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据经济之声《观点辩论》报道，根据新国八条，各地地方政府应该在今年一季度前，也就是3月31日之前提出本地今年的房价[FangJia]调控目标。目前的问题是一方面很多城市直到现在还有三天时间仍然没有公布目标，包括北京、上海、广州、深圳这四大一线城市。一方面是已经公布目标的城市，这个[ZheGe]公布的标准也和百姓的预期有着很大的差距。《观点辩论》今日辩题：10%的价格上涨空间究竟是“限价标准”还是“涨价标准”？全线限购能否拉住房价[FangJia]飞驰的缰绳？ 嘉宾：中国社会科学院城市与发展环境研究所牛凤瑞研究员 北京科技大学经济管理学院博士生导师刘澄教授 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭 一、10%的价格上涨空间现象缘何出现？ 牛凤瑞： 这种现象出现是正常的。国八条要求两个多月之内各地提出今年的房价[FangJia]控制指标或者控制目标，应该说这个[ZheGe]时段是比较短的。这种短时间内的要求现在拿不出手来，是正常的。再有，目标大体上都是在10%左右，实际上控价变成了涨价的上限，这种现象出现是为什？特别是一些一线城市还没有出台目标。越是一线城市，它所积累的矛盾越尖锐，它影响房价[FangJia]走势的因素和不可确定性越多，所以它越不好把握。现在地方政府就面临一个[YiGe]非常尴尬的局面：一方面必须得有一个[YiGe]数，现在就拿不出数来，怎么办呢？我们[WoMen]把它一个[YiGe]弹性更大的数据拿出来，是不是也是地方一个[YiGe]理性的选择？ 刘澄：我们[WoMen]看各个省市的出台标准，按照国八条的要求，要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定当地的调控目标。从已公布来看，大部分都根据当地的经济发展目标就是GDP或者人均可支配收入来定。根据各省市大致情况基本上都是在10%左右，基本上没有低于零的，基本都一个[YiGe]限价目标变成涨价目标了。也就是说在全国各省市已公布的目标中，没有一个[YiGe]要求房价[FangJia]低于去年，全是要比去年增加多少，这样难免使老百姓感到失望，限价政治怎么变成涨价政治了，只要涨价不超过多少就可以。 所以在各省已出台的标准中，普遍需要呼吁第三个标准居民的住房支付能力。没有出这个[ZheGe]标准，可能一方面理解这个[ZheGe]指标到底依据什么来定，可能缺乏合理的指标。我想，这个[ZheGe]指标实际上用通货膨胀指标就很好确定，也就是说最起码各个省应该明确他的房价[FangJia]不能超过当地的通货膨胀率，相比之下通货膨胀率要低于这个[ZheGe]数。很多地方政府觉得选择这个[ZheGe]指标是不是给自己人为增加指标，增加压力了，难以完成。但是我想中央已经明确向全国人民承诺了调控房价[FangJia]的措施，房价[FangJia]更应该有实质性的下降，这样才能让人们感觉到你关注民生中央的力度。 杨红旭：其实从长远来看这个[ZheGe]标准是靠谱的，房价[FangJia]跟GDP、人均收入增幅相匹配我觉得是无可厚非的。但是就目前而言的话，还有那么一些不合理。因为毕竟我们[WoMen]的政府包括很多地方政府也承认了目前房价[FangJia]偏高。偏高的话其实还是相对于居民的支付能力偏高。假如各地全国都是按照增幅收入也好、GDP增幅也好来确定，也就意味着今年很多城市不敢说全部很多城市所谓的居民住房支付能力没有提高。因为什么？因为房价[FangJia]跟收入水平实际上一起跑。原来偏高的话还是偏高，除非收入的增幅明显超过了房价[FangJia]增幅，你才会改善住房支付能力。所以这样的话，我觉得还是有点不合理支付。 另外，很多地区是按照人均可支配收入增幅，这个[ZheGe]其实很多都没有讲到底是名义增幅还是实体增幅。全国去年名义人均可支配收入增幅我记得是11.3%，剔除掉通胀因素，只有7.8%。所以说各地一定要搞清楚收入增幅，我觉得应该是应该剔除掉通胀之后，这样可能会稍微合理一点。 当然我一直在呼吁引入所谓的房价[FangJia]收入比，我在全国第一次提出来一定要用这个[ZheGe]目标。当然这个[ZheGe]指标现在比较麻烦，计算可能还有些问题，无论怎么说，房价[FangJia]收入比正好可以比较好地反映出居民支付能力这样一个[YiGe]最核心的指标。