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"地王"高成本压力巨大 开发商面临后续开发难题 |
2009-07-02 |
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房地产市场从不缺少王者。6月30日，北京市又见证了一位新“地王”的诞生。中化方兴以40.6亿元的天价竞得广渠路15号地，刷新了北京市成交总价和楼面单价的双重纪录。所谓“时势造英雄”，昔日的地王也曾经历过辉煌，然而不断推高的地价却同时给开发商带来了巨大的成本压力。地价房价互起波澜2007年，北京土地市场经历了一轮火爆上涨，造就了一批地王出现。2007年10月25日，万科以总价17亿元，楼面价格11379元/平方米的价格拿下了朝阳区西大望路27号地，刷新了当时的总价纪录。如今这块昔日的高价地已被开发为北京万科金色城品项目，预计在2009年年底开盘销售。同年底，重庆龙湖地产和北京时代华人地产共同投标的海淀区中关村甲3号地块，以20.6亿元总价成交，楼面价达到了11567.04元/平方米。这块身处教育区的黄金地带后来被开发为京城著名的高价楼盘唐宁ONE，以30000元/平方米的单价让开发商赚了个盆满钵满。土地市场与房地产市场总是密不可分。2007年楼市的一波强劲上涨带动了土地市场火热。而与此形成鲜明对比的是2008年。受市场销售低迷影响，在从2008年开始的一年多时间里，土地市场一直处于持续“降温”中，各地流拍事件均有发生。不过从2009年3月开始，伴随销售回暖，土地市场又开始重现2007年时的疯狂景象，开发商高溢价拿地现象开始频频出现。土地市场升温，房价也随之水涨船高。就在广渠门外10号地以每平方米1.5万元的地价拍出后，周边二手房便纷纷提价10%左右，同区域内的几大在售楼盘也立刻升值。一位购房者告诉中国证券报记者，他在今年初以一万三左右的价格购买了广渠路附近一套房子，该楼盘早就售罄，“估计新开盘最少在一万五以上，乐观的都看到了两万！”高成本压力“地王”到手固然欣喜，但是后续如何开发运作却是开发商面临的难题。显然，“地王”的土地成本远远超过了一般水平，占房价的比重也超过了市场平均。因此究竟要在高价地上建造什么样的房屋才能卖出相应的高房价？开发商能否获得市场平均利润率？就成了萦绕在人们心中最大的疑问。昔日的地王在面对瞬息万变的市场时，不得不承受高地价所带来的开发压力。早在2007年疯狂拿地时期，上海曾诞生过楼面价格接近6.7万元/平方米的地王。当时苏宁房地产开发有限公司力压九龙仓、新鸿基、太古地产、中信泰富、新加坡政府投资公司GIC等8家地产大鳄，以44.04亿元夺得黄浦区南京东路163地块。而此前，普陀长风生态商务区4号东南地块曾以11.04亿元，溢价率250%，楼面均价约1.64万元/平方米的价格被上海志成企业发展有限公司收入囊中，一举成为当时的“普陀地王”。无独有偶，这两家曾经的地王，最终都在2008年以“退地”宣告结束。业内人士指出，虽然诱发地王退地的直接因素各不相同，但根本原因都离不开楼市、股市的大幅变化使得开发商高价拿地的成本压力变大。同样在2008年底，万科对2007年高价拿得的11个项目全部计提了存货跌价准备。2008年年报中，万科13个项目总共计提的跌价准备金额达到了12.41亿元。因此有专家提醒，在面对土地市场价格轮番上涨时，应该保持理性的拿地态度，以免地价上涨幅度超过房价，引发“面粉贵过面包”的现象。
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