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重庆工商大学校长杨继瑞(摄影：张雪)
重庆公租房“民心佳园”将在4月迎来7000多户首批入住者，住房[ZhuFang]供给[GongGei]的重庆模式受到越来越多的人关注，“重庆模式”究竟是怎样的一种模式？3月5日，在由重庆工商大学MBA教育中心举办的中国MBA商智论坛上，该校校长、知名房地产专家杨继瑞表示，住房[ZhuFang]供给[GongGei]的市场[ShiChang]制度与保障制度有机契合即是“重庆模式”，这种模式是具有中国特色的房地产供给[GongGei]结构创新框架设计，推广性和复制性强。 杨继瑞说，计划经济不能保证住房[ZhuFang]供给[GongGei]的充足性，不能满足多元化的住房[ZhuFang]需求，不能适应个性化的居住要求，但市场[ShiChang]经济能够克服这些问题，因此住房[ZhuFang]的市场[ShiChang]供应是市场[ShiChang]经济的必然抉择，绝不能因为房地产市场[ShiChang]存在一些问题就开倒车，就否定市场[ShiChang]供应的合理性。但是市场[ShiChang]不是万能的，市场[ShiChang]本身存在着缺失和失灵，因此政府有义不容辞的责任对市场[ShiChang]的缺失和失灵进行调控和修补。 在杨继瑞看来，房地产市场[ShiChang]的缺失和失灵表现在，在一定阶段房地产市场[ShiChang]存在“一放就活、一活就高”的机制和规律，到了一定阶段还会“一高就多、一多就跌”(崩盘)，如果因为房地产引发金融危机，对中国的破坏性将是无比巨大的。除此之外，市场[ShiChang]不可能关注弱势群体，不可能关注没有效益的层面，所以用市场[ShiChang]的办法来配置公共产品和公共服务，势必会失灵。因此，市场[ShiChang]难以实现“住有所居”目标。因为这些缺陷和风险的存在，政府必须要祭出“组合拳”以矫正房地产市场[ShiChang]的失灵。一方面，严控信贷，增加有效供给[GongGei]，规范市场[ShiChang]秩序；另一方面，征收房产税，把一部分炒房的需求挤出去。但是，无论如何调控也只是让市场[ShiChang]更加平稳、有效和可持续，调控并不能够解决低收入阶层的住房[ZhuFang]问题。现在有老百姓认为，房地产市场[ShiChang]调控好了，低收入阶层就能够买房了，这是不对的。要解决这个群体的居住问题，必须由政府提供保障性住房[ZhuFang]。 杨继瑞认为，改革开放30多年来，中国住房[ZhuFang]制度发生了根本性的变化，中国住房[ZhuFang]制度改革取得了巨大成功，这不能否认。但是，一方面近年来保障性住房[ZhuFang]政府供给[GongGei]的缺失与不足；另一方面，大量商品房空置、众多中低收入居民买不起房子，却也是一个不能忽视的问题。他认为，住房[ZhuFang]商品属性得以确认，是中国住房[ZhuFang]制度改革最重要的成果，而住房[ZhuFang]保障体系被抛弃得太彻底，这可能是中国住房[ZhuFang]制度改革最大的不足。 追溯中国保障性住房[ZhuFang]发展历程，无论是1995年的实施的“安居工程”，还是1998年提出的经济适用房，在杨继瑞看来，都没有很好地解决居住问题。尤其是经济适用房作为一种既非完全市场[ShiChang]化，又非完全政府保障的房子，“穷人买不起、富人不能买”，处于一种比较尴尬的“鸡肋”境地。杨继瑞认为，具有中国特色的房地产供给[GongGei]结构应该是由市场[ShiChang]主导的商品房供给[GongGei]和由政府主导的保障房供给[GongGei]并举。商品房供给[GongGei]包括“普通商品房”和“其他商品房”(主要指高端商品房)，保障房供给[GongGei]即以租赁为主。在商品房供给[GongGei]方面，应采取两级供地方式，即对普通商品房供地采取挂牌出让(综合评估)，在限房价、限涨幅的基础上竞地价，不是取高价位的而是取低价位的，通过低地价降低房价构成，从而实现中等收入阶层的购房期望；对其他商品房供地则采取拍卖出让，施行“三高(高地价、高税收、高配套费)机制”，满足高端需求。在保障房供给[GongGei]方面，即实行公租房供给[GongGei]，满足低收入阶层的居住需求。对公租房要进一步完善制度设计，比如不同的补贴标准、限面积与档次、多渠道资金筹措以及退出机制等。 杨继瑞认为，住房[ZhuFang]供给[GongGei]的市场[ShiChang]制度与保障制度的有机契合正是“重庆模式”的核心所在。“重庆模式”的精髓包括六个方面：其一，政府一直通过调控手段将房价维持在相对较低水平；其二，重视容积率、土地利用率控制，注重老百姓单位有效住房[ZhuFang]供给[GongGei]；其三，对高端住宅、别墅量上的控制严格，效果良好；其四，率先开工兴建“公租房”，推动公租、廉租、经适三房一体化进程；其五，在相对较低房价背景下果断试点“房产税”；其六，从市领导到各级部门，均注重运用各种杠杆调控房地产市场[ShiChang]及房价。他还表示，公租房不会冲击房地产市场[ShiChang]，而是会形成房地产市场[ShiChang]的稳定机制：房地产市场[ShiChang]的中高端产品的供给[GongGei]与政府配置的公租房供给[GongGei]有机契合，各安其位，相得益彰，进而形成和谐的“住有所居”模式。(杨维东 王世华)
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