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尽管2011年全球仍将面临重大的经济、金融和政治风险，但在众多商业地产[ShangYeDiChan]市场长期向好因素的带动下，全球经济正明显步入复苏轨道。可以说商业地产[ShangYeDiChan]投资[TouZi]还是不错的，那么哪些商业地产[ShangYeDiChan]投资[TouZi]最有价值呢?
投资[TouZi]商铺年收益率较高
市房协商业专业委员会统计数据显示，和住宅投资[TouZi]相比，商铺的投资[TouZi]收益率、投资[TouZi]回报率明显高于住宅。在目前的市场情况下，住宅投资[TouZi]年收益率约为3%-5%，商铺的投资[TouZi]年收益率约为8%-10%。从这一点来看，中国商业地产[ShangYeDiChan]开发总量近6年来一直保持着年26%的增速，也就不足为奇了。
全经联地产研究员金承龙对此表示，重庆商业地产[ShangYeDiChan]均价与发达地区来比，仅等于住房价格;虽经前期有所上涨，但总体来说还处于一个价值洼地。重庆城市的价值正在快速提升，其中心城市的定位会大大凸显商业地产[ShangYeDiChan]价值。
重庆商业地产[ShangYeDiChan]前景看好
金承龙认为，重庆商业地产[ShangYeDiChan]的发展远没达到应有的规模。目前，重庆的商业地产[ShangYeDiChan]布局主要是停留在“点”上为主，以后会随着城市化的推进，走向“线带”或“中心片”的集区模式发展，也就是说，以后会形成多个更大的商业中心圈。北京和上海在这方面远走在了重庆前面。
从重庆的城市化进程来看，城市的扩张潜力非常大。未来5到10年，重庆房价无论是商住还是商业用房，应该都有着一个较快的上涨期，尤其是商业，更是处于一个初始的上升阶段。重庆商业地产[ShangYeDiChan]的发展还远未成熟，商业地产[ShangYeDiChan]发展前景无限，其物业价值将会在十年内得到巨大的提升，对投资[TouZi]者来说，即是给了一个很好的价值洼地入投机会。
核心商业最有投资[TouZi]价值
市房协商专委秘书长孙宏志认为，作为市场某些区域的少数商业地段，可能会受到政策的微小影响、区域城市资源的整合和人口聚集慢等不利因素作用，价格会有少许变动;而那些自身拥有规划预期、具有良好地段、交通配套和人流优势的商业物业，必将成为市场宠儿，尤其身处新核心商圈或交通要道上盖的商业地产[ShangYeDiChan]，更会成为投资[TouZi]者眼中的“香饽饽”。
全经联地产研究员金承龙认为，在重庆进行商业地产[ShangYeDiChan]的投资[TouZi]，不只是考虑眼前效益，更要看好长远的收益，这个长远的时间应当初显在3-5年期间，收益顶峰期应是续后的八年以上时间，到那时，重庆的全国中心城市之商业地产[ShangYeDiChan]价值才能真正体现出来。
2011，在外界环境的多重因素刺激下，重庆楼市的投资[TouZi]主旋律已经锁定在商业地产[ShangYeDiChan]。但什么样的商业地产[ShangYeDiChan]更具升值潜力?选项目、买商铺都有哪些投资[TouZi]法则必须要遵守?重庆哪些商业地产[ShangYeDiChan]项目最具投资[TouZi]价值?
从万州到成都，再到重庆，资深商业地产[ShangYeDiChan]投资[TouZi]专家周兵，几年来已在多个区域成功投资[TouZi]商铺。周兵认为，尽管当前整体市场看好，但并不代表你把钱随便扔到哪个地方，到了秋天就能收获硕果。当机会出现时，并不是每个人都能把握住。尤其是商业地产[ShangYeDiChan]，因为牵扯到后期商业的运营，对投资[TouZi]者的眼光有着更高的要求，单凭感觉是绝对不行的。
选好开发商
周兵表示，在当前商业地产[ShangYeDiChan]一头热的大背景下，也只有同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件的开发商，他们所投资[TouZi]的商业地产[ShangYeDiChan]项目才有机会。
产权分割：
商业地产[ShangYeDiChan]经营大忌
“对于商业地产[ShangYeDiChan]开发商，必须要做好物业持有的准备，而且是大量持有。产权分割是经营商业地产[ShangYeDiChan]的大忌，商铺分割出售以后再经营是很难统一，就算是反租，其成本也很高。”周兵表示。
对此，万达颇有发言权，每年万达广场都有商家被淘汰，新商家被引入。万达集团分管商业一副总经理就公开表示，万达一般只出售住宅及写字楼部分，商业产权几乎都是万达自己持有，这确保了统一经营，为后期业态调整、为商业带来生命力提供先天条件。
资源整合力：解决招商难题
“对于一般开发商来说，搞商业地产[ShangYeDiChan]是有风险的，很可能会面临招不进来商的窘境。”市房协商专委秘书长孙宏志认为，开发商的资源整合能力，对于投资[TouZi]商业地产[ShangYeDiChan]来说至关重要。商业与住宅不一样，如果商业招商不满意，消费者很快就能感受到。但住宅就是空着，也未必有人知道。
孙宏志认为，这方面万达体现出了优势，他们和很多大品牌建立了战略合作。尽管如此，万达也开始“制造”自己的商业品牌，今天万达广场已经拥有万千百货、万达影城、大歌星ktv等诸多商业品牌。
孙同时认为，在这一点上，重庆本地开发商中，龙湖做得最好，目前龙湖已拥有天街、moco、星悦荟三大商业品牌体系。招商过程中，能有所针对性招商。
运营团队：规划招商管理
