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自京15条细则出台以后，限购使不少外地人因不满足条件而无法购房[GouFang]，而有资格购房[GouFang]的购房[GouFang]人则更加珍惜手中的购房[GouFang]机会，在购房[GouFang]时慎重考虑选择。近日，在现有政策下，市场[ShiChang]也出现反常变化：一直以来价格坚挺的小户型[HuXing]率先开始降价，而大户型[HuXing]反而吃香了。购房[GouFang]人更愿意“一步到位”，购买大房子避免以后再换房的麻烦。 小户型[HuXing]房源遭低价抛售 麦田房产上地区一经纪人王磊发现，近期带着看房的客户中，三分之一以上均为改善型需求群体，一般都是卖小买大，一居换两居，两居换三居都有。最近他手里就有一个客户，自己在麒麟家园有个78平米的两居，一家三口也够住，但准备接老家的父母过来住，所以要换个三居。目前已经看中一套120平米的三居，该客户的两居挂牌价为215万，基本与市场[ShiChang]价持平，但并不如以前那么好卖了，为了卖掉两居来交三居的首付，王磊的这位客户找好告诉他，有人想买，可以有议价空间。 要在新政前，这样的中小户型[HuXing]是最抢手的，经常单价高于市场[ShiChang]价格成交。而新政以后，市场[ShiChang]则出现反常，在市场[ShiChang]中着急卖小买大的购房[GouFang]者，也愿意低价出售小户型[HuXing]，早日实现换房。 朝青北区一位中介小李告诉记者：“现在区域内换房现象较多，最近刚成交的一个客户，在国美第一城有个59平米的一居，小两口的孩子快两岁了，想换成两居。先订下了一套78平米的两居，自己的一居市场[ShiChang]价在155万以上，该客户以143万挂牌，不到一周就出售了”。小李介绍说，小户型[HuXing]价格松动后，达到了购房[GouFang]者心理价位，也更容易成交。 麦田房产朝阳公园区域经理于鑫分析，近期各个户型[HuXing]均有成交，但改善型需求成交案例较多。议价空间较多的房源主要是业主急售，诚意较大，愿意低于市场[ShiChang]价出手，成交速度也较快。 改善需求突增拉大成交面积 据链家地产市场[ShiChang]研究部统计，调控后半月，外地人购买一室（包含一室一厅）占比约为17%，与调控前相比，下降了5个百分点，而购买二室一厅的占比为36%，与调控前相比上涨了4个百分点。而且外地人购房[GouFang]平均面积与调控前相比上涨了3平米。 链家地产首席分析师张月认为，首先，“京15条”限购政策，导致部分外地人短期之内无法购房[GouFang]，从具体的成交情况来看，外地人购房[GouFang]的整体格局也发生了变化。退出市场[ShiChang]的购房[GouFang]者主要是首次置业者，他们购房[GouFang]更倾向于小户型[HuXing]房屋。 其次，对于拥有购房[GouFang]资格的人群，由于对于未来政策的走势并不确定，因此在购房[GouFang]过程中，倾向于“一步到位”的购房[GouFang]方式，更倾向于购买两室一厅或者较大户型[HuXing]的房屋，这也造成了购房[GouFang]面积扩大的现象。 伟业我爱我家常务副总裁胡景晖也表示，虽然现在首次置业仍有低首付、低利率的优惠，但前两年首次置业和婚房需求被消化得差不多，而且首次置业很多为外地人，被不满5年社保和纳税证明限购后，这部分需求在市场[ShiChang]上急剧减少，这样显得改善性的需求比较多，市场[ShiChang]成交也多，拉大了成交面积。 市场[ShiChang]展望 未来小户型[HuXing]供给或增加 2011年，不少家庭面临换房问题。而限购，使得不少人珍惜手中的房票，选择一步到位，改善性比例也升高，这也将增加小户型[HuXing]的供给。 北京中原三级市场[ShiChang]总监张大伟表示，二手房市场[ShiChang]反常的小户型[HuXing]先降的原因很多，但都主要是受限购政策影响的外在表现。 首先，限购后，房东选择“腾笼换鸟”，小户型[HuXing]的购房[GouFang]者主要为部分北京户籍人群的第二套房或者是外地购房[GouFang]者的初次置业。在限购政策影响下，购房[GouFang]者为了避免小户型[HuXing]占据购房[GouFang]名额，部分选择出售小户型[HuXing]。 其次，限购政策严厉，购房[GouFang]者选择一步到位，对于目前符合购房[GouFang]条件的购房[GouFang]者来说，更愿意选择一步到位地购买两居以上的大户型[HuXing]，这使得小户型[HuXing]出现了局部的供大于求。 第三，小户型[HuXing]的率先降价，将逐渐影响市场[ShiChang]良性发展，本次限购政策只看存量，使得市场[ShiChang]的小户型[HuXing]逐渐开始释放。这部分房源恰好是市场[ShiChang]最急需购房[GouFang]的刚需的主要需求房源，小户型[HuXing]的率先降价也有利地缓解了这部分购房[GouFang]者的压力。使得市场[ShiChang]调控逐渐深入。 此外，受到限购新政影响的部分改善型购房[GouFang]者，需要先卖小才能买大。由此，近期二手房市场[ShiChang]中先卖再买的人群逐渐增多。而为了更快地改善，这部分卖小的房主也愿意在价格上作出让步
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