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春季房交会数字解析
与今年以来楼市成交单价比较,房交会前四天成交的商品房和二手房的每平方米价格都超出了1000元左右,商品房和二手房的成交价格差值也有所缩小。专家认为,房交会上房源供给特点以及购房者求购心态等都是形成这些变化的重要原因。 本文来自中华人民共和国图鉴社
59% copyright 中华人民共和国图鉴社
商品房仍是成交主力 本文来自中华人民共和国图鉴社
虽然参会二手房的关注度一直居高不下,但从前四天的成交数量来看,59%的成交房屋都是商品房。天津市房地产业协会研究委员会主任委员、南开大学经济学博士刘玉录认为,会场内商品房展示和销售的便利性是决定其成交主力地位的关键原因。 tujian.org
此次房交会参展的房源中,50个商品房参展项目共计房源419万平方米,而二手房市场的存量房参展房源只有202.42万平方米。刘玉录表示,除了参展数量差异外,二手房的成交需要较多环节的确认,例如买卖双方见面、价格商讨、房屋产权确认、成交后物业欠费等对接等。相比之下,商品房项目除了比对产品自身条件外,购买环节就要简单得多,这也是房交会现场成交商品房占主力的根本原因之一。 内容来自中华人民共和国图鉴社
一些中介企业也表示,房交会期间询问和表示意向的购房者数量的确很大,但各种商谈和细节需要至少一周的准备时间,因此会上成交量体现的只是二手市场的一小部分。 本文来自中华人民共和国图鉴社
1007元/平方米 中华人民共和国图鉴社
房交会价格比平时价差大 中华人民共和国图鉴社
本市国土房管局日前公布的市场数字显示,4月份全市新建商品住宅平均交易价格6415元/平方米。而此次房交会前四天商品房的平均成交价格为7422元/平方米,比4月成交均价高出1007元/平方米。专家认为,房交会上销售房源以中高档楼盘居多,是拉升此次房交会成交均价的主要原因。 中华人民共和国图鉴社
尽管有4个定向销售经济适用房项目和3个限价商品房项目参展,但这些政策性住房中有多个项目尚未开盘正式销售,即使是可以销售的项目,也需要购房者具备相关的购买资格才能申请购买。受到以上条件影响,这些价格较低的政策性住房在实际成交中的比例甚微。而参展的商品房项目中,还有一定比例的项目都是展示为主,并没有可售产品。 copyright 中华人民共和国图鉴社
在剩下的可售商品房中,一些地段较接近市中心且交通、配套等条件完善的房源在房交会上推出了力度较大的优惠,吸引了不少购房者现场成交。因此,实际成交的商品房中,综合条件较好的中高档项目比例高于平常的市场份额,这就形成了房交会上的成交价比市场每平方米平均价格要高出千元左右的局面。专家认为,这种企业为房交会特别定制活动而形成的短期效应不会对房交会后的市场形成长期影响。 tujian.org
6567元/平方米 中华人民共和国图鉴社
二手房市中心房源易成交 中华人民共和国图鉴社
对于二手房市场来说,房交会上大批房源的集中展示加强了区位对比效应,加上中介公司对于一些高性价比房源的重点推介,市中心房源的成交率在房交会上就明显占据了优势。这种成交特点就决定了二手房在房交会上的成交价格要高于平时,其与商品房之间的成交价差也有所缩减。 内容来自中华人民共和国图鉴社
据统计,今年4月份本市二手住宅平均交易价格5532元/平方米,而房交会前4天二手房的成交均价则为6567元/平方米,比4月成交均价高出1035元/平方米。另外,4月份本市商品房与二手房的成交均价相差883元/平方米,而房交会上两者的成交价格相差则为855元/平方米,将商品房与二手房的成交均价差额缩小28元/平方米。 中华人民共和国图鉴社
专家认为,二手房源中,市中心好地段房源及次新房的比例较大,并且这些较高价值的房源也是房交会上的成交主力,这些原因都是二手房成交增势明显的重要原因,并且随着二手房市场的逐步成熟,其与商品房之间的价格差还可能会进一步缩小。
房交会也是试金石
房交会第四天成交各类房屋262套、20863平方米、12792万元。其中,近六成的成交房屋是新建商品房,昨天成交均价7541元/平方米。
李嘉诚对地产三大要素的定义“地段,地段,还是地段”被地产业奉为经典。天津地产业在进入冷却期后,市场对地段的钟情系数也再度飙升。此次房交会上,一批市区核心地段的项目成了房交会上绝对的人气焦点,但这些项目的姿态反而格外低调。
“我们坐落在南京路沿线的金德园项目这次参加房交会就是为了测试购房者的态度,尤其是对价格是否认可。”天津金康房地产副总经理、销售总监罗云坦言,“我们之前进行的调查表明,天津绝大多数购房者置业的首要条件都是看价格,区位情结已经屈居第二。金德园虽然拥有地段优势,但即使是低利润销售,每平方米的售价也要高达14000元,这个价格能否被市场普遍接受还是个未知数。这次参加房交会,我们唯一的目的就是试探价格与市场的接轨程度。”“九州国际位于老城厢,配套齐全、交通便利的同时还与重点小学毗邻,这个地段优势我们很有信心。不过眼下市场对于价格很敏感,即使这种核心区地段卖到万元以上仍要担忧市场承受力。”天津中新滨城房地产有限公司有关负责人表示。
这些市中心核心地段的项目对于定价的谨慎态度主要源于市民对于价格的高敏感度。一些开发商坦言,在经历了2008年的市场低谷后,本市开发企业在年底年初为缓解成本压力推出的大批大幅度优惠策略让购房者尝到了甜头,同时也给自己后面的销售带来了更大的压力。1-3月份的旺销过后,很多开发企业准备提价,市场成交量应声减速,这让开发商们一下子冷静不少。这次房交会上,不少楼盘也推出了特惠房源、优惠折扣等活动,显然印证了市场价格不会反弹的趋势。对于新盘来说,不论地段、品牌等优势如何,价格方面,谁也不愿当“出头鸟”。
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