“现在开发商普遍存在一个问题，所谓的商业地产[ShangYeDiChan]管理人员，基本上都是从住宅项目上转过来，从商业到地产的很少。”
孙宏志认为，一个专业的商业地产[ShangYeDiChan]运营团队，必须懂商业管理、懂招商、懂商业地产[ShangYeDiChan]规划，“只有具备了这三个条件的开发商，他们投资[TouZi]的商业地产[ShangYeDiChan]才是机会。”
对此，市房协专门组织一批全国知名的商业实战专家，准备在春交会上对重庆商业地产[ShangYeDiChan]发展支招。“在合适的时机，我们还会组织商业地产[ShangYeDiChan]的运营人才培训。”孙宏志表示。
选好项目
选择好的开发商，可能大多数投资[TouZi]者都能准确判断。但该如何选铺?对大多数普通投资[TouZi]者来说，缺乏专业的投资[TouZi]眼光，或者跟风走，或者凭感觉，想到哪，买到哪。面对当前投资[TouZi]者现状，专家们给投资[TouZi]者开出“良方”。
看规划，就是看未来
3月5日，2011年重庆商业地产[ShangYeDiChan]发展论坛上，市房协会长莫元春提出了自己的见解。
“看规划也可以叫做看未来。你所选择的商铺，或者投资[TouZi]产品，在未来的城市规划中所处的区位，这对投资[TouZi]前景很重要。”莫元春表示，比如江北现在是重庆重点发展区域，该区域的某个地方以后要建一个大型的专业市场，那么这些区位的投资[TouZi]就相当看好。
看回报，用租金反推房价
不看地段，看回报。“很多人喜欢往市中心凑，花10万元/平方米买个商铺，利润空间在哪里?升值空间又在哪里?”四川省商业地产[ShangYeDiChan]联盟秘书长冉立春说，按照合理的回报率8%反推，10万元/平方米的商铺需要每平方米月租金667元才够，“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金?”
有的投资[TouZi]者认为，买了黄金地段的商铺，可以招租到高端品牌入驻，他们是可以承受高租金的。冉立春说：“恰恰相反，高端品牌，特别是奢侈品商家是非常精明的，他们会拿牌子压你。成都仁和春天的个案，对重庆商业或许有着值得借鉴的地方。当时仁和春天百货引进lv花巨大代价，不仅没有收租金，还搭进去巨额的装修费用。”
看结构，明确商铺租给谁
市房协商专委孙宏志同时认为，投资[TouZi]者还有必要研究商铺的建筑结构、物业结构，层高有多少，进深、开间、柱距，在购买之前就要想清楚，你所招租的对象会做什么样的经营项目。
比如做餐饮，如果烟道、下水、卫生间都没有，还做什么?对于很多投资[TouZi]者来说，自己是不做运营的，所以必须考虑清楚这个问题。不同商家对铺面要求不一样，孙宏志说：“很多人可能觉得小开间、大进深的商铺不好，不利于经营，但是如果招来的商家是做建材的，那不是正好?长条的建材就需要这样的房间。而做超市的话，就对柱距有不小的要求。”
过心理关
“动辄数百上千万元的商业地产[ShangYeDiChan]投资[TouZi]，更要形成良好的投资[TouZi]习惯，养成良好的投资[TouZi]心理，这是规避投资[TouZi]风险最后的屏障。”资深投资[TouZi]专家周兵表示，投资[TouZi]商业先要过心理关，成功的投资[TouZi]往往来自于良好的投资[TouZi]习惯。
学会规避投资[TouZi]风险
“这两年伴随着商业地产[ShangYeDiChan]走红，商铺的投资[TouZi]门槛也是逐渐走高。”周兵表示，投资[TouZi]者必须学会规避风险。投资[TouZi]商业地产[ShangYeDiChan]必须认识到以下误区：一是投资[TouZi]商业地产[ShangYeDiChan]必赚钱。从一般意义上讲，有需求就能赚钱，但是目前商业地产[ShangYeDiChan]中存在严重的结构性问题和供求矛盾。如很多商铺的价格是住房价格的8倍甚至10倍以上，其实这之间有不少是虚假的繁荣。二是投资[TouZi]商业地产[ShangYeDiChan]可长期赚钱。目前，国内不少住宅开发商都转向商业地产[ShangYeDiChan]，商业地产[ShangYeDiChan]量的增加必然要影响其价格，并使利润下降。
返租并非灵丹妙药
除此之外，很多商业地产[ShangYeDiChan]开发商把返租当成一剂灵丹妙药。返租，即开发商承诺将售出的商铺从投资[TouZi]者手中回租，整体交由一家商业公司进行运作，并给予投资[TouZi]者固定的回报。
但返租是不是就一定能解决这些问题了呢?是不是交由商业公司统一经营就一定能成功了呢?
显然不是，它只是提供了更多的成功可能性。返租成败与否取决于所选择商业公司的水平，他们的定位准不准、招商能力强不强、营销管理到不到位。不同的业态、业种，不同的管理水平，会直接影响到返租回报的承诺。
周兵认为，返租这样的个案，目前在重庆的旅游商业地产[ShangYeDiChan]中比较盛行。以仙女山一楼盘为例，开发商便承诺给投资[TouZi]者寻找到一国际知名酒店管理公司租用。
对此，周兵建议，在决定投资[TouZi]投资[TouZi]商铺前，投资[TouZi]者应全面考察开发商的实力、诚信度、知名度等，尤其对于其在销售时宣称的租金收益率要实地考察，搞清该地段真实的租金价位，然后才决定是否投资[TouZi]。
初次投资[TouZi]商铺的中小投资[TouZi]者切忌贪大，相对来说面积较大的商铺对业态的要求更窄。另外，很多投资[TouZi]者转投新兴区域，这更需要了解区域详情，判断该区域商业是否有成长性。 |
