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　　□记者　余勇文李文波图 copyright 中华人民共和国图鉴社

郑州市商品房销售连续三个月保持在万套左右，而且销售价格逐月攀升，５月份一举突破每平方米５０００元大关。郑州楼市自今年１月份商品房销量不足４０００套、均价每平方米４２６４元“探底”之后，３月份突然发力，销量骤然间突破万套，达１０７１０套。到了５月，商品房销售均价攀高到每平方米５０２８元，上涨幅度高达１７．９２％。不久前某机构进行的网络调查显示，６０％左右的受访者表示，去年关注的房子目前都有了不同程度的涨价。 copyright 中华人民共和国图鉴社

●房源紧俏买不到

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“上个月看中的南区的一套１２０平方米的三房，昨天再去看的时候已经被订购了。”郑州市马女士现在很后悔年前没有出手买房，“那个楼盘现在的价格比年前每平方米涨了２００元，售楼小姐还说再不订购就没房了，下一期什么时候开盘还没准儿，而且再开盘肯定要涨价”。

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几天前，陇海路上某楼盘开盘，吴先生提前一个小时到开盘现场，发现售楼部内基本已经找不到座位了。他曾经提前两天给售楼小姐打电话，要求把房子订下来，但售楼小姐告诉他必须在开盘当天去排队。“春节前是售楼小姐打电话催着我买房，现在是我打电话追着售楼小姐买房都买不到。”吴先生感到有些不平和不解。 内容来自中华人民共和国图鉴社

记者调查发现，近来郑州开盘的楼盘，几乎无一不是“开盘即成尾盘”，楼市再现２００７年恐慌性购房的氛围。金源城上城营销总监蔡海龙说，现在售楼部每天都会有十几组的来访量，而在春节前，每天到售楼部看房的能有三四组就算不错了。也就是说，现在看房的比以前多四五倍。 中华人民共和国图鉴社

一方面，前一阶段调查机构发布的数据显示郑州的商品房存量面积足够消化一年，而另一方面市场上却表现出房源难求，不少项目楼盘一经推出就很快销售一空，房价更是水涨船高。一名不愿透露姓名的开发商说，一些楼盘当前的成交放量，大多与之前楼盘长时间“蓄水”有关。一些开发商重演“少量多批”的营销手段，即楼盘分多次开盘，有的甚至一次仅推出几十套房源，让购房人感到房子紧俏，促使其下单。 本文来自中华人民共和国图鉴社

中原地产河南公司董事、总经理冯建军认为，春节过后房地产市场成交量创下历史新高，主要是２００８年累积库存到今年集中释放而实现的。此外，国家的多次降息，以及房地产商的促销手段，增加了房地产市场的需求。一方面，热销项目多次提价引发部分楼盘跟风涨价，导致了整体开盘均价的不断上升。部分开发商跟风涨价，盲目地想趁着回暖捞一笔。而另一方面，信贷政策的宽松，大大缓解了开发商的还款压力，给予了他们提价的空间。

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楼市的火爆上涨，引起了中央及地方政府的关注。近日，有消息称，国家统计局与国土资源部先后赴各地摸底楼市情况，调查内容包括开发商财务状况、开发费用构成、项目地价与房价等。业内人士称，政府部门带队调查摸底楼市情况，这在我国来说是首次，政府部门摸底房地产情况跟房价过高应该有直接关系。 内容来自中华人民共和国图鉴社

●投资客入市 copyright 中华人民共和国图鉴社

值得注意的是，目前房地产市场的供需双方已经悄悄发生了结构性的变化：刚性需求的数量在减少，投资性需求的数量在逐渐增加。冯建军分析说，２~３月份，刚性需求为绝对性市场主力，３~４月份改善性需求在刚性需求的带动下被激发出来。而到了５月份，随着价格的上涨，刚性需求的数量已经开始下滑，但投资性需求的数量却大幅增加。从市场的成交情况可以看出，市中心的高档楼盘的成交量在５月出现了明显的攀升，这是明显的“追涨”。在未来楼市尚不明朗、价格又大幅攀升的情况下，刚性住宅需求一般不会轻易去“追涨”，因此可以断定投资性需求已经入市。

