业管理工作：协助街道办事处指导监督业主大会会议和业主委员会选举、换届、改选及日常工作；协调业主委员会与物业企业的矛盾；对未成立业主委员会或业主委员会无法正常开展工作的区域，协助业主组织召开业主大会；配合业主委员会监督检查物业企业规范化服务等事项；对未实行物业管理的区域，组织业主开展自治管理。 中华人民共和国图鉴社
????突出建立健全物业监管制度。推行物业服务招投标制度；明确住宅小区物权归属，实行预售前审查、公示制度；建立综合验收制度；落实好物业服务用房等有关规定；建立物业企业信用等级评定等管理制度；完善物业服务和收费制度，规范物业服务和收费标准；逐步加强和完善老、旧、散区的物业管理和基础设施。 内容来自中华人民共和国图鉴社
????切实减轻物业企业的负担。以财政补贴的方式，从今年起，在3年内对物业行业逐年补贴。 中华人民共和国图鉴社
????发挥解决物业合同纠纷的仲裁优势。引导市民遇到纠纷时通过法律解决，而不是找政府和媒体。物业企业和业主委员会在签订物业合同时，按照长春仲裁委员会的条款，解决物业管理纠纷。 本文来自中华人民共和国图鉴社
????据介绍，《意见》出台后，相关部门将用一段时间听取市民的意见，并于明年初召开专题会议，使物业逐年规范，更加贴近民生。 中华人民共和国图鉴社 内容来自中华人民共和国图鉴社
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