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安徽新闻网7月28日电 一年间，事情起了变化！

　　在这个酷热的夏天，我们再次把目光投向省内二三线城市的房价。

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　　去年的这个时候，本报第一次以专题报道的形式全方位关注全省二三线城市房价：那时，一向不“显山露水”的蚌埠，因为房价飚升成为全国舆论的焦点……

　　2008年的夏天，事情起了变化。最先是全国一些大城市房价出现暴跌，接着，交易清淡的氛围席卷了全国众多城市。大江两岸、淮河之滨也发生了深刻的变化：今年上半年，急涨了一年多的蚌埠房价终于停下脚步；在芜湖，2007年通宵达旦排队买房的火爆场景不见了，一些售楼处门可罗雀；在池州，房价出现了一丝回头的迹象；在无为，房价小跌了几十元/㎡；在铜陵，2007年买房要托人找关系，如今介绍人买房还有“劳务费”…… 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　久涨必跌！这不仅是经验之谈，更是客观规律。当高房价超过了大多数人所能承受的范围时，价格下跌或其他隐蔽方式的价格下跌就成为必然。

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　　哪怕只是一分钱的下跌，都是一件牵一发而动全身的大事。面对当前这一非常敏感态势，不同利益主体的感受是不一样的。有人彷徨担忧、有人暗自高兴，还有人隔岸观火。兼顾这么多不同利益主体的情绪，对于政府来说，确实不是一件轻松事。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　“我们提出的目标是稳中有降，市场化这块要能平稳，稳定在去年的房价基础上，政府调控这一块房价要下降4%。”这是今年3月，铜陵市委书记姚玉舟在接受CCTV采访时所说的话。诚然，不同利益主体的诉求当前正日益多元化，但是我们相信，让大多数普通民众满意，让大多数普通民众享受到城市化进程中的福祉，这才是最重要的。(方伟阳)

　　芜湖篇：楼市供求“一夜逆转”？

　　看着7月25日当天芜湖365房产网上显示的当日可售房源8529套，芜湖市房地产管理局信息中心副主任左爱军的心情有些复杂。“去年这个时候几乎是没有房子的，现在几乎每天的房源都稳定在七千多套”。

　　不能简单地说这是好事或是坏事，但起码一点，在经历了宏观调控和各种外在环境的影响下，芜湖的楼市正在发生着一些微妙的变化。

　　“一夜逆转”的房市

　　“现在的情形某种程度上可以说是与去年同期正好倒过来了”，左爱军这样描述现在的芜湖房地产市场。

　　去年这个时候，记者在芜湖采访，当时的芜湖房地产市场正好处于严重的供不应求的状态，老百姓有着迫切的购房需求，但由于当时当地的房产新政实施不久，很多楼盘都没有出来，市区根本没有房源，老百姓陷入有钱买不到房的困境。时隔一年，这种情况却发生了戏剧性的变化。

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　　“现在也不能说就是供过于求，但是现在的供需双方真是掉了个个儿”，左爱军说，“按照芜湖市居民正常的购房需求预算，五千至七千套的房源供给应当是处于一个比较合理的状态”，也就是说，现在的8529套房源是绰绰有余的。去年是老百姓有钱买不到房，今年是房产商有供不完的房子，绝大部分的购房者处于一种持币观望的心态。

　　记者注意到，在上半年芜湖房地产分析报告中，有一段话是这样描述的：2008年上半年，市区商品住宅市场最大的变化是供需关系的转化，仿佛一夜之间市场发生了重大逆转，由去年底的供不应求、排队抢购，突然间沦落为供大于求、持币观望。

