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近期，国内部分城市[ChengShi]房价[FangJia]仍处在上升通道，一些城市[ChengShi]持续实施限购商品房的调控政策[ZhengCe]，一部分购房需求从这些城市[ChengShi]“被挤出”后，逐渐向非限购的周边地区分流，推高房价[FangJia]的势头明显。业内人士指出，当前，民间资本把商品住宅作为投资品的需求依然旺盛，持续加码的调控政策[ZhengCe]能否奏效有待地方政府加大调控力度。 小涨幅堪比大涨价 2月份是商品住宅交易淡季，但一些城市[ChengShi]的房价[FangJia]仍然硬挺。据国家统计局发布的当月70个大中城市[ChengShi]住宅销售价格变动情况显示，房价[FangJia]环比涨幅超过1.0%的城市[ChengShi]有7个，其中福州[FuZhou]环比上涨1.5%、同比上涨5.3%，厦门环比上涨1.4%、同比上涨6.6%。 进入3月，福州[FuZhou]、厦门等地楼市成交量和价格进一步抬头。据福州[FuZhou]住宅交易报告显示，3月份楼市“转暖”，截至3月26日，福州[FuZhou]城区商品住宅成交量突破1400套，约比2月份增长了50%。预计3月份，福州[FuZhou]城区商品住宅成交量将近2000套，达到近5年来月均成交量的平均水平。 记者日前走访福州[FuZhou]部分楼盘发现，高层“套种”别墅、小户型精装修等都成为开发商涨价的硬道理。在福州[FuZhou]市城乡接合部金山一带，只要是“套种”了别墅的高层住宅小区房价[FangJia]都要高出普通小区一大截，以新楼盘“金辉·天鹅湾”为例，项目规划地上总建筑面积25万平方米，别墅用地约占了三分之一。从2008年底至今，“金辉·天鹅湾”已先后售出20多栋高层住宅楼和一批豪华别墅，高层住宅楼傍着别墅身价节节攀升，其均价从每平方米5000元涨至现在1.35万元，今年1月到3月间就上涨了600元，而月均涨幅显示才2%左右。 业内人士指出，虽然从去年下半年以来至今，不少城市[ChengShi]的房价[FangJia]涨幅是降下来了一些，但由于房价[FangJia]已普遍居于较高的价位，小涨幅也能有大涨价的效果。 福州[FuZhou]大学房地产研究所所长王阿忠分析，房价[FangJia]降不下来，说明商品住房作为投资需求仍然旺盛。春季是投资的旺季，也是房地产商拉升房价[FangJia]的时节。去年同期，据福州[FuZhou]市房管部门统计，福州[FuZhou]房价[FangJia]在上半年内就涨了3000多元，创下历史新高。今年以来，福州[FuZhou]市区有20多个楼盘取得预售许可证，其中120平方米以上的中大户型及别墅占了一半以上，以高档商品住宅为基调的“春季攻势”足可见开发商“好货沉底”的市场操作，或将再次快速助推房价[FangJia]。 限购令显“挤出效应” 温州、福州[FuZhou]等城市[ChengShi]在去年12月底继续执行限购商品房政策[ZhengCe]。记者发现，一部分购房需求从温州、福州[FuZhou]等限购城市[ChengShi]“被挤出”后，向非限购的周边地区集结，明显推高了这些非限购地区的房价[FangJia]。 福建省宁德市是与福州[FuZhou]和温州相邻的一个地级市，也是一个长期以来经济发展相对落后的三线城市[ChengShi]。近两年来，随着宁德城市[ChengShi]建设提速和城区扩展，该市商品房市场开始活跃，从2009年10月至2010年10月一年间，宁德城区商品房均价从每平方米5000元跃升至6000多元。温州、福州[FuZhou]两地采取限购措施后，宁德城区房价[FangJia]在2010年底迅速飙升至每平方米7000元以上。 记者日前走访宁德市新开发的东侨片区一楼盘“海天水岸阳光”发现，该楼盘最新推出的新房预售价已达每平方米8000元。“福州[FuZhou]限购了，以前想去福州[FuZhou]买房的宁德人现在很多都回来买了，温州也限购了，温州炒房的客人很多也来宁德买房了。”该楼盘售楼部的一位经理告诉记者，在这种情况下，现在只要推出一栋新楼，几天就被抢购一空。 类似现象在福清、长乐等福州[FuZhou]周边县级城市[ChengShi]也有。记者日前在福清市中心一新建楼盘“富贵世家”了解到，去年底以来，该楼盘销售情况很好，目前售价已突破每平方米1万元。售楼部工作人员告诉记者，在福州[FuZhou]买不了房的福清人都会回来买房，福清房地产市场本来就紧张的供求关系变得更紧张，房价[FangJia]上涨的动力强劲，直追福州[FuZhou]城区房价[FangJia]水平。 “从单个城市[ChengShi]房地产市场而言，限购政策[ZhengCe]可以将一部分房源从购买多套房或炒房者的手中挤出来，扩大市场供应。”福建省社科院研究员徐峰认为，市场是流通的，如果整个市场针对刚性需求者的住宅产品仍较稀缺，局部限购反而会在非限购地区造成一定程度的哄抢，迅速抬升房价[FangJia]。 遏制高房价[FangJia]关键在执行力 业内人士及专家指出，近几年的市场经验表明，房价[FangJia]在春季的上涨幅度在全年涨幅中往往占了相当大比重。当前，应警惕部分城市[ChengShi]房地产再现春季快涨势头，一系列的房地产调控政策[ZhengCe]能否有效得到落实，关键看地方政府的执行是否到位。 王阿忠认为，眼下正是考验地方限购政策[ZhengCe]成效的关键时期。在目前已经执行限购的城市[ChengShi]中，大部分城市[ChengShi]仍允许居民可再新购一套住房，但该政策[ZhengCe]存在一些模糊地带亟待明确。比如包括福州[FuZhou]、厦门在内的大多数已执行限购政策[ZhengCe]的城市[ChengShi]对已有两套住房家庭，卖掉一套后再买一套算不算在限购范围内都未有明确的可操作细则。 国务院今年初出台的“新国8条”调整贷款首付比例、税收等政策[ZhengCe]，进一步提高了炒房成本。浙江大学金融系副教授景乃权说，地方政府不能仅仅停留于这些政策[ZhengCe]本身，还应看到造成炒房难遏的根本原因之一，就是可供民间资本的投资渠道比较缺乏，与房地产相关的金融投资产品不足。创造供民间资本投资的机会、创新金融投资工具，地方政府及有关部门在改善投资环境等问题上需要更多考虑。 中央已决定今明两年各建1000万套、5年内建设3600万套的保障性住房。徐峰指出，地方政府不能过度寄望于保障房就是“高房价[FangJia]终结者”，保障房和商品住房是面向完全不同的群体，前者针对的是低收入住房困难家庭。各地只有切实扩大住房市场的有效供应，尽快改善目前房地产市场高端商品住宅过多、而普通商品住宅稀缺局面，加快调整房地产市场结构，特别是加大中小户型供应，科学运用组合调控，才能更有效地遏制房价[FangJia]快速上涨。(记者来建强）
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