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房贷细则未出沈城银行暂停放贷 市民关注俩焦点 |
2009-04-30 |
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沈阳日报讯(记者刘洋)央行上周三决定，10月27日起，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。27日，记者从沈城银行获悉，各家银行房贷新政细则尚处于“难产”状态，其中关于存量房贷客户是否可以享受基准利率0.7倍优惠、改善型住房如何定义等，成了各家银行难以抉择的焦点问题。
等细则出台
银行暂停放贷
“根据要求，我们暂停了所有房贷业务，等待总行的操作细则。”27日，光大银行沈阳分行个贷中心主任陈世伟告诉。记者采访获悉，各大银行在10月22日房贷新政出台后均叫停了正在进行的房贷业务，等待细则出台重新审核放贷。但截至27日下午5点，记者从沈城各家银行得到的答复是，各银行仍未就房贷新规发布操作细则。
根据央行新闻发言人10月22日的解释，金融机构应在10月27日前完成实施细则的拟定工作，并在之后对借款人做好宣传解释工作。“不是银行不想公布细则，而是银行可操作的空间太大，制定细则的难度也相应增大，即使到了省一级分行，我们也要根据总行的文件再根据不同城市的情况进行细化。”一家银行省级分行房贷主管说。据悉，有个别银行拿到总行的细则后，由于在操作上存在异议，因此并未公布，房贷新规细则的重要程度可见一斑。
细则的难产，急坏了贷款购房者。多家银行房贷主管向记者反映，房贷咨询热线几乎被市民打爆，如何享受优惠利率、房贷是否比例的计算、老客户是否打7折等都是市民咨询的热点问题。
焦点一：
普通住房如何确定?
根据央行规定，此次新政将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。但金融机构需要根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房，以及借款人信用纪录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定。其中，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持;对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。
“对于增量房贷客户来说，是否为首次购房，借贷人信用记录和还款能力等信息，我们可以通过人民银行的征信系统进行查询，比较好定义，但贷款所购住房是否为自住房，套型建筑面积是否为普通住房等的判定标准，还需要结合总行下发文件、各地区实际情况以及借款人的个人情况进行判定，尺度较难把握。”某国有商业银行住房信贷部人士表示。
由于各家银行房贷业务规模和市场占比不同，因此很可能在贷款利率和首付比例的划分上，出现较大分歧，也不排除一些小型银行降低界定标准争夺市场的可能。
焦点二：
房贷老客户能否享7折优惠?
已经贷款买首套房的市民能否享受到7折优惠利率呢?央行发言人表示，金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。
对这个问题，各家银行存在分歧，有银行人士表示，银行针对存量房贷客户的利率调整可能会参照2006年的做法，当时央行把房贷利率下限由0.9倍调整为0.85倍，次年1月1日，各家银行跟随政策的调整把老房贷客户的优惠利率调到了8.5折。
焦点三：
银行要做“赔本买卖”?
对于老房贷客户是否享受7折优惠利率的问题，有银行人士提出不同观点，此次房贷利率下调至基准利率的0.7倍后，银行存贷款利率出现了倒挂的现象，以5年期限贷款为例，按商业性房贷下限计算，那么最新的贷款利率为5.103%，而目前5年期限的存款利率为5.58%，贷款利率比存款利率还要低。“如果将老房贷客户的优惠利率也进行下调，对于存量房贷规模较大的银行来说，无疑影响了利润来源，银行是在做赔钱的买卖。”上述人士表示。
焦点四：
第二套房是否算改善型住房?
“改善型普通自住房”概念的提出，是本次房贷新政的焦点之一，按照新政，改善性普通自住房的贷款首付比例和利率可以进行适当下调，如果从字面来理解，在已有一套住房的前提下，因为要改善住房条件再贷款购买的第二套自住房屋可能会属于改善型住房范畴，而这有可能突破了去年出台的第二套住房贷款政策的限制，并且实行更大的优惠。去年9月27日，国家曾出台相关政策，提高第二套住房贷款首付比例至40%，贷款利率为央行基准利率的1.1倍。
银行人士表示，“最终可能还要参照第一套房和第二套房的面积，以及本地的人均住房面积等具体情况来判断。”
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