现在这个[ZheGe]房价[FangJia]控制指标跟房价[FangJia]真正的走势我觉得关系不大，跟所谓的一房一价一样，它没有涉及到楼市的供应和需求。但是问题是，现在既然有这样一个[YiGe]房价[FangJia]涨幅的上限，它给民众的心理预期就变了，本来觉得国八条很厉害可能要降价，但是地方政府这样一表态之后，人们购房的心理预期变了，认为地方政府都不愿意让房价[FangJia]降，而是愿意让房价[FangJia]稳，还是要涨。所以这个[ZheGe]购房新预期的变化我觉得挺讨厌的。 二、推动房价[FangJia]上涨，供给和需求的矛盾是一个[YiGe]不可回避的问题 牛凤瑞：我们[WoMen]是想控制房价[FangJia]，结果反倒刺激或者说向反方面走了，这个[ZheGe]悖论是怎么出现的？我想应该从政策出台的初衷来考虑。房价[FangJia]之所以上涨，根本的原因是一个[YiGe]供求关系。它不可能通过一个[YiGe]文件，通过一个[YiGe]政策能够改变整个的市场的实际的供求关系。尽管我们[WoMen]某些预期可能改变，但是这种真实的供求关系恐怕要通过实实在在的增加供给，大量的住房的建设来改变。应该说这是一个[YiGe]根本。但是我们[WoMen]大量的住房的增加恐怕不是短期内能够完成的，比如说我政策出台以后马上就能见效，它不是我饿了吃两个馒头马上就饱了，它不是这么简单的，住房是供给周期，是比较长的。 刘澄：房价[FangJia]确实不是一天能降下来的，既然政府向全国人民做出了庄严承诺，应该讲也是一个[YiGe]政治任务，必须完成。这关系到国计民生，关系到经济稳定的问题，所以我想各地政府应该充分理解中央的决心、整个的意义，应该切实把房价[FangJia]降下来。至于10%左右是不是合理，如果想见到实效，应该就冻结房价[FangJia]，确保今年的房价[FangJia]不超过去年。要想完成这个[ZheGe]目标，最根本的我想在短时期内应该采用冻结物价的方法，就是应该房地产由政府核定物价，根据房地产开发成本加上合理的利润核定物价，争取能把房价[FangJia]控制在一个[YiGe]老百姓能承受的水准，也就是说我们[WoMen]的居民的支付能力承受的水准。 牛凤瑞：刘教授讲的我觉得是一种理想的状态，它的实际操作的可能性怎么样，我是持怀疑态度。为什么？比如冻结房价[FangJia]，像其他国家一样，结果是什么？我们[WoMen]不能冻结住房的建设成本，无论是工资价格还是原材料的价格都不能冻结，冻结了房价[FangJia]等于降低了房价[FangJia]。 我们[WoMen]还有一个[YiGe]通货膨胀问题，实际等于降低了房价[FangJia]。那么你降低房价[FangJia]的直接结果是什么？抑制有效供给的增加，这个[ZheGe]是我们[WoMen]不愿意看到的，是不是这样子？我们[WoMen]现在希望房价[FangJia]降下来，这是现实，跟我们[WoMen]的预期已经在产生矛盾。住房的问题本质上还是一个[YiGe]实物的供给问题，物质的供给的增加是需要一定时间的，包括盖房。我们[WoMen]要一栋一栋盖，一砖一砖垒。这个[ZheGe]过程我们[WoMen]往往表现急躁情绪，急于求成，这种心态应该注意克服。 第二就是有关地方政府。现在我们[WoMen]看到，这种现象里地方政府处于非常尴尬的地位。政治任务的完成也需要物质的力量来支撑，地方没有这种物质力量，那么可能就流于一种口号。各地发展的发展差异非常大，资源禀赋的差异也非常大，面临市场房地产市场的矛盾、问题也完全不一样。所以适当增加一些弹性，增加一些差异化，是不是更有利于我们[WoMen]各方面的和谐，更有利于我们[WoMen]房地产健康稳定的发展？ 三、调控房价[FangJia]过程中行政干预是不是必要？ 杨红旭：现在我觉得还是第一个[YiGe]要抓住房保障，第二调控商品住宅价格还是要提高精准性。我不太主张直接对价格动刀子，不管是一房一价也好还是冻结房价[FangJia]也好，这个[ZheGe]都是跟商品住宅这一块的市场机制、市场化改革方向是相悖的。 我觉得不一定什么都是限制的，比如说从去年上半年以来，台湾和香港的房价[FangJia]也上升得过快，香港和台湾主要采取了增加交易税费的措施。类似上海和重庆已经征房产税了，已经很清楚了，房产税收是用来支援住房保障的。所以我觉得可以抑制甚至打击投资投机者，但是不要用管制的手段一刀切。