　　买房者热情不再

　　“房价涨得太高了，老百姓于是不买房子了”，7月24日上午9时许，在从新市口开往弋江区的路上，出租车司机小鲁这样对记者说。

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　　小鲁说，“一两年前哪存在选房啊，不管听讲哪个楼盘要开盘，买房子的人都是早早排队”，小鲁回忆起自己两年前买房的经历，“本来跟老婆听讲镜湖区一个楼盘要开盘，就打算在当天早早去排队，结果早上五点钟到售楼部，发现已经排了几百号人，只好回家了。”小鲁告诉记者，最终他们买的房子也是通过排了两天的队才买到的。“现在不存在了，外面好多城市，像深圳房价不都开始跌了吗，大家都认为芜湖房价也会跌的，所以都不买了”。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　小鲁说的代表了很大一部分芜湖市民的想法。这一点从数字上就可以看出。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　刚刚出炉的芜湖市上半年房地产分析报告中显示，今年上半年芜湖市区商品住宅销售量为46.07万平方米，同比上涨10.79%，却比2007年下半年下降了50.46%，总体成交量持续低迷。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　开发商有点苦恼 tujian.org

　　7月24日上午，记者来到位于芜湖市大学城核心位置的中央城二期项目售楼部，偌大的售楼部里几乎看不到购房者，休息区里一位五十多岁的大妈正带着小孙子坐在沙发上乘凉。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　一位售楼小姐看到记者，主动迎上前来，热情地向记者介绍，目前在售的是7月8日开盘的几幢楼，开盘均价为4800元/平方米，但是优惠后只要4300多元，这位售楼小姐还向记者推荐了另外一幢“即将于8月份开盘”的楼盘，并告诉记者开盘预售均价为4480元/平方米，但是如果现在到任意一家银行网点预存5000元预订金，开盘当日即可享受每平方米优惠200元的优惠价。

　　很难想象，同样在这个位置，去年6月份，中央城一期开盘时，等待开盘的购房者连续四五天彻夜排队，成为一段时间内市民茶余饭后的谈资。

　　在距离这家楼盘不远的另外一个名为汇成名郡的售楼部，记者看到，由于7月19日刚刚开盘，售楼部内人气还比较旺盛，大约有六七位看房者，工作人员告诉记者，如果客户确定购买，可以申请去掉零头……

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　　大约从今年5月份开始，各种各样的优惠让利在芜湖不少楼盘广告中出现。 中华人民共和国图鉴社

　　5月18日，柏庄春暖花开在开盘前，在当地一家报纸上重金投放四个整版广告，将预售的所有套型预售价、优惠价一一列明，几乎每套房子的优惠幅度都在每平方米三四百元。开盘当天优惠后的实际均价不到3700元/平方米。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　“名为开盘当天优惠，实际就是一种变相的降价”，当地一位房地产业内人士这样评价。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　据了解，这一楼盘大手笔的优惠之后，当天一期开盘的1066套房子成交率超过70%，尤其是70平方米以下的小户型当天全部售空，这在沉寂了近半年的芜湖房地产市场不啻为奇迹。据说这是近半年来芜湖楼市销售最好的一个楼盘，成交量最高，更有业内人士认为，这一楼盘的销售几乎揽尽了城南所有的购房需求。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　但真正能够像柏庄春暖花开这样潇洒出手的不多。“因为它是新开盘的”，当地一房地产开发商无奈地道出自己的苦衷，“房子卖不出去，我也知道老百姓在等着降价，但是即便我愿意降，也要考虑后果，比如我去年前期已经开盘卖掉的房子，四千多一平方米，我现在新开盘的房子能低于这个价吗，哪怕是涨一块钱都可以，但是一旦降价，后面带来的麻烦将源源不断”。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　市场观望可能继续 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　芜湖市房地产管理局有关人士认为，上半年芜湖楼市的特点可以概括为供应充足、销量趋减、价格平稳、高位运行。成交均价总体表现仍处于高位运行，但已无明显上升趋势，在成交量持续低迷的同时，今年上半年主城区的成交均价仍在4000~4800元的范围内高位运行，小幅变化。1~6月，市区商品住宅销售均价为4218元，与去年同期相比上涨了16.55%，比2007年市区商品住宅年销售均价下降了1.79%。 tujian.org

　　而造成商品房销售量与去年同比上涨环比下降的主要原因，一是去年上半年商品房供应量明显不足，市场始终处于饥渴状态，持币等房；二是随着政府“房贷新政”的有效实施，下半年商品房市场的供应量得到了急剧释放，商品房销售量也随之攀升；三是今年以来，由于受到国家宏观调控政策的影响，市场观望情绪日浓，已与去年下半年火爆的市场不可同日而语，相反的是源源不断的新房源纷纷向市场放量。

