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福建省银监局日前转发银监会《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，主要内容包括严格贷前审查和按揭贷款发放标准，重点支持借款人购买首套自住房的贷款需求，严格遵守第二套房贷的有关政策。
上周，省内多家银行相关部门负责人在接受记者采访时均表示，明确按照监管部门的要求，以家庭为单位，购房者贷款购买第二套房的，即使购房者已经结清此前的个人住房贷款，也要执行4成首付并将利率上浮。
二套房贷政策一度名存实亡
此前，我省曾有多家商业银行暗中解禁二套房贷，对贷款购买改善型普通自住房的客户，执行7折优惠利率，首付比例最低可至20%。部分银行出台的政策甚至允许，即使购房者有尚未结清的个人住房贷款，再买普通自住房也可按首套房享受利率优惠。如此优惠一度被开发商和购房者认为是二套房贷政策变相“松绑”的表现。
福州一家股份制银行个贷部负责人说，按此前的规定，购房者出于“改善需求”再买第二套房，要想享受到优惠利率，所购房必须是普通商品房。但由于“改善型普通自住房”难以界定，同一客户在不同银行申请房贷利率优惠，往往获得不同的结果，即便是同一家银行，有时对同样的客户也会做出前后不同的认定结果。
此外，银行在审批购房者的贷款申请时，由于申请人留在银行系统的记录中只有贷款余额和还款情况，而没有此前购买房子的具体信息，因此，购房者的首套房到底是不是普通商品房，银行很难认定。“我们不可能到房管局去查，所以已买了别墅的客户，再申请买二套房，说不定也能得到7折优惠！”
两原因致二套房贷“刹车”
监管部门重申严控二套房贷标准，主要基于两点考虑：一是近期各地楼市快速回暖，房价大幅回升，但其基础并不牢固，不是真实性的自住购房的支撑，这种炒房性质资金的介入极易引发房价暴涨暴跌和市场动荡。而在我国，房地产业是银行信贷资金介入较多的行业，一旦发生风险，银行资产和信贷资金的安全自然会受到波及和影响，这给银行业带来了很大风险。
其次，从房地产市场本身的发展来讲，过高的房价会压抑真实的住房需求，从而造成房地产市场的畸形发展。
二套房贷收紧意在抑制炒房
二套房贷“刹车”的消息传出后，购房者对此反应不一。日前一项由新浪网组织的调查显示，3396名网友中，有63.6%的人支持收紧二套房贷，54.0%的人认为受影响最大的将是炒房客，64.0%的人表示自己不会因此而推迟买房。
“二套房贷收紧，对下半年乃至明年年初的楼市必将产生影响。”福州麦田房产中介负责人认为，首付最低比例调整，必然在一定程度上影响商品房的交易量。她说：“收紧二套房贷政策，对自住型消费者的影响应当远小于投资客，有助于给上涨过快的房价降降温。”同时她也提到，类似二套房贷这样的调控政策对高端的客户层也不会有太大的影响，因为他们的经济实力已经到达一定的程度，首付款和利率的提高或减低对他们而言并不会造成太大的影响。
“从市场走势来看，重申二套房贷从紧的规定，对开发商和购房者的心理影响，有可能大于政策本身的执行。”一位长期从事房地产金融研究的业内人士分析认为，购房人如果对市场的预期改变，可能会形成一段时间的观望期，从而造成成交量下滑，进而影响房价，并最终促使楼市由过快增长调整为平稳发展。
“对二套房贷进行政策约束，符合当前房地产市场发展实际，也符合控制房地产贷款风险的客观规律。”来自监管部门的人士指出：“以炒房投机为目的的借款人，与购买首套房及改善型自住二套房的借款人的还款意愿是完全不同的，因此，对银行的风险也是不同的。二套房贷政策对于抵制过度的炒房投机行为，维护房地产市场稳定，保障广大居民真实购房需求具有重要意义。银监会将始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇。”
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