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广州市国土房管局局长谈后调控时期的广州楼市 |
2009-05-27
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从量上看，价格理性回落后保持稳定，成交量逐步回升并基本恢复正常——今年1～4月，广州市辖十区一手住宅交易240.37万平方米，同比增长77%，均价8073元/平方米，同比下降18.7%；二手住宅交易199.49万平方米，同比增长37.6%，均价4613元/平方米，同比上升4.7%。尤其是4月份，一手住宅交易面积达到83.24万平方米，同比增108.2%，环比上升30.9%，是22个月以来的最高点；二手住宅交易面积达到70.55万平方米，同比增76.4%，环比增42.4%，是19个月以来的最高点。
从质上看，目前广州楼市泡沫已得到平稳释放，运行轨迹已实现从过热向理性平稳发展转变——住房保障工作取得了阶段性的成果；住房供求关系得以改善，房价过快增长势头得到有效抑制；住房供应结构趋向合理，中等收入阶层自住型购房压力得到有效缓解；地价过快增长态势得到抑制，房价与地价的比例关系趋于合理。2007年成交地价与成交一手房价的比值达到了49.98%，2008年则回落至25.4%。
“这些年，广州楼市虽然没有向‘过山车'那样呼啸而来,轰隆隆而去，但把我们‘烤（考）’得也差不多喽！”面对记者，广州市国土房管局局长谢晓丹（附图）一脸坦诚，“它呈现出三个阶段：2007年1月～10月，广州楼市出现了房价和地价较快增长的情况，市场泡沫在这一时期大量产生并达到峰值；2007年11月～2008年5月，在国家一系列抑制房地产过热发展的宏观调控政策累积作用下，尤其是“9.27二次房贷新政”影响下，交易量大幅萎缩，价格逐步回落，市场进入了消退期；2008年9月以来，随着国家一系列旨在稳定楼市、支持合理住房消费的调控新政的出台，以及政策的逐步具体化和明朗化，广州楼市无论消费还是投资均信心大增，2008年11月起，交易量持续较大幅度回升，价格止跌回稳。
这其中，作为全国首个地方性房地产调控政策的“穗七条”功不可没。
它首先加大、加快了保障性住房建设，妥善解决低收入家庭的住房困难。2007年，着手构建起了以廉租住房保障制度为主要内容，有广州特色的住房保障政策体系；实现在册“双特困”家庭的“应保尽保”；动工新建保障性住房125万平方米，是“十五”期间平均水平的2.8倍。
其次是着力调整了住房供应结构，重点发展中小户型、中低价位普通商品住房，积极探索发展限价商品住房，在抑制房价快速增长的同时，帮助中等收入群体解决高房价条件下的购房困难。2007年以来，全市新批准供应的90平方米以下一手住房用地占供应总量的比重超过了70%。2006年11月起，在全国率先采取“限户型、限房价、竞房价、竞地价”方式公开出让限价房用地，以同区域商品住房70%左右的价格，对应供应给城市中等收入首次置业群体。至今，已面市销售限价房近4000套。
再次是加大、加快了商品住房用地供应，平衡供求关系。全年共公开出让商品住房用地4.69平方公里，供应规模是2006年的2.56倍，是2005年的8.38倍。
同时不断创新市场监管手段，规范房地产市场秩序。坚持“应查尽查、应收尽收”的原则，严肃打击房地产囤积土地和闲置土地的行为。历年累计收回闲置土地26.5平方公里，其中商品住房类闲置土地10.4平方公里。同时通过现代信息网络技术，实现了全市一手住房网上签约、在线合同登记备案。与全市16家商业银行的联网，实现了商品房预售款全额全程监控。
近一年来又围绕拉内需、促增长采取了一系列措施，如继续加强住房保障工作，普查出符合住房保障条件的家庭77177户，通过提供廉租住房、租金补贴和出售经济适用住房，对其中22295户低收入住房困难家庭实施了保障；实施“弹性”供地制度，适度减少商品住宅用地供应规模，暂停限价房用地供应；科学调整供地结构，加大商服用地供应；积极拉动合理住房消费需求等。
谢晓丹表示，从中长期来看，作为全球为数不多的超千万人口且处于城市化进程中的城市，广州楼市发展还有着较强的刚性需求支撑；此外，千年商都优势，《珠三角改革发展纲要》的出台，房地产市场监管机制的完善和到位，调控政策的相对稳定等，前景蔚为乐观。
进入后调控时期，谢晓丹认为，全国楼市调控的基本思路和取向应是立足中国城市化进程、居民多层次的住房需求，坚持和尊重房地产市场化发展方向和规律，重点当放在：一是坚持走市场化发展道路不动摇，引导多数居民通过市场来解决住房问题，在此基础上抓紧构建分层次、有差别性的住房供应和消费政策。二是坚持加强住房保障不放松，对低收入住房困难居民给予基本居住和住房保障，并将其作为国家基本政策和地方政府的主要职责固定下来。三是坚持政府调控不放松，继续推行宽松的住房信贷政策和货币政策。当前，全球性金融危机的影响尚未消除，其对就业和居民收入预期的不利影响，将逐步传导到房地产市场，“扩内需、保增长”任务仍然艰巨，建议当前应重点保证调控政策的稳定性和连续性。四是明晰中央和地方政府的调控职责，共同做好调控工作。中央政府应重点明确调控的基本政策导向，统筹运用好货币、金融、财税等经济调控手段，地方政府则根据本地实际，在着重做好住房保障的同时，分析和引导市场需求，保障供给。
谢晓丹强调,我们也不希望房价再涨,至少不要涨得太快,要珍惜目前楼市来之不易的大好形势。
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