　　业内人士预计，从长期购房需求来看，在相当长的时期内芜湖市将保持较旺盛的购房需求。但是宏观经济形势的不明确性，从紧的货币政策及开发商遭遇的资金困境等多重因素的交织影响，将进一步助长市场的观望，因此，今年下半年的商品房销售可能持续上半年的行情继续走低。(伍静)

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蚌埠篇：房价今夏“停下脚步”

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　　无论是国家发展和改革委员会发布的数据，还是本报记者来自蚌埠市新城区售楼中心的采访，一个共同的认识是，在今年夏天，急涨了一年有余的蚌埠房价终于停住了脚步。 中华人民共和国图鉴社

　　蚌埠淡出“排行榜”

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　　出租车皖C81454的杨师傅有时会在蚌埠新城区等待客人，“来这里的人大多是看房子的，而且主要是周边四县的。”

　　杨师傅所说的周边四县是蚌埠的三个县——怀远、固镇和五河，还有滁州的凤阳县。“一听说话，就知道他们是从周边县城来蚌埠买房子的。现在真正本地买房子的人不多。”

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　　2007年夏天，因为房价涨幅较大，蚌埠多次名列国家发改委“70个大中城市房屋销售价格指数”排行榜的前五名，因而受到了舆论和社会公众的广泛关注。蚌埠新城区也因为集中了较多的高价新楼盘而频频出现在报纸上。

　　2008年上半年，蚌埠逐渐淡出了这个榜单。无论是相对去年同期的“同比”，还是相对于上个月的“环比”，蚌埠房价已经不再突出。速度慢下来了，不过房价依旧是人们关注的焦点。

　　“这一天来得太迟，房子还是很贵”，今年3月，蚌埠市民吴先生在新城区的阿尔卡迪亚看中了一套128平方米的小高层3楼，当时就交了一万元定金，“三千七八百一平方米，一算总价超过48万。再加上手续费和装修费，估计要60万。一家人一辈子的积蓄就放在一套房子上，也太不划算了吧。”最终，吴先生选择了退房，“等等再说吧”。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　在一些老百姓抱怨房价的同时，蚌埠新城区正变得越来越漂亮。和一年前相比，蚌埠新城区的楼盘增加了不少，经常每隔三五天就有新楼盘开盘。一位出租车师傅甚至向记者抱怨说，新开楼盘太多，有时半天都找不到地方。

　　尽管蚌埠淡出了榜单，不过记者在街头的随机调查中发现，大多数市民对当前的房价还是很有话说，两三千元一个平方米的房价尚且能接受，而不是当前的三四千元一个平方米。

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　　房价“停下脚步”

　　7月25日，吴先生再次来到阿尔卡迪亚看房子。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　售楼小姐一见到他就说，“你来了啊。价格和以前一样，还是三千八，没涨。”而在一年前，记者在阿尔卡迪亚看到，几栋高层的12层每平方米也达到了3760元。 中华人民共和国图鉴社

　　在楼盘的沙盘模型前，售楼小姐指着沙盘中心告诉记者，“价格没怎么变化。你看22栋(小高层)，去年开盘的，最好的楼层4040元/㎡。正中间那几栋高层‘楼王’，面积是大了一点，今年5月开盘的，最好的楼层也只是4050元/㎡，只多了10块钱。”

　　在华府天地，售楼小姐表示，这一段时间，价格几乎没涨，有的楼层也就涨了几十块钱。

　　蚌埠房价在今年夏天停下了脚步。在记者的随机采访中，很多老百姓表示，这一段时间应该没怎么涨。同时他们预测说，“价格到顶了，现在买的人少了，本地能买得起房子的人都买了。”甚至还有经常看盘的市民表示，感觉房价好像跌了。

