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本文导读：根据上海[ShangHai]市统计局最新公布的数据，房产[FangChan]税应税住房[ZhuFang]房价低于28426元／平方米[PingFangMi]的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产[FangChan]税税率为0.6%。
新华社 上海[ShangHai]2月22日电 记者22日从上海[ShangHai]市地税部门了解到，根据上海[ShangHai]市统计局最新公布的数据，房产[FangChan]税应税住房[ZhuFang]房价低于28426元／平方米[PingFangMi]的，税率减为0.4%，超过这一价格的房产[FangChan]税税率为0.6%。
根据《上海[ShangHai]市开展对部分个人住房[ZhuFang]征收房产[FangChan]税试点的暂行方法》，房产[FangChan]税实施差异化的比例税率，实用税率暂定为0.6%，但对应税住房[ZhuFang]每平方米[PingFangMi]市场交易价格低于上海[ShangHai]市上年度新建商品住房[ZhuFang]平均销售价格2倍(含2倍)的，税率可暂减为0.4%。
上海[ShangHai]市统计局最新公布的数据显示，2010年上海[ShangHai]市新建商品住宅全市平均销售价格为14213元／平方米[PingFangMi]，全年各环线区域新建商品住宅平均销售价格分离为：内环线以内为48032元／平方米[PingFangMi]，内外环线之间为14831元／平方米[PingFangMi]，外环线以外为11961元／平方米[PingFangMi]。
上海[ShangHai]市地税部门有关负责人22日向记者表现，房产[FangChan]税税率减免依据以全市平均销售价格14213元／平方米[PingFangMi]为准，不会根据各环线区域的均价计算。纳税人年应纳房产[FangChan]税税额(元)＝新购住房[ZhuFang]应征税的面积(建筑面积)×新购住房[ZhuFang]单价(或核定的计税价格)×70%×税率，以100平方米[PingFangMi]应征税面积、3万元／平方米[PingFangMi]单价计算，纳税人年应纳房产[FangChan]税税额为100×30000×70%×0.6%＝1.26万元。
根据《上海[ShangHai]市地方税务局关于上海[ShangHai]市个人住房[ZhuFang]房产[FangChan]税征收管理有关事项的公告》，纳税人应该在每年的12月31日前，凭有效身份证明原件自行向主管税务机关申报缴纳税款，缴清当年度应纳税款。未按时足额缴纳的，逾期缴纳的税款从次年1月1日起按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。
17天成交75套大宅未见纳税
羊城晚报
今年1月27日晚，上海[ShangHai]、重庆宣布，从28日起对个人住房[ZhuFang]征收房产[FangChan]税。至此，纷扰多时的“房产[FangChan]税试点”靴子落地。至2月17日，两地房产[FangChan]税已经执行近3个星期。
被视为房地产调控“终极兵器”的房产[FangChan]税正式实行后，效果如何？被征房产[FangChan]税的业主如何对待这一新事物？当地老百姓又如何懂得它？羊城晚报记者分赴两地展开调查。
根据《上海[ShangHai]市开展对部分个人住房[ZhuFang]征收房产[FangChan]税试点的暂行方法》，开征房产[FangChan]税的实用税率暂定为0.6%和0.4%；上海[ShangHai]市户籍家庭享有人均60平方米[PingFangMi]的免征额度；上海[ShangHai]房产[FangChan]税的征收只“面向未来”。
