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东地产封面图 开发商[KaiFaShang]德育手则 接受购房者再教育 3·15楼市道德[DaoDe]普查(一) 在3·15维权日，《东地产》联合上海热线房产频道、市民频道推出“购房者给开发商[KaiFaShang]的德育守则”投票活动。购房者踊跃发挥主人翁精神，票选出6条开发商[KaiFaShang]一定应遵守的“清规戒律”。 守则1:拒绝暴利不捂盘 守则2: 杜绝虚假宣传 守则3：做有社会责任的企业公民 守则4：创新产品改善人居 守则5：好物业、好服务、好社区 守则6：履行合同承诺，杜绝欺诈 3·15楼市道德[DaoDe]普查(二) 开发商[KaiFaShang]应该遵守什么样的道德[DaoDe]？多位观察者认为，开发商[KaiFaShang]只需要遵守商业道德[DaoDe]，并不需要背上道德[DaoDe]包袱。房价[FangJia]并不能成为衡量开发商[KaiFaShang]的标准。 房价[FangJia]是衡量道德[DaoDe]唯一标准吗？ 文/万云选 童丹霞 张婧逸 岳峥 复旦大学房地产研究中心主任尹伯成：做慈善、捐款是好的，但不是开发商[KaiFaShang]主要去做的。不然，在房地产中谋取了高利润，再去捐款、慈善，依旧是羊毛出在羊身上，社会大众也不需要这样。 华东师范大学商学院房地产系主任华伟：市场经济，挣钱是本能，只要不违法，不违规的，挣再多的钱都是合理的。我们只能靠教育引导，而不是强制。 同济大学文化批评研究所副教授王晓渔：经济和道德[DaoDe]并不能直接挂钩。开发商[KaiFaShang]只要把属于他们自己的问题解决好就行。 话题一：开发商[KaiFaShang]也要维权？ “开发商[KaiFaShang]身上应该流着道德[DaoDe]的血液”。今年的3·15消费者维权日，购房者手中除了这一周得天独厚的优势外，更多了一根“道德[DaoDe]大棒”，开发商[KaiFaShang]如坐针毡的日子开始了。 然而，作为普通消费者中的一员，开发商[KaiFaShang]在“灰头土脸”地接受批判的同时，其实也有权利需要维护。 1：公平竞争权 2010年3月16日，多家央企发威，一天之内连出3个地王。与此同时，许多私企开发商[KaiFaShang]只能望洋兴叹。 在“财大气粗”且融资渠道得天独厚的央企地产商面前，很多民营企业地产只能向二、三线城市转移，甚至退出房地产市场。 2：公平交易权 2010年底，在北京、上海等一线城市，不断有媒体爆出单价超过3万元/平方米的楼盘预售证审核遭到“卡壳”的现象。 当时由于房价[FangJia]迅速上涨，为了防止豪宅成交拉高房价[FangJia]，一些豪宅被相关部门推迟上市，有些房源因为错过最佳销售时机，最后出现滞销状况。 评论>>> 尹伯成：民企和央企就处于不公平竞争中，因为央企有优势，财大气粗，资金充沛，融资能力也比民企强。而政府本身就不应该让央企进入到房地产行业来，央企应该做的是建设国家公共建筑这些薄利的事业。 华伟：国家对房地产开发商[KaiFaShang]的支持力度是不一样的。例如银行，对民营企业贷款，一直贷不出来，国企钱又多到没地方用。两者之间的竞争并不公平。 王晓渔：现在民企开发商[KaiFaShang]和央企开发商[KaiFaShang]的竞争都很不对等，像去年说的几十家央企退出房地产市场，其实也没有做到，这肯定对自由竞争的市场经济是不好的。 话题二：土地之祸？土地之惑？ 地价占到房价[FangJia]在比率多高？房地产业的利润到底有多高？《东地产》从沪上一大型开发商[KaiFaShang]黄先生处了解到，房价[FangJia]主要包括土地成本[ChengBen]、建安成本[ChengBen]、税费以及开发商[KaiFaShang]利润等，最终，“开发商[KaiFaShang]净利润率约在15%—20%” 黄先生计算该公司目前在浦东惠南的一个项目，楼板价大概在3000元/平方米，起初售价为1万元/平方米，按此计算土地成本[ChengBen]占据了总房价[FangJia]的30%。虽然目前售价在1.2万元，但土地成本[ChengBen]仍旧占了25%。 除土地成本[ChengBen]占据一大部分外，黄先生向《东地产》表示，建安成本[ChengBen]主要是人工和建材等，每平方米的建安成本[ChengBen]约在3500—4000元/平方米，也就是说建安成本[ChengBen]在总房价[FangJia]的占据了30%左右。此外是税费成本[ChengBen]。各种税费成本[ChengBen]大概占房价[FangJia]的10%左右。 最后，企业的融资成本[ChengBen]、财务成本[ChengBen]、管理成本[ChengBen]，以及设计、广告和营销等成本[ChengBen]，“财务成本[ChengBen]、融资成本[ChengBen]是各项目摊派的，大概占到总房价[FangJia]的10%。营销费用和管理费用大概占到10%。”按黄先生的说法计算下来，虽然目前房价[FangJia]高企，但开发商[KaiFaShang]最终利润也只是房价[FangJia]的15%左右。 评论>>> 尹伯成：这方面开发商[KaiFaShang]是有冤枉的地方，因为地方政府拉高地价，才导致房价[FangJia]的上涨。而开发商[KaiFaShang]在拿地的时候，就应该知道那高价地有风险，但是为什么还是挤破脑袋去争去抢。因为有利可图。如果不是暴利在其中，开发商[KaiFaShang]怎么会去争夺高价的地皮，所以说两者都对高房价[FangJia]有责任。 王晓渔：目前社会对于高房价[FangJia]非常不满，但很多人并不清楚，这些问题的大头不是开发商[KaiFaShang]而在于地方政府，高房价[FangJia]的背后还有政策、税收、土地等因素，这些并不是完全由开发商[KaiFaShang]所造成。公众之所以指责开发商[KaiFaShang]，让开发商[KaiFaShang]成为众矢之的，是因为公众买房，他是直接和开发商[KaiFaShang]打交道的，他并不清楚背后的东西。 12下一页
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