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关于商业地产[ShangYeDiChan]规划，开发商常常会问到我们和其它同行：商业地产[ShangYeDiChan]产品风格如何营造、色彩如何搭配、材料如何搭配等等，这些都是为了一个共同的目的，如何提高商业地产[ShangYeDiChan]的使用价值从而提升其整体价值。
要回答这个问题，首先必须弄清楚一点：商业地产[ShangYeDiChan]究竟为谁而作?通常情况下，我们把商业[ShangYe]的目标客户分为三级。投资者即买铺的人是一级客户;商家作为经营者即用铺的人，是二级客户;而普通消费者才是真正消费铺内商品的人，是三级客户，也是商业地产[ShangYeDiChan]的终极客户。因此，商业地产[ShangYeDiChan]的价值必将通过终极消费客户—消费者对其的认可度得以体现。
消费者认可的商业地产[ShangYeDiChan]，其产品价值主要取决于两大要素，一是经营商家的质素(包括经营业态、品牌档次和经营特色)，二是消费的氛围(人是团结的动物，消费氛围的营造对商家的进入起到一定的引导作用，从而产生羊群效应)。经营商家认可的平台，即商业[ShangYe]产品的定位和经营的氛围;消费者认可的平台，则为经营商家的档次和消费的氛围。
经营氛围和消费氛围的营造，所涉及的问题主要有：
产品形态(规划)，是打造精钻旺铺、商业[ShangYe]公园还是步行街;
档次，经营的商品是顶级还是中高档;
风格，建筑及装修体现何种风情;
主题，是有主题式还是情景式的。
那么，商业地产[ShangYeDiChan]到底应该怎样定义?中原认为，商业地产[ShangYeDiChan]应是以商业[ShangYe]为功能性质，进行商业[ShangYe]交流和交易的空间。商业地产[ShangYeDiChan]产品具有商业[ShangYe]性、公共性和公开性的特质。
商业地产[ShangYeDiChan]产品的规划要素方法——矛盾协调法(contradiction coordinate method)
商业地产[ShangYeDiChan]产品的规划，主要存在以下八对矛盾。只有在协调好这些矛盾的基础上，才能做出成功的商业[ShangYe]产品。
矛盾一：集中(concentrate)——分散(scatter)
适用于商业[ShangYe]产品形态、体量、平面布置等有关规划方面的内容。
商业地产[ShangYeDiChan]的体量和价值一定是成正比的吗?体量大是否一定意味着价值高?其实不然。商业地产[ShangYeDiChan]产品规划有集中式卖场、步行街、商业[ShangYe]街区、商业[ShangYe]群落等形式，采用不同的形式体量的大小也有差别，盲目追求体量大小而忽视项目本身所具备的实际条件，反而达不到总价高的效果。
案例一：澳洲某大型商业[ShangYe]项目
该项目充分利用了景观资源，留有宽敞的步行街，让人置身其中也能感受到周边的风景。这样打开了交流面，延展了活动空间，打造出别具特色的景观商业[ShangYe]。
案例二：百康年世纪门(中心商业[ShangYe])
该项目位于重庆杨家坪步行街入口，在规划时采用了室内步行街的形式，使商业[ShangYe]门面呈弧形带状铺展开来，加强了人力导入性，增加了人与商业[ShangYe]的互动关系。同时，由其地理位置引出“封面”概念，营造了特色风情。
案例三：北京建外soho(中心区、cbd商业[ShangYe])
该项目为公寓写字楼，其商铺全部邻街，1、2层铺面复式结构自成一体，3层铺面有滚梯直达公共院落，既出入便利又有层次感，并合理地利用了公共空间。
启示：
在做商业地产[ShangYeDiChan]产品规划时，一定要注意协调集中和分散的矛盾;
不是体量越大，项目总价值越高;
要根据项目自身的地块条件和外部环境条件做规划;
要充分考虑商业[ShangYe]产品的差异性特色营造。
矛盾二：整体(whole) ——个体(individual)
适用于商业地产[ShangYeDiChan]项目的整体立面风格设计、用材用料设定等方面的内容考虑。
