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　　最高法发布买卖纠纷司法解释，认可认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同

　　新快报记者 黄琼

　　昨日，最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该司法解释包括8个部分，总计46条，对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。其中，明确承认了认购书、意向书等预约合同的法律效力，这意味着，一旦开发商或购房者拒不依约签署正式买卖合同，另一方可就房价涨跌提出相应索赔，而不仅仅局限于以往的定金赔偿。

　　认购书等明确契约效力

　　昨日出台的司法解释第二条规定，当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

　　最高法院新闻发言人孙军工介绍，这是司法解释遵循“鼓励交易，增加财富”的原则，针对在市场交易活动中存在的诸如认购书、订购书、预订书、意向书、允诺书、备忘录等预约的法律效力，明确承认其独立契约效力，固定双方交易机会，制裁恶意预约人。

　　北京市盈科(广州)律师事务所合伙人律师周玉忠表示，现实中，签订正式商品房买卖合同之前，开发商一般均要求购房者签订认购书，并以此锁定购房者及决定销售策略。在房价涨跌较大及约定签约间隔较长的情况下，由于仅需受定金赔偿制约，撕毁认购书的情况屡见不鲜。此条的实施，将为守约一方追究因此造成的包括房价涨跌所带来的损失提供了法律依据。

　　赔偿金可据涨跌价联动

　　广东胜伦律师事务所李小宁律师称，合同法中并无预约合同的相关规定，以前实践中，认购书、意向书等预约合同除非详细约定了具体责任等，否则法院并不能就此直接判处“违约方”承担相应的违约责任。

　　以实践中最为常见的商品房买卖为例，一般情况下，购房者看好房后，会首先交付定金，然后签订认购书或意向书等，约定何时签订正式的购房买卖合同。一般情况下，如果是购房者的原因，未能按时签署正式合同，则其此前缴纳的定金不再返还；如果是开放商的原因，则其双倍返还此前缴纳的定金。

　　但近年来，房价上涨趋势明显，有开发商往往临时撕毁约定拒签正式的买卖合同，宁愿双倍返还定金。但对于购房者来说，即便是双倍返还定金，也无法弥补房价上涨而购房不成的损失，因此往往诉诸法院要求赔偿实际损失。但实践中，法院多是以双倍返还定金为原则，近年只有北京一法院判处了开发商高于双倍定金的赔偿。

　　新司法解释出台后，对于此类合同，法院可以考虑到购房者的实际损失，相应提高赔偿的额度。比如，一套房子售价70万元，定金5万元，在以往很可能双倍返还定金10万元，开发商只要赔偿5万元。而实际上，因为房价上涨，购房者此时在同一地段想买同类型房子可能要100万元，或者开发商“截留”的这套房子卖到了100万元，则购房者的损失应不止5万元。当然，最终要看法院如何裁量并认定上述损失。

　　同理，如果是购房者“违约”，其也要承担房价下跌给开发商造成的相应损失，也不应局限于定金额度。

　　不动产

　　购房约定所有权保留无效

　　新的司法解释第三十四条明确规定，买卖合同当事人主张合同法关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。(所有权保留制度是指买卖合同中买受人先占有使用标的物，但在双方当事人约定的特定条件成就前，出卖人仍然保留标的物所有权。条件成就后，标的物所有权才转移给买受人的一种制度。)最高人民法院民事审判第二庭庭长宋晓明昨日在最高法院举行的新闻发布会上介绍说，由于不动产买卖完成转移登记后所有权才发生变动，这个时候双方当事人再通过约定进行所有权保留明显违反法律规定。我国物权法规定中，通过预告登记制度来满足买卖双方的需要，因此没有必要采用所有权保留方式。

　　李小宁律师认为，合同法第134条规定，当事人可以在买卖合同中约定，买方未履行相关义务的，所有权不转移。但该条规定并未明确排除不动产，因此司法解释此次予以明晰，也排除了与物权法相抵触的部分。

　　同时，如果卖方售卖后仍保留了所有权，也有可能出现一房二卖的情况。不过在实践操作中，真正约定保留所有权的并不多，以购房来说，一般多是约定达到相应的条件后，卖方方会去办理过户。

　　(速解：不动产的买卖，要完成转移登记后所有权才发生变动，转移登记以房地产管理部门手续为准，因此其所有权情况相对清晰。)

　　动产

　　一物多卖所有权以“先”为准

　　司法解释第九条规定，出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：(一)先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；(二)均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；(三)均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。

　　最高法院新闻发言人孙军工昨日在最高法院新闻发布会上说，这是为了防止出卖人与个别买受人恶意串通，基于诚实信用原则而规定的。

　　此外，根据司法解释，在船舶、航空器和机动车等特殊动产多重买卖情形中，交付是特殊动产物权变动的生效要件，登记是对抗善意第三人的对抗要件，应依照交付、登记、合同成立先后作为合同履行顺序；出现交付与登记冲突情形时，应以交付为准。

　　(速解：动产一物多卖，先交付的获得所有权；都没交付的，先付款的获得所有权；都没交付及付款的，先成立合同的获得所有权。)

　　交易

　　送货单可视作合同

　　司法解释第一条规定，当事人之间没有书面合同，一方以送货单、收货单、结算单、发票等主张存在买卖合同关系的，法院应当结合当事人之间的交易方式、交易习惯以及其他相关证据，对买卖合同是否成立作出认定。

　　李小宁律师介绍，实践中有不少小公司，一般都是以送货单等代替签合同，“往往一个电话，经销商便送货上门，后来卖不掉了又以没订货为由要求退货”。因此，新的司法解释更利于操作。

　　至于第二款规定的空白对账确认函、债权确认书等，根据司法解释的规定，法院会首先支持原告及持有函件人的请求，但如果对方能提供相反证据证明，则法院会酌情予以判断。

　　(速解：送货单、收货单、结算单等可证买卖合同关系。)

　　规定电子交易方式

　　新出台的司法解释第五条规定，标的物为无需以有形载体交付的电子信息产品，当事人对交付方式约定不明确，且依照合同法第61条的规定仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

　　最高人民法院民事审判第二庭庭长宋晓明介绍，无实物载体的电子信息产品具有显著区别于传统买卖合同标的物的特征，例如不以实物承载为必要、使用后无损耗、其本身易于复制并可迅速传播等等，其与传统的买卖合同中出卖人向买受人转移对标的物的占有，并转移标的物所有权的交付方式有较大差异。