上海[ShangHai]房产[FangChan]税“既往不咎”的原则，招来了一片骂声。但是手里没房、或须要改良住房[ZhuFang]的普通老百姓很快发现，房产[FangChan]税不仅征不到“囤”了许多房子的投机客身上，对普通人的住房[ZhuFang]需求也几乎没有影响。上海[ShangHai]的房产[FangChan]税，给人的感到似乎更像一个象征性的符号……
一个上海[ShangHai]家庭的故事
不同户籍共房产[FangChan]，免征额怎么算
上海[ShangHai]市民李清(化名)怎么也不清楚，自己看了半年房子后，换个大一点的房子的愿望，却因上海[ShangHai]开征房产[FangChan]税的新政，成了引发家庭矛盾的导火索。
凑首付时，等来房产[FangChan]税
这是一个典范的上海[ShangHai]人家庭。李清结婚生子后，与父母一起住在一套90平方米[PingFangMi]的两室两厅房子里，房产[FangChan]证上写着李清和丈夫的名字。但作为知青子女，这个家庭的户口有点特别。李清和儿子是上海[ShangHai]户口，父母户口目前还在新疆(因为种种原因放弃了回迁)。外企工作的丈夫，多年来在上海[ShangHai]工作生活并缴纳社保，但不是上海[ShangHai]户口。
随着儿子慢慢长大，李清觉得换一套大一点房子的需求越来越急切。所以去年夏天开端，她和老公开端着手看房，目的很明确：在自家邻近买一套80平方米[PingFangMi]左右的小户型给父母住。
看了半年房子，在房价一路飙高的进程中受尽煎熬后，李清夫妇过年前终于锁定了一套74平方米[PingFangMi]的“老公房”，总价214万元。
但计划赶不上变更。在等年终奖凑首付的时候，1月26日，国务院“新国八条”出炉；1月27日晚，上海[ShangHai]推出“房产[FangChan]税”新政。
计算免征额，一笔糊涂账
根据《上海[ShangHai]市开展对部分个人住房[ZhuFang]征收房产[FangChan]税试点的暂行方法》(以下简称“房产[FangChan]税暂行方法”)，上海[ShangHai]市户籍家庭享有人均60平方米[PingFangMi]的房产[FangChan]税减免政策。合并计算的家庭全体住房[ZhuFang]面积人均不超过60平方米[PingFangMi]的，其新购的住房[ZhuFang]暂免征收房产[FangChan]税；人均超过60平方米[PingFangMi]的，对属新购住房[ZhuFang]超越部分的面积，按本暂行方法规定计算征收房产[FangChan]税。计算公式是：应纳房产[FangChan]税税额=新购住房[ZhuFang]应征税面积×新购住房[ZhuFang]单价×70%×税率。
李清糊涂了。她家5个常住人口，只有2个上海[ShangHai]户口，显然，免征税的面积只有120平方米[PingFangMi]。现有房产[FangChan]90平方，咨询了好几个房地产中介，都说她新买房子30平方米[PingFangMi]以上就要征税了。
“我到哪里去找30平方米[PingFangMi]以下的房子？而且我不清楚，现在这套90平方米[PingFangMi]的房子，是我们夫妻俩共有的，我只能算是享有一半面积吧。是不是可以依照已经占用45平方米[PingFangMi]算？那我新购房产[FangChan]，还可以享受75平方米[PingFangMi]的免税面积。”李清说，由于房产[FangChan]税征收的相干细则上，没有说明上海[ShangHai]户口与非上海[ShangHai]户口共有房产[FangChan]的情形下，如何计算应征面积，所以她的这个疑问一直没有得到解答。
被疏忽的居住证，原来管用
在上海[ShangHai]的《房产[FangChan]税暂行方法》中，李清找到了针对非上海[ShangHai]户籍的几句话。对持有上海[ShangHai]市居住证满三年并在上海[ShangHai]市工作生活的购房人，其在上海[ShangHai]市新购且属于家庭唯一的住房[ZhuFang]，暂免征收房产[FangChan]税；持有上海[ShangHai]市居住证、但不满三年的购房人，其上述住房[ZhuFang]先按规定征收房产[FangChan]税，待持有上海[ShangHai]市居住证满三年且在上海[ShangHai]市工作生活的，其上述住房[ZhuFang]已征收的房产[FangChan]税，可予退还。
