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地王异化须谨慎防范 开发商链条断裂后果很严重 |
2009-07-29 |
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既然“老地王”多在按兵不动，“新地王”为何又在高歌猛进？睡大觉的地王“占着茅坑不拉屎”，不仅扰乱商品房供应计划，还盲目推高房价，不可不察，不可不罚。这个夏天有点热，可最热的似乎不是天气，而是全国各地层出不穷的“地王”。但与“新地王”之“热”迥异，“老地王”却开发遇“冷”——根据央视《经济半小时》日前报道，广州市2007年批出的27块区域“地王”，竟有24块尚未开工或者未售。一边是“新地王”层出不穷，楼面地价屡创新高；一边是“老地王”大量闲置，迟迟不得开发。这很诡异：既然“老地王”多在按兵不动，“新地王”为何又在高歌猛进？“老地王”们之所以“睡大觉”，原因不一而足，有的是嫌周边楼盘价格低，等涨价了再说；有的是资金链紧张，开发不起；有的是投资开发后售价不理想，还不如让它装扮财务报表。但从“地王”们目前的角色看，“地王”的异化无疑是更深层原因——如果说此前的“地王”还只是地价、楼价水涨船高的自然反应，目前的“地王”已异化为开发商的商业工具。拿地，也不再只是开发环节之一，而异化为一种资本游戏。有些开发商，拿地之意不在“建房”，而在拉高房价。高价拿地后，畸高地价推高房价上涨预期，带动在售楼盘房价的上涨，从而惠及自己的地产项目。“地王”尚未开发，开发商已从在售项目中狠赚一笔了。尤其对于上市的开发商，拍下“地王”、高价囤地意味着资产高估、市值膨胀，在股市里获取的巨额现金比开发楼盘更轻松，至于“地王”价格高低倒在其次，大不了卖楼时少赚点。近期企业融资环境相对宽松，通货膨胀预期不断强化，一些房企乐此不疲地大玩“拿地-融资”的资本游戏。土地市场成了上市公司资本运作的平台，土地成为资本运作的工具。而且，经由“地王”，楼市和股市间也实现了“双泡沫”的“互动”。“地王”推高房价-上市地产公司预期收益增加-股价上涨-融资-再高价拿地……如此循环，“地王”吹起了楼市、股市两个泡沫。土地资本化，市场泡沫化，成了目前房地产业的鲜明写照。“地王”异化，危险自不待言。正如学者钟伟所说，大量信贷和房价走高预期，再加上对于通货膨胀的预期增强，都在助长“地王”的诞生，可是房价一旦高到难以承受的地步，开发商链条断裂，结果将不堪设想。尤其是“睡大觉”的地王，“占着茅坑不拉屎”，不仅扰乱商品房供应计划，还盲目推高房价，吹大资本泡沫，不可不察，也不可不罚。正因如此，国土资源部国家土地总督察办公室在上周发出一份通知，要求展开一次专项快速督察。事实上，国务院办公厅早在2008年1月7日就下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》，明确指出：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。然而据媒体报道，业内专家称，开发商拿下“地王”而不开发或退地，损失的至多也就是几千万元的竞买资金和地价首付款利息。代价如此便宜，收获如此丰厚，“新地王”层出不穷和“老地王”大量闲置的现象共存，也就“水到渠成”了。
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