我们[WoMen]可以提高他的成本，然后让这些富人购房或者炒房的税收成本来支援保障房建设，甚至我觉得像长沙的限购也是有点可取之处的，他只限90平米的以下的中小户型，说大户型不限，大户型你想买还可以，无外乎你多交点税。所以我认为还是要两条腿走路，保障房要大力建，商品房改革是需要过程的，但不易动辄直接对房价[FangJia]这个[ZheGe]东西直接的进行行政干预和限制，还是要更多的使用经济调控手段。 刘澄：我们[WoMen]现在的税收是买房交的税少，卖房交的税反而多。实际我觉得应该相反，应该是买房交重税，卖房减税或者低税，允许它往外卖出，这样增加供给。现在很多人有房卖不了，卖就要很多税，干脆捂在手里不卖了，导致市场可供的二手房源大幅下降。所以我们[WoMen]税收政策应该拧过来，同时应该大幅降低结婚过程中的流转税，我们[WoMen]现在这方面税收过多，流转过程中10%-12%左右要交给国家，也就是说一栋房正常讲一年交8、9次房子就没有了价值。所以要对房地产的税收结构做个根本性的调转，解决这个[ZheGe]问题。 特殊的时期杀鸡要用牛刀。如果政府没有威慑，中央也在说，后续会出来相关的政策，我在想相关政策出台之前，还要把现在的政策怎么样用到位、用到足，发挥应有的威慑作用。既然我说出目标，这个[ZheGe]目标就是不可动摇的，要坚决落实的，随时有一个[YiGe]刀高高悬在上面。每次一出政策都落空以后，实际上是对老百姓调高他的预期，导致激发更大的投机。 牛凤瑞：我过去写文章提到这么两个观点，第一，土地财政不等于土地腐败，土地财政是我们[WoMen]实现社会再分配一个[YiGe]重要的工具和杠杆。第二，房价[FangJia]的背后是复杂的社会再分配关系。怎么解释这个[ZheGe]问题，其实房价[FangJia]的背后隐藏着各种利益关系，利益的博弈，现在我们[WoMen]把房价[FangJia]本身作为一个[YiGe]调控的重点，我认为这是一个[YiGe]费力不讨好的一个[YiGe]现象。 是我们[WoMen]如何把它用好的问题，而不是取消和取缔的问题。实际上税也是一种社会再分配的一种工具，社会的任何一种再分配工具都有它针对的对象以及实行的条件，所以没有十全十美的政策。一项政策要考虑效应，考虑政策执行的成本。交易环节加税当然有利于我们[WoMen]抑制炒房、投机，当然它客观地也阻碍了我们[WoMen]住房资源低成本的流动和高效率的配置，那就是看我们[WoMen]将来的决策重点在什么方位。 四、很多城市继北京之后都在限购。限价看来好像不是特别好使，限购好使吗？ 牛凤瑞：限购只是具有一种短期效应，不可能长期限制下去，所以限购政策出台它改变了部分人的买房行为，过去可以买，现在不让你买了，没有资格买了，短期内它改变了这种部分的供求关系。从长期来看你永远限制下去吗？消费者本身来说，购买的自主权恐怕他不可能无限制的限制下去，所以它是一个[YiGe]短期的。从长期来看肯定要放开的，特别是刚性需求早晚要释放的，这种情况下，我认为我们[WoMen]限购，它具有短期效应，但不具有长期的可持续性。 刘澄：对于限购，我的看法是不能够真正抑制投机。现在很多城市都宣布，当地人两套，外地一套。过去一个[YiGe]炒家在北京一口气可以买20套假如，现在不一样，一个[YiGe]城市买一套，照样可以买，全国那么多城市买一百套也一样。完全有可能，也就是资金到各地跑了，这是第一个[YiGe]问题。第二，甚至它也可能通过各种手段钻限购令的空子。所以限购令本质上讲不能够完全把投机需求给压住。但是确实也能过滤一部分，对暂时的房价[FangJia]有一定好处。但这个[ZheGe]力度只能加强不能放松，大家都不断地压，不断地压，最后一棵救命稻草，中央的政策只能坚持。买卖双方在博弈过程中，房价[FangJia]应该明确，不是上涨，房价[FangJia]不下跌绝不收手。 杨红旭：对于广大中西部尤其是中小城市，按GDP或者收入增幅的话问题不大，主要现在问题的焦点在哪里？人们都在看东部城市，尤其东部的四个一线城市到底该怎么出。因为我们[WoMen]知道东部的一线城市和部分的二线城市是这轮房价[FangJia]调控的重点区域，所以这几个城市到底是按照10%左右、还是按照5%左右或者参考CPI等等，是接下来我们[WoMen]很关注的一点。如果说这几个城市出台的幅度偏高，或许会引起中央的不满意，这是有可能性的。
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