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促进房地产市场健康发展的六个要素 |
2009-05-04
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徐宝安
当今，房地产业已经成为我国经济发展的重要支柱，如何引导和促进房地产业持续稳定健康发展，是我们研究的一个重要课题。笔者认为，应从以下六个方面加以引导。
加大综合调节力度，引导合理的住房消费。一是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积９０平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的７０％以上。同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的７０％。二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的２０％恢复为不得低于３０％。但对个人购买自住住房且套型建筑面积９０平方米以下的，仍执行首付款比例２０％的规定。三是进一步抑制投机投资性购房需求。住房转让环节营业税征免税期间由去年规定的２年调整为５年，规范外资进入房地产业行为，控制短线热钱炒房，提高了炒房成本。
重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。一是由地方政府抓紧开展住房状况调查，全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制订符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润、合理销售价位的基础上，采取限套型、限房价、竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。 织梦内容管理系统
加大整治查处力度，规范房地产市场秩序。一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，重申处罚政策。对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。三是规定对开发建设面积不足１／３或已投资额不足１／４的，且未经批准中止开发建设连续满１年的，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制短期贷款和滚动授信。四是抑制房屋囤积行为。明确对开发企业空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。
有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难。一是加快廉租住房制度建设。明确时限，合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。当地人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，租售并举，解决群众居住问题。 dedecms.com
继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求。制止片面强调以地生财的做法，继续加强拆迁计划管理。进一步提高对加强房地产市场调控的认识，处理好以下几方面的关系：正确处理城市发展短期利益与长远可持续发展的关系；正确处理发展房地产市场和改善群众住房条件的关系，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；正确处理经济增长与社会和谐的关系，更多地关注、维护和保障低收入群体的住房权益；正确处理发挥市场机制与加强政府调控的关系，通过加强政府调控、完善市场规则、健全运行机制，更有效地发挥市场机制的基础性作用。
完善房地产市场信息系统。为确保房地产市场的健康稳定发展，应建立全国及各地区房地产市场监管机制，完善房地产市场统计数据，健全房地产市场分析体系，分类细化统计口径，定期对各地房地产市场进行分析，并作为评价国民经济运行情况的重要指标。一方面，为政府及时、准确做出决策提供科学完善的依据，从而实施有重点、有针对性和更为有效的宏观调控措施。另一方面，可以增加房地产市场透明度，引导居民理性购房。要不断提高宏观调控的水平，适时采用综合经济的、法律的、行政的手段，对房地产市场进行间接的、灵活的、灵敏的微调，避免房地产市场明显起伏。 dedecms.com
总之，在房地产宏观调控这一问题上，中央和地方政府应统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。
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