　　国家发改委陆续发布的“70个大中城市房屋销售价格指数”，证明了这些市民的部分感受是正确的。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　今年1~6月，蚌埠市新建商品房价格“月环比”逐渐走低，除了3月份月环比达到1.7%外，其他五个月“月环比”为0%~0.3%，比同期安庆也要低不少。而2007年下半年，蚌埠新建商品房价格“月环比”一般高达1.4%~2.3%。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　按照这样的涨幅，蚌埠新房价格一个月当中一平方米也就上涨了几元钱或十几元钱。而此前巅峰时期则是一个月上涨几十元甚至上百元。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　交易量发出强烈信号

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　　在价格停下脚步的同时，蚌埠楼市的交易量也不再疯狂。

　　“我们小区去年卖得最好的时候，一天就卖了80套。”阿尔卡迪亚的售楼小姐告诉记者，现在差不多一个月下来，也就这么多，“而且我们楼盘销售形势还算好的”。华府天地的售楼小姐则表示，整个蚌埠现在买房的市民明显比不过去年。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　蚌埠市房产交易网提供的数字显示，一般一个月下来，好的楼盘能够销售七八十套，有些楼盘只有几套。有时，蚌埠市区一天全部楼盘只能签约备案几套或十几套。因为新销售楼盘的减少，蚌埠市一些商业银行也感觉到个人住房消费贷款余额虽然依旧在增加，不过“生意”越来越难做了。

　　业内人士分析说，蚌埠房价在2007年的暴涨，很大程度上是因为暂时的供求不对称。“当时新城区的楼盘才刚刚起步，而蚌埠城区和周边四县的有钱人毕竟有一些，他们买涨不买跌，支撑起了蚌埠的高房价。”时至今日，经济实力不错的“第一梯队”差不多都已经买了房子，剩下的“第二梯队”购买力相对有限，再加上当前全国一些城市房价开始走跌，这些潜在购房人群心理发生了变化，纷纷选择观望。

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　　人心变了，开发商感到了明显的压力。和去年夏天不一样的是，售楼小姐在面对前来看盘的市民时，显现出了更多的热情和耐心。开发商给予的折扣也越来越让人动心，如一次性付清可以享受9.6折，而一些小区多层的顶层阁楼，纵使净高超过了2.5米，也是白送的。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　交易清淡反映出一个强烈的信号——房价今后一段时间虽然未必出现实质性下跌，肯定不太可能出现大涨。蚌埠市一房地产开发商潘先生对记者如是说。 tujian.org

池州篇：新楼盘现“震撼低价”

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　　在这个炎热的夏天，池州楼市价格终于出现了一丝回头的迹象。至少，在房地产开发商和买房市民的博弈中，普通市民第一次明显感觉到天平更多地向他们倾斜。

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　　房价最低1780元/㎡ 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　“这一年来，房价几乎没怎么上涨。”7月23日，池州市民朱先生庆幸地对记者说，“一般都是两千七八一平方米，感觉和2007年差不多，要不我还真买不起。”

　　因为结婚，朱先生准备在池州城区购买一套住房。最近两个月时间，朱先生差不多跑遍了池州城区全部的售楼中心，对池州楼市情况差不多如数家珍。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　让朱先生觉得池州房价似乎出现下跌趋势的是7月22日当地一家报纸上一则整版的房地产广告：“宇成·书香名邸A组团一期7月25日荣耀开盘，惊爆价格，震撼池州。”最先开盘的是两栋楼，单套面积大约88平方米，优惠前最低价格1780元/㎡，最高价格也就2200元/㎡。

　　见一叶落而知天下秋。从很多不经意的细节上，很多老百姓已经感觉到，池州楼市出现了新的变化。

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　　一条平缓的价格直线

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　　“池州房价最近上涨的幅度确实很小”，池州市房地产管理局负责人告诉记者，“这一年多来，差不多是走了一条平缓的直线。如果考虑到物价上涨的因素，你也可以理解为房价下降了一点。”

　　数据也能说明这一问题。池州房产网刚刚发布的数字显示，今年1~6月，池州城区住宅成交面积为14.36万平方米，合同均价2317元/㎡。2007年一年，池州城区住宅销售了40.59万平方米，合同均价2364元/㎡。“考虑到地段差异，一年多来价格其实差不多。”

