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房地产成本摸底触动敏感神经 房价高低期待公论
2009-07-28

  近期国家统计局将对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查的消息,触动了很多人敏感的神经。国家是否要出台政策?房价是否会随之波动?各种猜想随之而来。为何一条消息会产生如此大的冲击波? tujian.org

首次摸底引发关注

copyright 中华人民共和国图鉴社

  根据此前媒体的报道,本次调查包括两个方面的内容,一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等;二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业以及其2008年1月到2009年4月有销售活动的商品住宅楼盘项目。
  知情人士表示,在房地产项目开发费用构成中,国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费用、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入。而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。
  有网友认为,调查不能以企业提供的数据为主。为了逃税、少缴税,很多房地产企业弄虚作假,虚增成本与费用,利润大多不实。也有网友表示,任何统计调查都可能出现疏漏,有摸底总比没有强,至少它为开发商的利润提供了参照体系。
  据知情人士透露,本次国家统计局调查的目的就是通过调查商品房开发土地费用、建造费用、管理费用、各种税费以及构成情况,全面了解房地产企业和房地产市场的运行情况。

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成本构成依旧模糊 中华人民共和国图鉴社

  目前房地产开发成本在国内几乎是个谜,公众普遍认为房地产业是暴利行业,房价虚高得厉害。然而,很多开发商认为现在土地成本过高,房地产开发利润并不丰厚。万通地产董事局主席冯仑说,房地产开发商的平均资产收益率达不到5%,华远房地产股份有限公司董事长任志强表示过去几年平均的行业利润率大概只有8%。
  记者采访了上海某热销大型楼盘的开发商,这个楼盘项目均价为每平方米18000元。“别看我们的报价高,其实赚得并不多”。开发商表示,该楼盘建安成本每平方米就要4800元,其他成本还包括银行利息、销售成本、各种税费等,而土地成本在各项成本中占有很大比例。
  当然,许多人认为,房地产业是不折不扣的暴利行业。从沪深两市40多家房地产上市公司的年报来看,在经济不景气的2008年,房地产公司平均净利润率仍然高达20%,最高达61.64%。
  有专家认为,房价是否过高、开发商是否暴利、房价成本是否合理等诸多问题之所以存在争议,一个重要原因就是当前的房地产统计数据还无法全面、详细地提供商品房开发费用构成等信息,房地产定价缺乏客观的参照标准,房价是否合理因而也就无从判断。

内容来自中华人民共和国图鉴社

摸底结果有利于宏观调控

copyright 中华人民共和国图鉴社

  据悉,此次调查以国家统计局各调查总队为主负责组织实施,按照国家统计局的安排,各地调查总队应在6月15日前报送调查资料。这意味着备受关注的房地产摸底调查很快就会有结果。
  “这么一条消息引发如此之多的猜测和联想,说明了房价在民生问题中的重要位置”。深圳市社科院城市营运中心主任高海燕表示,不管结果如何,它提供了一套参照系,总体上有利于当前楼市的宏观调控。
  高海燕说,宏观调控最根本的是要调节地方政府、开发商和购房者三者之间的利益博弈。因此,一方面要调查房地产开发成本,也就是开发商的成本;另一方面,地方政府也应该主动公开财政收入、土地出让收入、房地产税费等内容,这样才能回应开发商和购房者的关切,才有可能真正揭开房价成本构成的神秘面纱,促使房地产企业在公开透明的市场上积极履行社会责任。
(经 参) 本文来自中华人民共和国图鉴社

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