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新华网北京3月27日电（记者常晓华）停发第三套房贷、限购令出台、央行加息、提高公积金贷款利率……楼市调控政策频出，招招剑指“价格过快上涨”的住宅地产。人们注意到，限购令限购的是住宅，非住宅的商业地产[ShangYeDiChan]等不在限购范围内。于是，在调控的大背景下，品牌房企、保险资金、投资者将目光转向了受新政影响较小的商业地产[ShangYeDiChan]，商业地产[ShangYeDiChan]发展是否能逆市利好，迎来发展的春天，成为投资的最好时机？ 大连万达集团董事长王健林、首创集团总经理刘晓光、中国房地产研究会副会长顾云昌、中华全国商业信息中心主任王耀、中国商业地产[ShangYeDiChan]联盟秘书长王永平等在内的地产大腕及行业专家日前齐聚“中国商业地产[ShangYeDiChan]行业发展论坛·2011年会”，纵论商业地产[ShangYeDiChan]面临的机遇和挑战，并积极探讨商业地产[ShangYeDiChan]的发展方向。专家普遍认为，商业地产[ShangYeDiChan]市场规模发展空间广阔，但进军商业地产[ShangYeDiChan]市场要有风险意识和创新意识。 商业地产[ShangYeDiChan]市场发展空间广阔 目前中国的城市化率还较低，城市化进程为商业地产[ShangYeDiChan]发展提供了广阔空间。中国商业地产[ShangYeDiChan]联盟秘书长王永平介绍，由中国商业地产[ShangYeDiChan]联盟和中国指数研究院联合编撰的《2010－2011中国商业地产[ShangYeDiChan]发展报告》佐证了这一观点。1965年日本的人均GDP水平达到3000美元，其后的25年间日本的零售业一直保持快速的发展，直到1990年的亚洲金融危机导致日本经济衰退；1986年韩国的人均GDP水平达到3000美元，到目前20多年的时间零售业一直保持快速发展的势头。2008年中国人均GDP达到3000美元，达到了零售业快速发展的基础，2010年超过4000美元，参考日韩经验，专家认为今后20年将是中国零售业及商业地产[ShangYeDiChan]快速发展时期。 消费水平的提升也为商业地产[ShangYeDiChan]的发展提供了良好的机遇。在商业地产[ShangYeDiChan]领域长袖善舞的首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光认为，2010年我国GDP总量超过日本，成为世界第二大的经济体，同时又是世界上人口最多的国家，这两个数字结合在一起，中国商业地产[ShangYeDiChan]的前景应该是很诱人的。有两组消费数据可以说明中国的消费潜力，一组是2010年年底高盛的报告，中国奢侈品的销售量增长居全球第一。另一组数据表明，中国消费品消费总额到2015年可以达到2000多亿人民币。 统计数据显示，新一轮楼市调控政策以来，北京、上海、广州等一线城市的商业地产[ShangYeDiChan]市场十分活跃，三大城市写字楼新增供应面积大幅上涨，最高单月环比涨幅达179.70%，销售面积同样出现强势增长，环比增长71.41%。与此同时，万科、保利等大型房地产企业都在大规模提高商业地产[ShangYeDiChan]在企业战略布局中所占比例。 创新成为商业地产[ShangYeDiChan]必然选择 专家认为，商业地产[ShangYeDiChan]和住宅地产的不同在于商业地产[ShangYeDiChan]联系到商场，商业地产[ShangYeDiChan]最后就是研究商业。所谓商业根据什么来做深入探讨？有一个很清晰的规律，就是经济发展。经济发展的不同的阶段，人们对商品的追求、消费的追求是不同的，这样就会产生不同的需求。创新的本质是因为新的需求的出现，新的需求是商业地产[ShangYeDiChan]创新的根本动力。