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五环内土地稀缺 北京土地战火烧向外围(图) |
2009-07-06 |
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北京土地市场的战火正在烧向城八区之外。近日，北京五环外靠近轨道交通线的住宅用地遭遇开发商的激烈争夺。3日，金地集团旗下的北京金地兴业房地产开发有限公司以15.62亿元的高价竞得大兴黄村新城北区16号地。参与竞价和参观竞价的多家开发商表示，由于许多中小型开发商被挤出城八区，甚至金地集团等大型开发商也不得不去五环外拿地，北京位于五环外的优质土地将面临开发商的激烈争夺。五环内土地稀缺6月，北京土地供应量迎来井喷，共有接近30宗土地被推向市场交易，土地供应量超过5月份，创下上半年单月供地纪录。但这些土地中，只有广渠路15号地、朝阳区王四营乡限价房用地、石景山区石槽居住项目用地位于五环以内。面积最大的王四营乡地块还是限价房用地。五环内的优质地块一经推向市场，必然遭到开发商的哄抢。在目前北京土地整理储备中心即将入市的储备土地中，有星海钢琴厂用地、原北京化工厂用地、位于CBD的中服地块、平房乡用地、奥运南区地块等优质土地，其中，前三者位于东四环以内，且属于泛CBD区域。一从事土地一级开发的业内人士表示，北京化工厂用地规划建筑面积约50万平方米，体量较大，适合经验丰富、资金雄厚的大型地产公司开发，而且，万科等多家龙头公司今年以来没有在CBD地区乃至整个北京拿地，这块地也会成为未来市场争夺的焦点。该业内人士认为，“北京化工厂用地等四环内的土地实在太稀缺了，拍出不理性价格的可能性很大，这些地不属于中小型开发商。即将入市的地块中，五环内的土地多位于朝阳区，价格也不会很理想，一些大型开发商将不得不去顺义和大兴拿地。”战火烧向城八区外城区的优质土地日渐稀少，出让条件又比较严格，大型地产公司虎视眈眈，且频频有中国电子这样“生猛”的搅局者，多数中小开发商甚至金地集团这样的大型开发商只好把目光转向了位于轨道交通线附近的通州和大兴。中国不动产研究中心指出，在土地市场明显回暖的五六月份，朝阳、海淀、石景山、丰台等城四区和顺义、大兴、通州的住宅土地需求大增，预计下半年顺义、大兴和通州三区的土地成交溢价率会超过其他七个郊区、县。日前，通州九棵树项目和杨庄路项目分别拍出6265元/平方米和5986元/平方米的楼面地价，大兴黄村23号地、大兴黄村22号地二期分别拍出6354元和4735元的楼面地价。值得注意的是，北京万科公司参加了通州九棵树地块、大兴黄村16号地的现场竞价，但都没有出高价，早早退出竞争。万科北京公司总经理周卫军曾对本报记者表示，九棵树地块拍出6300元左右的楼面地价“不靠谱”。一业内人士指出，通州和大兴的成交楼面地价都超过了6000元，再加上至少3000元的建安、税费、市政建设成本，房价肯定要卖到1万元/平方米以上才有利润，“土地价格包含了很多预期的成分，万科这样的企业不会轻易报出高价”。该人士指出，通州地价近年来呈快速上涨态势，其中的风险不可不防。2006年6月初，通州京榆旧路南侧地块楼面地价仅为1918元/平方米；2007年底，通州玉桥西里住宅(二期)项目用地的楼面地价被拍到5000元以上；2008年2月，通州永顺镇居住项目用地的楼面地价超过5200元。最近成交的两块通州居住用地，楼面地价已达到或超过6000元的水平。大兴成近期争夺焦点在城八区外，位于四号地铁延长线上的大兴近来成为开发商争夺土地的主战场。万科、金地集团、首创置业等知名地产上市公司参与了大兴黄村地块的竞价，金隅嘉业等北京知名开发商也参与了竞价。已经成交的地块中，黄村新城北区23号地、10号地、16号地的成交溢价率超过100%。从曾经无人问津的康庄限价房用地的争夺，大兴土地的抢手程度可见一斑。6月25日，北京首开仁信置业有限公司以64367.91万元的价格竞得大兴康庄限价房(三期)用地，以规划总建筑面积计算的楼面地价为2334元/平方米。该地块仅仅接受了5轮报价就成交，没有经历现场竞价。仅仅在5天后，面积约为三期用地2/3的康庄限价房(四期)用地就以66500万元的价格拍出，以规划总建筑面积计算的楼面地价为3528元/平方米。为拍得该地块，开发商总共进行了113轮现场竞价。中国不动产研究中心指出，在截至6月24日的2009年上半年，大兴区已成交19宗工业用地，成交土地面积81.04万平方米，规划建筑面积高达125.90万平方米。5宗商业用地，土地面积18.66万平方米，规划建筑面积43.44万平方米。但仅成交了4宗住宅用地，土地面积17.26万平方米，规划面积54.81万平方米。从前两类用途土地的交易数据看，大兴区是北京的重点开发区域，但是相比而言，住宅用地的交易量明显不足。因此，大兴区的住宅用地交易成为市场亮点。中国不动产研究中心认为，大兴是北京新兴重点开发区域，工业用地交易比较活跃，工业用地开发之后势必带来后续的商业和住宅用地需求。6日，大兴黄村新城北区2号地、黄村19号商业金融混合用地和20号居住项目用地将接受现场竞价。
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