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聂梅生:调整尚未结束 房地产商资金紧张得以缓解 |
2009-07-09 |
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全国工商联房地产商会会长聂梅生8日接受中国证券报记者专访时表示，目前房地产调整尚未结束，受前期政策利好、降价以及去年的量能释放影响，房地产商的资金链得以缓解。 中国证券报：今年上半年房地产销售情况出现反弹，是否意味着房地产调整已经结束？ 聂梅生：房地产的调整还没有结束，当前的波动仍处于调整期。从短期看，房地产开发投资增长缓慢，1至5月份同比增速分别为1.0%，1.0%，4.1%，4.9%，6.8%(同期固定资产投资增速达到30%以上)；从长期看，我国近5年来房地产投资的增幅均在20%以上，今年下半年有望接近这一数字。 近三年来，CPI和房价波动趋势一致，5月底的数据显示，房价和CPI各自的同比增幅都仍然是负值，预计下半年这两项指标都会由负转正，并且继续互相关联。 以上说明房地产的调整进入波动阶段，稳定尚需观察。 中国证券报：去年底开始房地产企业出现资金链紧张的局面，按目前的市场表现是否意味着已经解决了资金链紧张的问题？ 聂梅生：去年底开发商的资金链空前紧张，根据我们的计算，缺口起码在5000亿元以上。如果5000亿元补不上，如果没有年初的“小阳春”，资金链断裂绝对不是危言耸听。 房产交易回暖，房价跌幅收窄，资金回笼迅速，这是当前房地产市场的特点。5月份的数据显示房价同比仍然处于负值，但环比在上升。1-5月份全国商品房销售面积超过2.4亿平方米，同比增长25%。销售额是1.13万亿元，同比去年提高了45%，预计今年的销售额有望达到3万亿元。 就开发企业的资金来讲，定金和预售款增长了17.2%，个贷部分增加了近2000亿元，增长了39.8%。我认为，这里面自筹资金的增长和银行贷款的增长低于预售款和个贷的增幅。由此看来，开发商资金链紧张已全面缓解。 中国证券报：造成当前房地产市场强势反弹的主要因素有哪些？去年底以来出台的一系列房地产新政对此是否发挥了主导性作用？ 聂梅生：原因主要是降价、政策出台和量能释放。 政策层面上，去年10月底以后出台的新政主要是全面启动自住性的需求，放松银行的个贷，同时加大保障性住房建设，银行对开发商贷款力度加大。 今年5月份，普通商品房项目投资的自有资本金比例从35%下调到20%，这是13年来首次下调。出台这一措施主要原因是房地产开发速度缓慢。1—4月份开发企业完成土地购置面积7000万平方米，同比下降了28.6%，有40%的城市土地价格下降，房屋新开工面积下降4.6%。不买地不开工，新开工面积也下降。现在政府投资上去了，但是房地产商投资缓慢，如果大家都不买地和不开工，未来将造成房地产供不应求，届时房价上涨是可以预期的。 此外，为了抑制投资炒房卷土重来，政府的弹药库是有弹药的，例如出台物业税。 总结政策的走向，是从需求面到供给面释放，从低端需求到中高端释放，从购房人拉动到开发商拉动释放。有人说，真正的政府救市要看是不是在对开发商的资金和贷款放松，这个新的时间节点已经来到了。从消费拉动到投资拉动都对GDP“保八”很重要，我认为今年经济“保八”，恐怕更多的要依靠投资拉动。 中国证券报：充裕的流动性解决了资金问题，开发商拿地的热情在高涨，频频出现地王，您怎么看待这个现象？ 聂梅生：全球经济2010年将要复苏，房地产在不同国家地区回暖的速度会有数十倍的不同，中国城市和地区间回暖的速度也将有巨大的差异，现在个别城市、地段出现地王，并不能说明全国性的地价上涨，但是如果不能控制好土地的供应量，造成供不应求，就会推动1年后的房价上涨。 拿地要考虑可支付能力，相对来说，企业现在的可支付能力最强，房地产自身已回笼了一万亿元左右，再加上上半年银行贷出了6万亿，政府4万亿投资也安排了，股市流通量节节攀高，这些资金中有相当比例会进入房地产，致使企业有资金先行购置土地。 此外，奥巴马政府大量的印钞带来美元贬值的影响会蔓延全球，各国政府救市注入大量资金使流动性增大，造成通胀预期出现，为了应对通胀大家会不约而同地选择不动产保值。
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