“我老公没有居住证，因为一直认为这个没什么用。”李清说，他老公过了年上班第一件事情，就是着手办理自己的居住证。“如果三年后退税回来，那还可以接收。”
限新令，比房产[FangChan]税更“刻薄”
一波未平一波又起，细心咨询过中介后，李清发现了一个她疏忽了的拦路虎———“新国八条”。“这个比房产[FangChan]税更麻烦，几乎彻底粉碎了我们改良居住的想法。” “新国八条”中，很重要的一部分内容就是限购。根据规定，原则上对已有1套住房[ZhuFang]的当地户籍居民家庭、能够供给当地必定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房[ZhuFang]；对已拥有2套及以上住房[ZhuFang]的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房[ZhuFang]的非当地户籍居民家庭、无法供给必定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。
“我老公已经算有一套房，又没有上海[ShangHai]户口，不能再在上海[ShangHai]买房子。我父母都已经退休，虽然是在上海[ShangHai]长大也想在上海[ShangHai]帮我们照料孩子并养老，但户口迁不回来，就不能在这里买房子。”产权证上如果不写丈夫名字，李清就得一个人贷款，公积金贷款无法用足，商业贷款利率会凭空多出一大截。
这还不是陈清最值得顾虑的，她更顾虑的是：房产[FangChan]证如果只写自己一个人的名字，丈夫和公婆会对她有想法，因为她已显著感到到丈夫对买房的积极性大打折扣。“用我们两个人的钱，买个写老婆一个人名字的房子，交给岳父母住，也许他身边有人劝他不要这么做。”
“我不清楚，为什么房产[FangChan]税、限新，都克扣在我们这种有钢性需求的老百姓身上。”李清说。
上海[ShangHai]房产[FangChan]交易现状
成交75套大宅或有要纳税者
无论如何，上海[ShangHai]市地方税务局至今还没有收到第一笔房产[FangChan]税
已锁定纳税者名单
1月31日公布的房产[FangChan]税征收管理细则规定，从2011年1月28日起，凡在上海[ShangHai]新购住房[ZhuFang]的购房人，均应在办理房地产登记之前向房屋所在地地方税务机关申报办理房产[FangChan]税征免认定手续。
根据佑威房地产研究中心对1月28日后成交数据的调查，之后17天成交的面积在200平方米[PingFangMi]以上的大户型到达75套。依照人均60平方米[PingFangMi]免征税的额度，这75套中很可能已有家庭符合缴纳房产[FangChan]税的尺度。
上海[ShangHai]市税务局办公室负责媒体联络的相干人士表现，上海[ShangHai]已经锁定了一部分符合缴纳房产[FangChan]税的购房者名单。但上海[ShangHai]并没有像重庆那样有首笔房产[FangChan]税的概念，只要在今年12月31日前缴纳房产[FangChan]税，都是可以的。
中国房产[FangChan]信息集团剖析师薛建雄以为，目前上海[ShangHai]房产[FangChan]税的开征条件还很宽松，会被征到税的家庭极少。同时，和其它新房的税种一样有必定的缓冲时间，并不是马上就交，房产[FangChan]税的开征不会对市场造成太大影响。
征税细则不够细
上海[ShangHai]市房地产交易中心的有关工作人员告知记者，最近前来咨询自己拥有的房子属于第几套，是否会被划入征税范围的人很多。很显著，很多问题交易中心暂时都无法答复，对房屋的估值、税率计算方法等等问题都存在变数。