　　而在几年前，和全国很多“二三线”城市一样，池州楼市价格也经历了一段大步快走的暴涨时期。“有一段时间，大约两年时间，池州楼市价格就涨了近两倍。”

　　尽管相对数字惊人，不过由于刚开始基数很小，只有七八百块钱一平方米，因此虽然涨势惊人，池州楼价在鼎盛时期的最好地段最贵房价也只有一平方米三千多元。和周边城市相比，池州楼价还是很低的。优惠幅度惊人“(楼市)价格肯定涨不上去”，出租车沿着齐山大道往南行驶，驾驶员非常笃定地告诉记者，“你没听说吗？深圳的房价都下跌了30%。” copyright 中华人民共和国图鉴社

　　席卷全国的楼市严冬也波及到池州，“除了实在非买不可的人，大多数人都想等等看。”池州市一位房地产业人士告诉记者，如今资讯非常发达，头天发生在深圳、广州乃至美国、西班牙的事情，第二天大家都晓得了。 tujian.org

　　“一线城市的房地产价格下降，给池州一些人的心理带来了影响”，池州市房地产管理局负责人表示，持币待购的市民肯定有一些。同时，房地产市场的一系列新政，在池州得到了很好的施行，譬如，“二手房”投机变得几乎没有可能，也打压了投机方面的购房需求。

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　　更重要的是，新政紧缩银根的效应开始体现，一些房地产公司感到了强大的回款压力，再加上全国大环境紧张，不得不让利促销。

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　　在采访中，记者获悉，一些开发商为了抢占市场，优惠让利程度惊人，有的开发商”买房送家用电器“，有的开发商大打折扣。如果是在开盘三天里办理银行按揭贷款，可以优惠4.5%；如果现金一次性付清，可以优惠8.5%。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　碧桂园成“风向标” 中华人民共和国图鉴社

　　“在池州楼市价格未来走势中，有一个因素不得不考虑”，池州市一位房地产业人士告诉记者，那就是正在建设中的池州碧桂园项目。尽管池州碧桂园项目还没有公开价格，不过“市场风向标”的身份已经落定。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　对池州当前的地产开发商来说，池州碧桂园是一个很有实力的竞争者。这个全国知名的上市公司，今年在池州东南面拿下了800亩地，这一片风水宝地不仅水系发达、环境优美，同时根据规划，碧桂园还将兴建一个五星级大酒店。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　池州碧桂园计划不久盛大“开盘”，不过目前价格依然是一个谜。在池州市建设中路的碧桂园售楼中心，售楼先生告诉记者，他目前对住房的价格实在毫不知情。

　　“晓得你们对价格都很关心”，售楼先生说，“经常有人一个星期跑好几趟，问价格可出来了。价格最终出来估计要到8月份。” tujian.org

　　不仅普通市民对价格格外关心，池州城区的房地产商更是关心。“现在小道消息满天飞，有人说两千多一平方米，前段时间还有人说一千六一平方米”，上述地产人士告诉记者，一向薄利多销的碧桂园如果真的定价很低，可能会带来连锁反应，推动楼市价格下行。

　　“小碎步慢慢走” 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　“池州房价近期不太可能大起大落”，池州市房地产管理局负责人告诉记者，就目前来说，池州楼市两三千元一平方米的住宅价格基本上是合理的。

　　“如果开发商以一百万元一亩的价格拿到了土地，根据1.5的容积率，分摊到住房的成本上，一般一平方米也要一千元。”如今建安成本不断提高，一平方米一般也要八九百元，同时考虑到营销费用和银行利息，“一般地段好一些的住房成本肯定超过两千元，开发商再加上一个合理的利润，一般将价格定在两三千元。” copyright 中华人民共和国图鉴社

　　价格出现实质性下跌是不太可能的，业内人士分析说，顶多一些开发商可能给予一些幅度更大一点的让利。不过，就当前大的环境和池州整个的市场供求关系来看，池州楼市价格未来一段时间里也不可能出现大的上涨。

　　“小碎步慢慢走”，这是大多数市民和政府部门愿意见到的一种理想格局，而这种理想最有可能出现在池州的楼市中。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　巢湖篇：房价攀升脚步有点沉重