一个商业[ShangYe]项目既是一个整体的商业[ShangYe]空间，其内部又分为若干个体商业[ShangYe]空间。个体商业[ShangYe]空间强调个性化，个性化是否就意味着整体的凌乱无序?成功的商业[ShangYe]项目在处理这个问题的手法上大体有两类做法：
a类：确定明晰的整体风格，将个性元素适当穿插其中，使其不牵强、不生硬;
b类：在打造整体外观时预留个性化空间，将个性空间也作为立面的构成部分。
启示：
商业地产[ShangYeDiChan]产品一定要注意整体风格的塑造;
个性化空间的预留应在整体风格的基础之上。
矛盾三：公共(public)——私密(private)
重点解决商业地产[ShangYeDiChan]产品内部空间规划的问题，即公共空间与经营空间、可售空间与非售空间如何划分。
a类：集中商业[ShangYe]
对于集中商业[ShangYe]，可用挑空中庭、挑空连廊的手法，这样做的作用是提升档次，形成透气的交流聚集空间，体现商业[ShangYe]特色，增加空间层次感与整体融合性，增强主题的视觉共享性。
b类：沿街商业[ShangYe]
对于沿街商业[ShangYe]，可用外挑连廊、骑楼的方式，使室内外空间转折，增加人流的导入性。
启示：
适度的公共空间(非售空间)的预留，对项目档次提升、人流导入、人气聚集、特色体现起到极大的作用。
矛盾四：开放(open )——封闭(close)
本矛盾协调法主指商业地产[ShangYeDiChan]产品公共空间的利用和规划问题，需要注意的是对外沿街铺面和内部铺面、品牌展示与品牌个性空间的协调。
a类：将私密空间和公共空间融合，形成私家利用、公共视觉，以此增加品牌的视觉导入性，自然导入人流;
b类：适度的封闭，便于产品风格的形成，利于局部通透空间的个性突出。
启示：
私密空间和公共空间的的巧妙融合连接，对商业地产[ShangYeDiChan]产品的商业[ShangYe]氛围营造相当关键;
商业[ShangYe]步行街的规划一定要考虑其自身的空间尺度条件;
商业地产[ShangYeDiChan]产品的立面未必是越通透越好。
矛盾五：概念(concept)——具像(concrete)
重点解决商业地产[ShangYeDiChan]产品主题概念落实的问题，主题是什么、体现的风情、情景为何、带来的体验等是这个问题的主要内容。
a类：用建筑本身体现主题;
b类：制造运用视觉标志，打造连续的、有设计的视觉焦点。
启示：
商业地产[ShangYeDiChan]产品的主题概念与产品的功能定位要相适应;
建筑本身是商业地产[ShangYeDiChan]产品主题风格和氛围的主要体现内容;
视觉标志的巧妙制造和运用是商业地产[ShangYeDiChan]产品主题风格体现的绝佳手法。
矛盾六：功能 (function)——美观(beautify)
解决商业地产[ShangYeDiChan]产品的商业[ShangYe]特征和价值体现的问题。
启示：
商业地产[ShangYeDiChan]产品首先要体现“商业[ShangYe]”特性;
商业地产[ShangYeDiChan]产品的商业[ShangYe]性是功能性和美观性的巧妙融合体现;
商业[ShangYe]氛围的营造不是单一空间的设置，也不是产品风格的独立体现，而应是全方位、多面的细节处理。
矛盾七：特色(specilist)——普遍(normal)
解决商业地产[ShangYeDiChan]产品的定位方向问题。商业地产[ShangYeDiChan]定位应注意适用性和实用性。
矛盾八：价格(price)——价值(value)
这是中原商业地产[ShangYeDiChan]组经过两年研究得出的成果——商业地产[ShangYeDiChan]产品矛盾协调法中最大的法则，只有将前面七个方法良好的考虑运用后，商业[ShangYe]价值的最大化才能得以实现。商业地产[ShangYeDiChan]通过功能定位、商业[ShangYe]性体现、概念的落实，最终要实现的社会责任与社会效益的统一。
结语：商业地产[ShangYeDiChan]产品的规划，犹如跃动的旋律，我们必须用轻松的心态去创造美妙的作品，才能营造出轻松的商业[ShangYe]氛围，实现轻松的招商过程，带给客户轻松的消费感受。
(中国房地产信息网 www.crei.cn) (作者：重庆中原) |
