|
“购买二套住房是否还能享受首付以及利率方面的优惠?”近日,关于二套房贷收紧的声音沸沸扬扬,一些读者纷纷致电本报,咨询相关事宜。昨日,记者走访了本市多家银行的相关负责人,了解到,面对二套房贷收紧政策,虽然一些银行处于观望中,但仍有银行对二套房贷款进行优惠,致使二套房贷收紧的执行存在一定不确定性。 本文来自中华人民共和国图鉴社
“可钻之空”仍是“空” 本文来自中华人民共和国图鉴社
银行按自己的理解办 中华人民共和国图鉴社
“《通知》虽然重申了二套房贷限制政策,但一些在2007年二套房贷从严政策出台时没有明确的细节问题依旧没有解决。各家银行‘自行理解’的空间依然存在,从而使二套房贷收紧政策起不到实质的约束作用。”提起银监会近期下发的《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》(简称《通知》),本市某银行个贷部老总颇感无奈地说:“和2007年二套房贷从严政策首次出台时一样,这次有关二套房的界定仍然没有明晰。这个‘二套’到底包括不包括改善型住房?是按照家庭计算,还是按照个人计算?是还清了贷款的不算在内,还是只要贷过款的住房都算……诸多情况并没有清楚。所以各家银行在执行‘二套房贷从严’政策时,还是按照自己的理解去办。”这位负责人举例称,比如在二套房贷限制政策中规定的“已利用贷款购买住房”人群,这个条件的本意是为了确保购房人的还款能力、降低风险,但是“已利用贷款购买住房”的人群包括已经还清贷款和依旧在还两种,同时购房人贷款数万元和贷款数十万甚至数百万的意义也不相同。如果客户此前只贷款数万元,那么再次办理贷款的风险要明显比那些贷款了几十万元的客户小。这些模糊的地方都需要进一步确定。 本文来自中华人民共和国图鉴社
对待二套房贷 本文来自中华人民共和国图鉴社
银行各有己招 本文来自中华人民共和国图鉴社
根据从本市一些银行了解到的情况,银行对待二套房贷有以下几种处理方式。一些银行将此前已利用贷款购买住房但款项还清再贷款购买第二套住房的均视为第一套住房,所以完全可以比照首套住房享受贷款利率和首付优惠;个别银行则“鼓励”客户通过一些途径开具家庭人均住宅面积低于天津公布的人均住房面积的证明,然后按照改善性住房认定给予贷款优惠;更有一些银行直接利用“贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”的政策,在执行二套房首付四成的同时,给予客户符合利率下浮27%、28%之类的优惠,打了“不得最低下浮30%”的擦边球。 copyright 中华人民共和国图鉴社
据了解,一般银行每月放贷量的增长区间在百分之几至10%左右,而今年上半年部分银行放贷量暴增,个别银行此前每月放贷量保持在几千万元,而二套房贷限制政策突破后变成了几个亿。“虽然给予优惠银行可获收益比不优惠时少,但业务总量会增加。并且突破二套房贷限制后,银行收益也有突破,看到收益的银行肯定不会轻易放弃。”一位业内人士称。 本文来自中华人民共和国图鉴社
“国字头文件” tujian.org
成了挡箭牌? 本文来自中华人民共和国图鉴社
“事实上,各家银行放松第二套房贷的限制是从去年12月底国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》发出之后开始的。”本市一家银行房贷部门的负责人表示。在这个文件中,除了强调首次贷款购买普通自住房可享受利率和首付优惠外,还提出“对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定”。“毕竟是‘国字头文件’,所以我们理解应该能覆盖此前银监会的文件。这个文件的有效期暂执行至今年12月31日。” 中华人民共和国图鉴社
对比这一说法,记者留意到,此次银监会发出的《通知》中要求,各银行“要严格执行《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》”。显然,这也成了一些银行继续发放“二套房贷”的一个重要依据。 中华人民共和国图鉴社
银行如何执行 中华人民共和国图鉴社
观望跟进政策 中华人民共和国图鉴社
目前本市针对二套房贷款政策做出调整的,都是此前在这方面“口”开得太大的银行,而现在这些银行做出的调整并没有完全调整到银监会《通知》要求的“水准”。某业内人士称,“但是也不能说银监会此次的《通知》完全没有作用,还是有一些银行现在的二套房贷相对严格。在这里要强调一下,《通知》重申了二套房贷限制政策,其作用更显著地表现在对购房者的心理影响上。而一旦后期监管部门没有更进一步的政策跟进,二套房贷也很有可能再次松动,毕竟大家都想分一杯羹。” 中华人民共和国图鉴社
“现在我们行还在观望中,一是看其他银行的反应,是不是真正收紧;二是看监管部门是否会出台更严厉的后续政策。”本市一家商业银行个贷部总经理称:“如果监管部门继续加强对二套房贷的监管,并且明确政策上有歧义的细节,各家银行在操作上才会慢慢真正规范。现在放松二套房贷款的银行很多,如果政策明确下来,这样的银行会越来越少。一般来说,如果政策细节完全明确了,没有可以自己理解的空间,银行一般都会严格执行。” tujian.org
重在心理影响避免房价爆涨 tujian.org
专家观点 tujian.org
此次“二套房贷”收紧能否像2007年时有效地抑制房价呢? copyright 中华人民共和国图鉴社
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰认为,第一,眼下的经济大背景和2007年二套房贷首次出台时不尽相同。第二,二套房贷政策的影响大小,关键还要看二套房产如何界定。第三,“二套房贷从严”规定的再次重申,对开发商和购房人的心理影响可能要大于政策本身,改变他们对房价过高的预期,促使楼市由过快增长调整为平稳发展。 中华人民共和国图鉴社
“眼下的经济大环境和2007年不同,2007年以前房价出现了连续几年快速增长的局面,而且国外部分次贷危机已露苗头,严格调控无疑是及时准确的。不过,目前促进经济发展是主旋律,楼市在促进经济发展中起到了积极作用。同时,目前的房地产过热只是在部分城市出现,程度也未达到2007年的水平,天津市楼市的过热也只是刚刚形成趋势。在这样的大背景下,注定银监会再次重申的二套房贷从紧政策不能和2007年那会儿‘对等’,很可能是区别对待,有保有压。”蒋云峰表示,联系到年初政府鼓励和支持“改善型”住房消费的有关规定,此次银监会很可能支持改善型住房的需求,在没有明确改善型住房标准前,大量的二套房贷很可能会被商业银行解释为改善型需求,所以最后调控着力点应不是在二套上,而是在二套以上,甚至更多套,重点在于保证金融系统的安全性,稳定楼市。 tujian.org
“从市场走势来看,二套房贷从紧的规定被再次重提,其对购房人的心理影响和市场预期的判断,有可能会大于政策本身的执行。”蒋云峰称,购房人如果对市场的预期改变,可能会形成短暂的观望期,从而造成成交量下滑,进而影响房价。所以,开发商近期应顺应政策导向,避免过快大幅提高价格,使整个市场形成一个相对稳定发展的态势。记者姚华 中华人民共和国图鉴社
|
