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房产新政出台 二套房贷款松绑 |
2009-04-30 |
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记者 张春红
牵动众多人神经的房地产市场，近两个月一系列交易税费及贷款政策措施接二连三地出台，年底又有了被人称为“姗姗来迟”的更积极的新政。
12月17日，国务院常务会议研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施，并出台了三条针对房地产市场的新政策，这三条政策包括保障性住房建设资金来源、进一步鼓励普通商品房消费的针对二套房的贷款及交易税减免政策、对房地产企业融资问题的指引。
就此次出台的新政策，记者采访了沈阳建筑大学房地产研究所所长刘亚臣，他评价，此次出台的政策，将会起到信号作用，对房地产市场是一种鼓励性的政策，其效果还有待一段时间的释放。对于二套住房的政策重新解释是一种实质性的利好，是一种“松绑”，是国家对消费商品房鼓励的态度与决心。
但有些人士除赞同这些有利于市场发展的政策会对市场产生积极作用外，同时也表示，今年到现在，国家对房地产宏观调控这一轮已经结束一个多月，统计公布的数据表明，11月，一些城市的房屋交易量有所回升。但全国房地产整体下滑的形势仍存在，在市场预期已经形成的情况下，此间，推出的这样新政对房地产市场究竟会起到多大程度的作用，仍需时间来证明。
二套房松绑却未放松对炒房的警惕
其实，早在一两个月前，对于房地产市场的二套房政策，很多人在房地产市场遇冷之际就寄希望于国家能“松绑”，并认为这是一个必要的举措。更有甚者希望能解除束缚二套房贷款以及交易的所有限制。
但在此次政策中，对二套房贷款政策表述如是：对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。
12月18日，全国某知名房产中介连锁沈阳区的房产中介人士向记者解释，国家此次出台二套房贷款方面的政策，可以说在意料之中，并且此次的政策并没有改变2007年以来执行以打击房地产市场投机为目的二套房贷款政策。
该人士进一步解释，此次出台的二套房的政策早已有迹可循。就在两个月前国务院出台了 “加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的政策，此后，财政部及央行公布实施细则，减免个人购房税费。细则其中的一项便是 “金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%”。其中涉及的“改善型普通自住房”纳入降低利率及首付范畴，预示着二套房下一步的调整。
此次新政中二套房除对自住与改善住房的定位外，还对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策，并将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税。将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。
大多数观察房地产市场的人士都认为，今天的房地产市场供求关系跟以往不同，缺乏的是消费能力，这次二套房新政是从抑制住房过快增长的消费需求转向了进一步鼓励住房消费，可以让更多的改善性需求和更新换代的需求释放，对于原有住房的再交易环节的税费减免也会大大降低交易的成本，有利于稳定和降低房价，这些将令市场需求增加。
启动公积金丰富保障性住房建设资金
尽管受人关注的二套房成为新政焦点，但一些人士认为此次三条新政中，对于要求加大保障性住房建设力度这一条更有新意。
在加大保障性住房建设力度方面，中央要求争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
刘亚臣认为，这是政府坚持了向社会提供低收入住房困难家庭的保障责任和力度，将低收入群体从市场中剥离，更加明确了低收入群体的住房要由政府来解决。
据了解，此次新政之前，国家划定的廉租房等保障性住房的建设资金，是由中央财政、地方财政、土地出让金及公积金增值收益组成，而此次提出 “选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”，其实质是扩大了保障性住房的资金来源。
建设部门公开的全国住房公积金统计数据显示，全国住房公积金闲置资金已达到2000多亿元，每年都有一定的增加。
此前，国家对公积金投向有严格限制，除个人住房贷款发放及一部分可购买国债外，不得用作其他投资。公积金产生的增值收益则用于保障性住房建设。此次的公积金闲置资金投入保障性住房建设，无疑会丰富一部分保障性住房建设。目前国家还没有公布具体执行细则，有关人士推测可能会以借贷的形式投入保障性住房建设。
有条件地支持房企合理融资需求
在此次新政中，对于房地产企业融资问题的指引，无疑让房地产开发商眼前一亮。
在经过去年国务院开始持续收紧房地产开发贷款之后，此次新政中提出的 “引导房地产开发企业积极应对市场变化，促进商品住房销售。支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”，是首次对开发商放开的信贷支持，但可以看出，这种支持融资仍是有条件的。
刘亚臣告诉记者，目前，房地产市场是自身发展到一定阶段以及前一时期国家对房企融资宏观调控的双重结果。除了前一时期信贷收缩之外，房地产市场上需求方已经不满足于期房那种预售制，而更多地要求购买现房，这对开发商原有利用预售制而得的开发融资模式提出了极大的挑战。
此前，国家出台政策都是对个人住房信贷方面的利好政策，对于房地产的供给方——开发商而言，一直处于政策空白状态。
房地产市场不仅需要消费者的信心，也需要投资者持续投资的信心。由于房地产开发企业大多是民营企业，在此间 “对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务”，无疑会指引好的房地产开发企业去兼并房地产市场上差的房地产企业，国家对一些中小开发商目前已处在破产边缘的状况有所警惕，因而新政在此方面将起到特别的信号指引作用，未来将可能出现房地产市场重新洗牌局面。
记者在走访几家银行的沈阳分行处了解到，大多银行的地产金融部表示，尚待总行的房地产并购贷款的实施细则出台。
一些房地产人士仍担忧，虽然新政有条件地放开了对开发商的信贷支持，但银监会原有对房地产大量限制的文件与窗口通知仍存在，银行对于风险的控制也有一定警惕，按惯例，银行仍倾向于国家财政支持的重点工程，对房地产企业的惜贷情绪依然存在。
刘亚臣认为，要保持房地产市场的健康发展，融资渠道的畅通是很重要的。前段时间过多地使用了财政政策，但货币政策在此间的作用应该发挥出来，未来还应有降息的空间来保证房地产的融资。
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