最基本的税率计算上，就缺少威望的、可操作的说法。依照试点方案，“房产[FangChan]税实用税率暂定为0.6%，但应税住房[ZhuFang]单价低于上海[ShangHai]市上年度新建商品住房[ZhuFang]平均销售价格2倍的，税率暂减为0.4%”。而上海[ShangHai]市统计局2月19日公布的2010年上海[ShangHai]平均房价却有两个数字：第一个是新建商品住宅均价为每平米14213元，第二个扣除经适房等保障性住房[ZhuFang]后，市场化新建商品住宅的均价为每平米20995元，两者相差6782元。许多市民前往房地产交易中心咨询，房产[FangChan]税实用税率的界定究竟应当参照哪一个“平均房价”。目前，财税部门还没有一个统一的说法。
在细则存在许多模棱两可表述的情形下，购房者更多选择了张望。
众说房产[FangChan]新政
房产[FangChan]税收入用处只是个口号？
限购令是保“保障房”上市
薛建雄以为，上海[ShangHai]在出台房产[FangChan]税之前，“国八条”已经对限购这一块的规定比较严厉。其中包含第三套不能购，这一个门槛拦了以后，能符合征税的人已经很少了，限购积存了一批需求。
李清说，如果还坚持改良居住条件，摆在她面前的路只有一条：把手里的房子卖了，换一套大一点的三房。但这样一来，由于限新政策，他们家不能再在上海[ShangHai]购房，她担忧这个政策连续的时间够长，“长到我们一家五口人不得不一直住在一套房子里。”
不过在中原集团研究董事程澐看来，李清的这种担忧涌现的可能性不大。“限购是阶段性的政策，只是为了给保障性住房[ZhuFang]一个时间。” 2月21日，虹口区开端受理经济实用房购房申请，这意味着上海[ShangHai]的经适房开端全面铺开。2月14日，上海[ShangHai]市市长韩正在一季度政府工作会议上强调，上海[ShangHai]将增强住房[ZhuFang]保障工作，加快“四位一体”住房[ZhuFang]保障体系建设，确保完成今年保障性住房[ZhuFang]开工1500万平方米[PingFangMi]，供给1150万平方米[PingFangMi]、约17万套的目的。此外，将放宽经济实用房(共有产权房)的准入尺度，在中心城区全面推开；公共租赁房也将进入本质性运作，将尽快启动供给试点。程澐指出，等保障性住房[ZhuFang]大批供给市场后，限购政策或会调整。
房产[FangChan]税象征意义更大
“感到上，房产[FangChan]税在上海[ShangHai]和重庆这样推出来，有点仓皇。但目前推出来，放在‘国八条’后面，我懂得的是，国八条对短期楼市影响更大。房产[FangChan]税的象征意义更大，这确定是一个方向，久长来说。先在成熟地区执行，然后在全国一点一点推开。”程澐指出，房产[FangChan]税在我国法理上还没有真正得到认可。“现在的依据是1986年版本的《中华人民共和国房产[FangChan]税暂行条例》，其中只是说对‘经营性房屋进行征税’，所以现在对普通住宅征税，缺少法理上的解释。试点的话可以，不用通过人大，但在全国推开，须要人大对房产[FangChan]税的真正认可。”
薛建雄也以为，从长期来看，加在房产[FangChan]持有环节的税收会越来越多，这将会使得房产[FangChan]投资的收益才能相对削弱，那么房产[FangChan]的投资热忱和房价的上涨才能也都会有所削弱。
质疑房产[FangChan]税收入用处
上海[ShangHai]市财政局、市地税局、市房管局有关负责人在答记者问时表现，房产[FangChan]税改革试点征收的收入将依照公共财政的要求，用于保障性住房[ZhuFang]建设等方面的支出，以切实解决低收入家庭住房[ZhuFang]艰苦等民生问题。
领土资源部土地管理中心建设用地整顿处杨遴杰博士，在博客中公开质疑房产[FangChan]税的收入用处可能只是个口号。他指出，国办发〔2006〕100号也规定土地出让收入要用于城镇廉租住房[ZhuFang]保障支出，三部委2010年下发的《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》要求各地都部署不低于10%的土地出让净收益作为廉租住房[ZhuFang]保障资金。但2010年11月审计署的23个城市廉租住房[ZhuFang]保障情形审计调查报告却显示，有22个城市没有按时足额计提土地出让纯收益的10%给廉租房建设使用。
