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政策、资源、岛外需求推动 海南楼市建销两旺 |
2009-07-23 |
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受政策、资源、岛外需求三大因素推动，海南房地产开发投资、销售面积近年来保持高位增长，由此产生的投资冲动需理性引导。
海南省住房和城乡建设厅提供的数据显示，2005年以来，该省累计完成房地产开发投资591.16亿元，年平均增幅在35%以上。累计销售商品房1245.85万平方米，商品房销售年平均增幅在38.1%以上。今年上半年，海南房地产开发投资完成114.77亿元，同比增长37.2%。
——政府当“推手”楼市渐升温
海南省从2005年起，把房地产业作为支柱产业来培育，楼市逐渐升温，呈现稳步发展态势。
记者深入房地产规模较大的海口、三亚、琼海、文昌等9个市县调研，感受到新一轮房地产热潮正在兴起。琼海市住房保障与房产管理局局长陈武告诉记者，全市注册备案的房地产企业已达71家，现有楼盘70个，在建在销售的47个。“今年以来，已新开工面积62.2万平方米，比2007年全年还多。”据统计，全省商品房施工面积年平均增长24%以上，2005年以来累计新开工面积1600多万平方米。
客观分析海南楼市走出“泡沫经济”阴影、由冷变热的过程，政府的推动是最大的动因。尤其是国际金融危机发生后，海南及时出台政策，促进了楼市稳步发展，没有出现大起大落。
2008年11月19日，海南省政府常务会原则通过《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》，出台一系列促进商品房开发、个人购房的政策。2009年5月，海南省发展改革委又推出多项房地产收费减免政策，将新建商品房转让手续费由原来3元／平方米降为1.5元／平方米、存量住房由原来6元／平方米降为3元／平方米。各市县也相继出台或正在酝酿出台扶持房地产业发展的政策。如海口市正准备恢复购房入户制度，拟对在海口购买开发商首次交易的商品住房、单套建筑面积60平方米以上或价值30万元以上的个人，自取得房屋所有权证满2年之日起可申请办理房屋所有权人入户手续。海口市有关负责人明确表示：“恢复购房入户是在金融危机影响下，鼓励住房消费、重振楼市、激活市场、拉动经济，促进海口经济发展的重要举措。”
——放大资源优势打造全新品牌
与上世纪90年代炒地皮、炒项目、炒楼花等不正当经营行为泛滥的房地产热不同的是，本轮房地产开发将房地产业与旅游业紧密融合，旅游房地产揭开了海南楼市发展崭新的一页。
海南省住房和城乡建设厅总规划师宋袆介绍，旅游房地产起源于法国地中海沿岸，是以旅游人群为最终消费者的物业形式。
作为全国唯一的热带岛屿省份，依托得天独厚的区位、环境等资源优势发展房地产，是海南省委省政府反思房地产“泡沫经济”教训后对房地产业发展做出的新定位。宋袆认为，借助丰富的热带滨海旅游资源，发展以度假、休闲为主要功能的旅游房地产，建设全国人民心目中理想的宜居地，是海南转变房地产发展模式的重要举措。
在旅游房地产发展过程中，海南自始至终遵循规划先行的原则，先后编制完成《海南省城镇体系规划》《海南城乡总体规划》《海南省社会主义新农村建设总体规划》，当前正在抓紧编制《海南省城乡经济社会发展一体化总体规划》。
根据规划，海南主要在滨海地区集中成片开发旅游度假区。到2020年，全省旅游度假区规划用地536平方公里，占海南国土面积的1.6%，其中旅游房地产建设用地比重不得超过旅游度假区面积的10%，控制在53.6平方公里之内；度假区占海岸线长166公里，约为海南岛总岸线1528公里的10%。这些，都为旅游房地产的可持续健康发展留足了广阔的发展空间。
——瞄准岛外市场楼盘卖到全国