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　　未来一段时期房价可能难以大涨，但购房者热情仍然较高 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　“我个人预测，巢湖的房价在最近两年内不会大涨，但是在5年内房价可能还会上一个台阶，5年后每平方米的均价应当比现在要高出1000元左右。”马龙啸如是说。

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　　马龙啸是新近入驻巢湖的一家房地产公司的总经理，这家公司开发的楼盘自今年5月份开盘以来，已经销售出去100多套。当一线城市的房地产市场已经遭遇肃杀的寒冬时，巢湖这样一个人口规模仅逾30万人的中小城市，房地产市场仍然一派春意融融。根据巢湖市房产局负责人提供的统计数据，今年上半年，巢湖市共销售商品房66万平方米，比去年同期上涨21%；商品房销售额16亿元，同比上涨5%。

　　这样一组数据的潜台词已经非常明显：巢湖的房地产市场交易仍然活跃，但销售额增长幅度慢于销售量增长幅度16个百分点，表明这一年间房地产市场的价格只是处于缓慢上升阶段，与此同时，购房者却依然保持着比较高的购房热情。

　　哪些人在买房?

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　　马龙啸曾经在我省芜湖、马鞍山等多个城市从事过房地产项目的管理，他用“原始市场”一词来评价巢湖房地产市场。

　　马龙啸所说的“原始市场”指的是巢湖的购房者主要以自住为主要目的，仅有一小部分人将购买商品住宅当作投资，这部分人在该市所有购房者中所占的比例不超过20%。根据马龙啸的分析，目前在巢湖市买房的消费者主要有三部分人群构成：一部分是公务员、医生、老师等来自机关事业单位的职工，他们是主要的购买群体，占到购房者比例的50%左右；第二部分是经商的人，他们大概在购房者中占30%的比例，而另外的20%购房者主要来自于乡镇以及巢湖市下属的其它部分县区。 中华人民共和国图鉴社

　　巢湖市另一家房地产公司的销售负责人傅鹏也对于他所接触到的购房者群体进行了大致划分：机关事业单位等享受住房公积金的人目前在所有的购房者中数量最多；另外还有一部分不采取按揭方式而选择一次性付清房款的私营业主，在购房人群中占到20%左右的比例，在傅鹏看来，从一次性付款的交易方式可看出，这部分人买房也主要是为了自住，而并非那种“以房养房”的投资炒房。除了这两大主流购买群体外，部分进入巢湖市工作不久、为了结婚而购房的年轻人，在购房者中所占的比例在10%左右，还有5%左右是那种为了孩子教育等目的，而从该市下辖乡镇到巢湖市区购房的购房者。

　　从两家公司的负责人士对客户分析的状况可以看出，在巢湖市购房的人群主要来自本地，并以自住或者改善居住品质、改善子女教育环境等为目的。这样一种购房目的以及购房群体的分布特征，可以从需求层面上遏制了房价泡沫的过分膨胀。

　　房价大涨较难

　　从房地产市场的供应量来看，未来一段时期内，巢湖房价可能难以大幅上涨。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　根据巢湖市房产局负责人提供的数据，今年上半年，巢湖市在建的商品房面积达222万平方米。而根据巢湖市房地产信息网所公开的数据，目前进入该网监测的楼盘销售面积中，期房可销售面积超过27万平方米，而现房可销售面积超过61万平方米，根据这一公开数据，目前巢湖市可供销售的商品房面积超过87万平方米。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　根据房地产业内人士傅鹏的预测，由于目前巢湖市在售、未售的楼盘总数在30家左右，如果平均每家推出3万平方米的房子于今年内销售，那么，全年的商品房供应量超过100万平方米将成定局。而另一位房地产公司的高管向本报记者透露，由于前几年巢湖市加大了旧城改造以及新区建设的力度，土地供应量明显加大，部分开发商手头囤积了不少土地，但是不久前，巢湖市相关部门曾专门召集开发商开会，要求这些开发商作出“限时开发”的承诺，否则将对土地予以收回。因此，这位高管预测，此举也必将使得未来两年左右时间内，巢湖市房地产市场供应量仍会继续加大。 tujian.org