杨遴杰说，在保障性住房[ZhuFang]的保障范围、资金规模、筹措渠道、监督管理等方面还是一堆烂账的时候，在现有资金渠道还没有切实施展作用的情形下，就急于开征新税，让人不得不疑惑，是否这个理由仅仅是暂时用来缓解社会疑惑的。
未来房价前瞻
开发商压力加大，房价涌现松动
春节以来，上海[ShangHai]的房屋买卖交易寥寥，截至2月21日，上海[ShangHai]已经持续两个周末涌现一手商品住宅市场“零开盘”。但是业内人士都清晰，由于施工周期的关系，春节前后是传统的交易淡季，新政对楼市的真正影响，要等4月份新房大批入市后浮现。
程澐介绍，从2010年上海[ShangHai]房地产开工施工的情形来看，预计今年上海[ShangHai]楼市的供给量与去年差不多相当。国八条如果严厉执行，需求就会被拦腰斩断。如此一来，发展商就会面临较大的压力，现金流会出问题。“去年银行放贷已经收紧，但开发商还不认为。今年加上需求降低，开发商压力会更大。”
老百姓等待着开发商顶不住资金链的压力，房价涌现松动，于是市场张望的氛围更加浓重。但程澐以为，也许会涌现一段时间的滞涨，却未必有本质性的下调。因为除了需求之外，房价还面临其他压力。“建材、钢铁等原资料成本进步了，房产[FangChan]商面临的税费进步了，更症结的是，地价门槛并没有涌现显著往下的趋势。”她指出，加上通胀、加息带来的财务成本，房价往下走也面临必定阻力。
值得注意的是，上海[ShangHai]的房屋租赁价格开端持续攀升。据21世纪不动产的统计，一房租金去年12月时为1500-1700元/月之间，到了1月份后因政策预期涌现小幅上涨，加价幅度多在100-200元/月左右。1月底新政出台后，2月份房东对租金上涨的预期更为强烈，涌现了200-300元/月的再次加价。
记者手记
任何一个新政在出台后，都会遇到各种稀奇古怪的应对办法。在采访购房者的进程中，记者发现，上海[ShangHai]的房产[FangChan]税新政在克制人们的购房需求的同时，也在刺激人们“钻空子”的智慧。如果有关新政细则不调整，也许不久的将来，上海[ShangHai]就会浮现一些房产[FangChan]税的“副作用”。
副作用一：勉励“超生”？
依照每个上海[ShangHai]户口可以有60平方米[PingFangMi]的房产[FangChan]税免征额度的规定，有人提出了应对新政的“超生法”。
这笔账很好算：按房价每平方米[PingFangMi]4万元计算(可以买到内环线左右的房子)，多生一个孩子，可以多买60平方米[PingFangMi]房子，成本大约240万元。如果这部分房产[FangChan]须要纳税，根据公式，应征税额应当是240×70%×0.6%(基准税率)=10080元。每年要交1万元出头的房产[FangChan]税。
根据上海[ShangHai]市目前的超生罚款规定和全市城市居民家庭年人均收入水平，超生孩子的最低罚款在25万元左右。也就是说，超生一个孩子，多买60平方米[PingFangMi]，25年就把罚款赚回来了。
副作用二：勉励“钉子户”？
依照上海[ShangHai]房产[FangChan]税“既往不咎”的原则，1月28日前购置的房子，再多都不用征房产[FangChan]税，而新购房必需严厉依照规定征税。
众所周知，一般房屋拆迁补偿后，老房子换新房子，小房子换大房子。本来不需交房产[FangChan]税的房子，经过如此倒腾，很多就成了超过人均60平方米[PingFangMi]的应税房。这势必将催生更多的“钉子户”，好几个面临拆迁的住户向记者表达了这种担心。“好好的房子要被拆了，还要交房产[FangChan]税，谁干啊！”“哪怕最后说拆迁房不用交房产[FangChan]税，但拆迁补偿本来就是一个庞杂的方案，往往会包括补偿的安顿住房[ZhuFang]、现金补偿、半价购置相干住房[ZhuFang]等综合内容。如果到时候，半价购置的房子也要交房产[FangChan]税，谁会接收这种方案？”
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