|
中央提出要把一些城市[ChengShi]过高的房价[FangJia]降下来，回归到合理水平。但从目前[MuQian]来看，一些大中城市[ChengShi]房价[FangJia]要实现下降，仍然面临多重阻力。
各方预期不一
在“限购令”细则和房价[FangJia]调控目标陆续出台之后，4月份没有更为严厉的调控政策[ZhengCe]出台。从4月中下旬开始，各地成交量也有了小幅反弹。招商证券发布的研究报告称，从重点监测的14个大中城市[ChengShi]来看，4月份住宅成交面积有9个出现环比上升，其中北京、上海、广州和深圳等一线城市[ChengShi]全部反弹，另有5个城市[ChengShi]出现下降。
然而要看到，反弹是在低基数的基础上发生的。“‘五一’期间二手房[ErShouFang]成交比清明节好了一些，但还是比较冷清的。价格方面和以前差不多，普遍大幅降价的现象肯定没有发生。”二十一世纪不动产某门店经理称。
北京市房地产交易管理网数据显示，五一期间，北京市一手房网签总量为1190套，比去年同期下降了35%;二手房[ErShouFang]网签量为214套，同比下降69%。但与清明假期相比，一手房和二手房[ErShouFang]网签数量分别上升235%和70%。链家地产首席分析师张月认为，5月份楼市成交可能比4月份略有上涨，但成交量仍将维持低位，房价[FangJia]上涨的动力不足。
而市场各方预期不一，成为目前[MuQian]价格僵持的重要原因。从购房者的角度，目前[MuQian]一些新盘或二手房[ErShouFang]的降价幅度可谓“杯水车薪”，远远没有消化先前过快上涨的影响。而不少二手房[ErShouFang]主则持截然不同的观点。在他们眼中，目前[MuQian]并不是抛售楼盘的良好时机。在某房地产公司工作的刘鹏说，自己有5套房子，但目前[MuQian]限购政策[ZhengCe]这么严厉，房子“卖一套少一套”。即便未来一两年房价[FangJia]下降，自己也不可能再买回来，“而且，房价[FangJia]从长期来看还是会上涨，现在卖房并不划算”。
链家地产公布的数据显示，4月份北京市新开期房项目成交均价下降10%，而二手房价[FangJia]格降幅为0.2%，降幅明显偏小。“短期内二手房[ErShouFang]业主扛价依旧明显，只有少数急于出手的业主会降价出售，从而导致价格出现僵持。”张月认为。
开发商“不差钱”
从新盘来看，开发商尽管面临空前的价格调控压力，但多家房地产企业表示，目前[MuQian]的日子并不难过，资金紧缺的压力没有想象中那么大。
国家统计局数据显示，今年一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%，其中利用外资增速达到45.2%，自筹资金增速为27.2%。而与上一轮房价[FangJia]调整时相比，2008年11月房地产开发企业本年资金来源增速曾降至4.2%。显然目前[MuQian]的房地产业资金匮乏程度要好于当时。
从货币政策[ZhengCe]宏观环境来说，自去年三季度以来，央行已经数次加息和上调存款准备金率。而国务院发展研究中心宏观部部长余斌指出，综合货币发行量、利率、汇率等因素，目前[MuQian]我国货币条件仍然比2007年宽松。未来如果通胀压力继续增加，货币政策[ZhengCe]特别是价格工具仍有进一步收紧的空间。
还有分析人士指出，尽管目前[MuQian]信贷和再融资收紧，但房企可以通过境外融资获得资金，除了境外增发，还可以在境外发行债券、优先票据以及短期融资券，对冲国内信贷紧缩的效果。
从具体市场销售来看，新盘折扣降价的幅度虽然比二手房[ErShouFang]更大一些，但也并未占据主流。以位于北京西南三环的中铁建青秀城为例，目前[MuQian]在售均价为27000元左右，与去年新开盘时基本持平。该楼盘销售人员表示，目前[MuQian]购房可以赠送十几平方米的书房，书房由原先的露台改造而成，这是原先售出户型没有的。
“调控压力主要集中在一线和二线城市[ChengShi]，中小城市[ChengShi]的房价[FangJia]下降压力并不大。今年本市提出10%左右的房价[FangJia]涨幅目标，其实公司经营并不困难，甚至不涨不跌也完全可以接受。”河北省的一家房地产企业负责人告诉记者。
政策[ZhengCe]执行力度有差异
“国十条”、“国五条”、“国八条”等政策[ZhengCe]出台分别在去年“五一”、去年国庆以及今年春节前，防范楼市借假期反弹的意味明显。一位知情人士分析，今年“五一”假期并未出台新的调控政策[ZhengCe]，并不是说政策[ZhengCe]空间已经用尽，而是从侧面说明目前[MuQian]楼市并没有出现类似去年秋季的反弹。
与2008年房价[FangJia]调整时不同，当时房价[FangJia]下降率先从二手房[ErShouFang]开始，今年则是新盘降价更为明显。各个城市[ChengShi]一季度公布的房价[FangJia]调控目标，也是主要针对新建商品住宅。截至3月底，全国608个城市[ChengShi]出台了房价[FangJia]控制目标，而仍有不到10%的城市[ChengShi]未发布该目标，且未向社会公布原因。据国务院楼市督察组反映的情况来看，一些城市[ChengShi]在接受督察时反映其房价[FangJia]并不高，并提出希望在适当时候结束楼市限购，不希望该政策[ZhengCe]长期持续下去。
而卖方对于“一房一价”、限购等政策[ZhengCe]也有招数应对。北京不少楼盘并未完全执行“一房一价”政策[ZhengCe]，而内部折扣、优先认购、分单元销售等现象也仍然存在。而对于非京籍户口人士购房，部分中介提出，可以代办社保证明。
“目前[MuQian]的价格僵局其实应该从两方面来看。首先可能是政策[ZhengCe]效应尚未完全显现，再过一段时间则可能有更多的降价行为发生。其次也可能是挺过这段时间后，价格再度出现反弹，则调控政策[ZhengCe]可能再加码。”有分析人士认为，具体可能包括上调首套以及二套房首付比例、上调二套房房贷利率、增加房地产交易契税等。 |