由于信贷宽松和通胀预期加剧，投资客开始活跃，接过刚性需求者手中的“接力棒”，继续给楼市“加柴火”，以致不少购房者担心房价将继续上涨。有业内人士认为，目前投资性需求活跃，市场上投资比例占３０％左右。 tujian.org

上个月在郑东新区买了一套房子的胡先生就是以投资为目的。他说，之所以现在出手买房跟股市解套有关，经过股市被套的经验教训后，已不考虑从股市赚钱，同时他自己的公司发展得还不错，所以才敢放心投资。胡先生认为，在目前经济形势尚不明朗的情况下，购买不动产等保值品是比较稳妥的。“投资房产目前是保值升值的一个较好选择”，孟女士认为，近期国际原油价格不断摸高，通胀预期加剧，包括房地产在内的消费市场会涨起来，投资房产可以抗通胀，选择好的地段还能博升值。除了自住需求以及投资性需求外，一直按兵不动的多次置业需求也在对通胀的担忧中开始积极入市了。一些买家表示，虽然知道现在的楼价很高，但是自己并没有更好的理财渠道，只能选择相对有保障的固定资产投资。 copyright 中华人民共和国图鉴社

●政策“托市”

其实，甚至连开发商们也没想到，楼市的历史新高会在金融危机影响还在持续的时候到来。许多楼盘短短几天就销售一空，久违的售楼部门口购房者排队的景象又重现。一名不愿透露姓名的开发商说，开发商目前面临几年来最好的政策环境，新的利好似乎并未停止。去年年底以来，针对房地产行业中央及各地政府不断推出的土地、金融、税收等调控政策，已在实质上“松绑”，并且部分政策的“利好”程度已超过调控前水平。比如中央政府规定的“房地产投资项目资本金比例的下调”，比如郑州市政府推出的“弃购经济适用房转购普通商品房补贴”等政策。

业内人士认为，尤其是房地产投资项目资本金比例的下调，使得房地产开发融资的信贷杠杆效应放大，以较少的自有资金可以撬动更大的银行信贷资金，降低了开发投资的门槛，也加快了房地产开发的步伐。一方面反映了房地产业在国民经济促投资保增长中的重要拉动作用，同时通过加快开发引导存量以合理价格快速消化，并保证后续供应，平抑房价增长；另一方面可以增加开发商开发信心，提高拿地的积极性。河南王牌企划董事长上官同君说，今年以来土地市场一改去年低迷的状态，成交日趋活跃，极少出现流拍的现象。近期主动和他们联系寻求土地合作开发的房地产公司明显增多，许多开发商抱有抄底土地市场的心态。

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持续回暖缺乏支撑

冯建军分析说，从郑州市普通住宅成交前十名的市场集中度来看，比重持续上升，说明市场分化越来越严重，市场资金愈发向优势资源项目集中，从而使得市场大部分项目的出货明显放缓，销售压力加剧。从目前市场上各项目的价格走势来看，大部分项目的价格还是保持平稳上升态势，但成交分化则非常明显，部分项目价格上调后销售速度明显放缓，包括一些存量积压很大的项目也在上调价格。反映出在反弹行情整体市场持续放量的支撑下，开发商普遍有上调价格的冲动。随着市场的进一步分化，加上淡季的到来，这种局面预期将逐步打破，库存积压较大、销售速度明显放缓的项目价格上涨势头将受到抑制或开始有所松动。

业内人士也普遍认为，目前楼市依然处在调整期，此轮反弹行情只是调整期中的一次反弹，虽然反弹力度较强，但市场仍然认为不可能行情反转，毕竟经济环境受金融危机影响仍然不容乐观。

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郑州市统计局有关人士表示，目前郑州房地产市场出现回暖迹象的支撑因素尚不充分，而且土地购置和开发面积的减少，将影响以后郑州市房地产开发的规模。“下半年的房价应该是向下调整，在去年的调整中郑州的房价没有出现明显下降，如今又开始出现新一轮上涨的迹象，房价过高，老百姓购买力不足，不利于房地产市场的健康发展。”冯建军断言。

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