人们对生活的追求是不会有尽头的，而且随着社会的发展，新的生活方式也会不断地出现，商业地产[ShangYeDiChan]创新成为必然。 2010年，在商业地产[ShangYeDiChan]的开发模式上，以万达广场等为代表的城市综合体、购物中心仍然是主流模式，同时出现了文化与商业地产[ShangYeDiChan]、艺术与商业地产[ShangYeDiChan]结合以及首创奥特莱斯“新城市主义”等商业地产[ShangYeDiChan]新模式：诚品书店融书店、文化创意商店和餐饮旅游服务为一体，打造“文化创意城中城”；内地首个K11艺术购物中心将艺术欣赏、人文体验、自然绿化与购物想结合，引领购物休闲新体验；首创推出“新城市主义”，在奥特莱斯周边，有酒店、电影院、餐饮、大卖场以及住宅等，打造集品牌购物、嘉年华游乐、影视娱乐中心三位一体的商业新模式。 中华全国商业信息中心主任王耀指出，未来电子商务发展对商业的影响不可小觑。他认为，电子商务将对我国中高端百货店产生巨大影响，美国的统计数字表明，1993年到2010年，百货店的销售直线下降，它正好跟电子商务交易成相反趋势。虽然目前中国的中高端百货仍保持高增长，但它是是从品牌商、供应商要取高额的保底、高额的扣点来保证利润的。目前中国百货店当中购物的主体50%以上是“80后”，网络购物的主题也是“80后”，互联网的发展、电子商务的发展将改变人们的消费习惯，消费方式的变化对传统商业及商业地产[ShangYeDiChan]又提出了新的要求、新的课题。 进军商业地产[ShangYeDiChan]市场要有风险意识 目前我国正处在城市化、工业化快速发展过程中，总的来讲商业地产[ShangYeDiChan]在中国的机遇很大，但也有很多挑战。中国房地产研究会副会长顾云昌认为，在商业地产[ShangYeDiChan]市场竞争激烈的情况下，把城市综合体作为城市经济发动机，大量的供应商业地产[ShangYeDiChan]土地，一定会造成供大于求。顾云昌形象地比喻：“搞住宅地产就好比在游泳池里游泳，但是商业地产[ShangYeDiChan]就是在大海里游泳。”他着重指出，“我觉得应该注意这里面的风险”。 顾云昌指出，商业地产[ShangYeDiChan]和住宅地产是两个不同的市场，尽管是有相关性，但是两个市场表现出来的市场状态是不一样的。原因在于住宅地产是供不应求，而且是严重的供不应求。2010年全国的商品住宅竣工面积是6亿平方米，销售面积是9亿平方米。2006年－2010年，全国的商品住宅竣工面积26亿平方米，卖了36亿平方米，这就是供不应求。为了解决中低收入家庭的住房问题，国家开始大力发展保障房。而商业地产[ShangYeDiChan]市场，总体上是供大于求，企业进入商业地产[ShangYeDiChan]市场，必须具有风险意识。 “如果地产整个行业出现了下行的大趋势，整个行业的预期发生变化，投资收缩或者是整个行业连续一两年出现下行的问题，我觉得商业地产[ShangYeDiChan]很难一枝独秀。”全国政协常委、全国工商联副主席、大连万达集团董事长王健林认为，作为地产行业的一个分支，整个行业具有关联性，如果半年后整个房地产的调整趋势确立，影响可能会逐渐显现，因为整个行业资金的流动性会发生变化，预期也会产生变化，不要认为买住宅不保险，买商铺、写字楼就保险了，两个市场应该是一荣俱荣、一损俱损。 专家认为，投资商业地产[ShangYeDiChan]，一定要研究好运营管理，真正把运营管理看成核心竞争力，只有这样企业才可能在商业地产[ShangYeDiChan]行业成功。“很多公司进入城市综合体，进入商业地产[ShangYeDiChan]，宣布做商业地产[ShangYeDiChan]的目的是更好地卖住宅，这种心态和打算，我判断十之八九不能成功。”王健林指出，商业地产[ShangYeDiChan]投资切忌盲目。
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