度假、休闲型旅游房地产的消费对象，主要是岛外人士。统计显示，海南70%以上的商品房销往了岛外，其中年均销往境外约400套。
从近3年数据看，海南楼市外向型特征日益凸现。2006年到2008年，海口岛外人士购房面积占售房总面积的比例由55%上升到57.99%，三亚则由85%上升到88.17%。据统计，购买对象遍布全国30个省市区和港澳台地区，以及美国、俄罗斯等25个国家。以2008年为例，75.05%的商品房销往岛外，主销区依次是黑龙江、北京、上海、山西、浙江、广东、吉林、辽宁等省市，分别占当年海南商品房销售总面积的12.57%、9.95%、5.5%、5.19%、5.01%、3.61%、3.3%、2.96%，其他省市区占26.97%。
海南楼盘卖全国，已成为不争的事实。如今，“到海南买房去”，已成为内地一些小康家庭的置业新计划。文昌市副市长郝书文认为，内地人到海南买房，主要是看中这里独有的阳光、海水、沙滩、绿色、空气。受国际金融危机的持续影响，全国部分城市楼市剧烈波动，而海南房地产市场一直走势平稳，内地对海南楼市的旺盛需求是最强力的支撑。
——理性面对旺势理顺三个关系
面对建销两旺的强劲势头，海南房地产业要保持持续健康发展，必须处理好三个关系。
一是财政增收冲动与合理控制规模的关系。
在海南房地产规模较大的市县，地方官员大多表示，房地产业已成为地方经济发展的增长极、财政增收的动力源。这同时也在考验地方官员如何合理控制产业规模，防止楼市过热。调查中，记者发现，多数市县的领导较为冷静，能够做到开工建设一批、谋划储备一批，形成房地产拉动经济增长的长效机制。
宋袆认为，可持续发展应成为海南房地产发展的首要战略思想。既要发挥资源优势，大力发展旅游房地产，又要针对海南资源独特性、稀缺性、有限性的特点，在开发规模上有所控制，以寻求最优的资源配置。海南省国土环境资源厅厅长严之尧表示，合理配置用地总规模，节约集约用地，是避免重蹈房地产泡沫覆辙的关键。
二是房地产开发与环境保护的关系。
海南拥有绝版的、世界一流的优质生态环境，但个别市县在房地产开发中不顾环境承载能力、漠视生态保护。严之尧说，必须探索生态型的用地模式，把生态效益作为项目建设的必要条件，使项目建设与保护自然生态景观有机结合、相得益彰。
宋袆认为，良好的生态环境是海南可持续发展的根本保证。因此，在旅游房地产开发建设过程中，从项目的选址、规划、设计、施工、污水及垃圾处理等环节都应注重处理好环境保护与经济建设的关系，体现绿色发展的新理念。此外，海南北部与南部、东岸与西岸、海岸带地区与中部山区在资源的分布与组合及生态环境的容量上存在较为明显的空间差异，不同的资源组合需要不同的开发模式，不同的生态环境可容纳的人口也有不同，因此有必要依据资源分布与组合的差异、生态环境容量的差异，对全岛进行功能区划和政策分区，针对不同的分区提出相应的房地产开发管制政策。
三是旅游房地产与保障性住房的关系。
房地产业也是民生产业。海南地方经济水平不高，本岛居民的消费能力有限，以岛外市场为主的旅游房地产开发所带来的高房价、物价膨胀、基础设施配套压力等既挤压了海南本岛居民的住房需求，也给海南本岛居民的经济、社会利益带来一系列影响。因此，海南旅游房地产的发展应重点协调好与本地居民的利益关系，尤其是与保障性住房的关系，在产品供给与住房保障、空间分布与利益补偿等方面将本地居民的利益纳入其中综合考虑。
海南省政府《关于促进房地产业持续稳定健康发展的意见》也明确提出，要加大廉租房、经济适用房的开发建设力度，着力缓解中低收入群体住房困难问题。采访中，记者明显感到，各市县廉租房、经济适用房建设进度差距较大。少数商品房开发规模较大、财力充足的市县，保障性住房建设反而进展缓慢；个别地方甚至出现了商品房开发大片供地、保障性住房征地困难的现象。
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