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卖房拖欠采暖费 买者代交获追偿 |
2009-04-30 |
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法律日报讯(记者周贤忠)卖房人拖欠采暖费，买房人迫于供暖压力主动代交，买房人事后可以向卖房人追偿吗?10月13日记者从市法院获悉，因双方合同约定拖欠采暖费由卖房人结清，在卖房人违约情况下，买房人可以代交后追偿。
买房人 代交六年陈欠采暖费
2007年5月30日，刘某将一处56.1平方米的房屋转让给李女士。房屋转让协议约定，刘某应结清所欠采暖费、水电、燃气费、电话费。协议签订后，李女士履行了付款义务，刘某已将房屋转让给李女士居住。李女士于2007年8月交纳采暖费时，被供暖单位告知，刘某拖欠了1996至2002年的采暖费，不补交拖欠的采暖费则不收2007年的采暖费，因此也不能供暖。迫于供暖压力，李女士只好补交了陈欠六年的采暖费7068元。供暖公司出具了正式收据，收据注明“供暖时间1996年至2002年。”
李女士于2007年8月6日诉至法院，要求刘某按双方签订的协议给付代交的采暖费7068元。
卖房人 买房人无权代交
刘某辩称：双方签订的房屋转让协议只是约定应由他结清所欠采暖费，并未约定如未结清，由买方代为清偿，即李女士无权替他交纳拖欠的采暖费。李女士代交采暖费应由她自己负责，其没有理由要求清偿。另外，李女士补交的采暖费为1996年至2002年的采暖费，明显超过诉讼时效，而且根据法律市相关采暖文件规定，2001年以前拖欠的采暖费应由债权人向房主所在单位追缴，他有工作单位，应由他的单位承担，而不应由他自己承担。所以，他不同意给付李女士代交的采暖费。
法 院 合同有约定可追偿
法院认为，当事人双方所签订的房屋转让协议系双方自愿签订，且不违反国家法律、法规禁止性规定，故该合同合法有效。协议约定应由卖方结清所欠采暖费，现刘某未按合同约定结清所拖欠的采暖费，而李女士为正常使用所购房屋而代其交纳并无不当。根据双方合同约定，该采暖费属刘某应结清范围，应由其承担相关费用，故法院认定应由刘某承担该笔费用。刘某提出李女士无权代替他交费，代交采暖费应由李女士自己负责，法院认为，根据双方所签合同约定，刘某应在签订协议前，结清所欠采暖等费用，但刘某并未按约定履行自己的义务，存在违约行为，李女士在此情况下为正常使用房屋而代其履行并无不妥。刘某主张该采暖费应由其单位承担，法院认为，根据合同相对性原理，当事人双方系合同相对方，应依据双方签订的合同履行各自义务，至于该笔费用最后应由谁承担可另行解决。市法院于近日判决刘某给付李女士代为补交拖欠的采暖费7068元。
法官提醒
购房合同别漏掉采暖欠费条款
市法院民二庭一位法官告诉记者，解决供暖陈欠，一直是供暖公司头疼的问题。但实行分户供暖后，供暖公司对采暖用户有了更多的话语权。对于单位拖欠的采暖费，本应该由供暖公司向拖欠单位起诉，但现在供暖公司可以用停止供暖来对用户钳制。特别是在房屋买卖过程中，不交足陈欠采暖费就不给供暖，使得房屋交易双方中的一方必然妥协。但这也引发一个问题，买房人有权代交采暖费然后追偿吗?
这主要看双方签订的合同的约定。本案中，双方已约定由卖方结清陈欠的采暖费，在卖方违约情况下，买方代交后可以向买方追偿。至于是否是单位拖欠采暖费，是另一法律关系，卖方也可以再起诉向单位追偿。可见，在房屋买卖合同中，对拖欠的采暖费谁来承担问题，应是合同约定的一项重要内容。市法院已受理多起因为合同约定不明而引起的诉讼，应引起大家的注意。购买二手房时，购房者应到供暖部门查询采暖费交付情况，并在合同中明确约定拖欠的采暖费由谁交，以免出现不必要的法律烦。
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