　　对于巢湖市城区每年的住房实际需求量，去年出台的《巢湖市住房建设规划》对此进行了分析：2006年底时巢湖市城市总人口32万人，人均住房建筑面积约23.42平方米，根据巢湖市确立的发展目标，到2010年，巢湖市市区人口要达到40万，人均住房建筑面积要达到25平方米。根据这样的城市化进度安排，在5年的时间里巢湖市需要建设569万平方米，平均每年的需求量在110万平方米，其中商品住房的年需求量在90万平方米左右。 tujian.org

　　因此，相对于巢湖市的实际需求量来说，目前每年100万平方米左右的商品房供应量已显宽松，这种供求大势决定了巢湖市房价在未来一段时期内，难以出现大涨的态势。

　　均价或将略涨 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　尽管价格不会大涨，但是，多方人士预测，今年底明年初，巢湖商品房的价格仍有可能微涨。原因就在于，岁末年初是巢湖商品房销售的旺季，目前巢湖各家开发商都开始瞄准那些外出务工或经商的群体在年底返乡时所形成的购买力。一家楼盘的销售负责人告诉记者，今年大年初一，他们的售楼处没有休息，结果一天之内就订出去近10套房子。因此，房地产商显然不会放过这样一个旺季提价的机会。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　一家房地产公司的销售主管向记者透露，涨价已经成为开发商们惯用的一种营销游戏，有时，综合市场各方面分析都不应当涨价，但是，开发商会因为数个月没涨价，毫无根据地提价，而且只要一家提了，周边相应都会提价。由于这种涨价完全没有根据，因此，当部分开发商发现提价开始冲击销售状况，又会采取一些赠阳台面积之类的促销活动，暗中再下调价格。

　　基于目前巢湖房地产市场的总体状况来看，房价上涨并无充分理由，但是，房产商出于营销手段，仍会在销售趋旺时提价，从而引发均价的小幅上扬。对于这种营销手段层面的价格上涨，部分业内人士建议，购房者可以多跑多看几家楼盘，分析各家楼盘的促销活动，从而提高与开发商议价的能力。 中华人民共和国图鉴社

无为篇：“有价无市”考验高房价 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　居民感叹房价“太高了”，一丝寒意已经袭来 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　7月28日，省建设厅召集所有被省政府列为“省直管县”试点的县及县级市的房地产管理部门，在无为县召开有关省直管房地产管理方面的会议。

　　据无为县相关部门人士介绍，与其它多数县级城市相比，无为县房地产市场起步相对较早，并且在最近几年内经历了一轮交易活跃、价格飙升的红红火火的发展周期，这也正是此次全省性的县级城市房地产管理会议选择在无为县召开的重要原因。本报记者在无为采访期间了解到，目前无为县相关部门正在积极筹备该县的首届房地产交易会，旨在为此次全省性的会议渲染氛围，并展现该县房地产业的红红火火的发展态势。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　就在无为县房地产市场因为在县级城市中相对成熟而受到外界关注的同时，无为县房地产市场各方人士也开始体会到“早熟”的困惑。本报记者在无为县的老城区、新城区走访了多家楼盘的相关负责人士，了解到与全国部分一线城市一样，无为县房地产市场自2008年以来，已经开始感受到“寒流”袭来。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　“高价”行情仍在持续 中华人民共和国图鉴社

　　无为的高房价，一直是该县民间议论的焦点之一。

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　　多名县城居民在接受记者采访时均表示，现在每平方米3000多元的房价太高了。至于“3000多元”这一数字从何而来，他们表示，这是开发商们对外公开的价格，很多最近开盘的楼盘，销售价格都在3000元以上。而无为县房地产管理局作为房地产市场的主管部门，则对“均价3000多元”的说法矢口否认，但是，对于该县商品房均价究竟是多少，该局的相关负责人却不愿意透露，只是声称“最近房价降了几十元钱”。

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　　事实上，早在2006年，在国务院出台的关于调整住房供应结构、稳定住房价格的相关文件中，已经明确要求，房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时发布市场供求信息。而无为县在最近出台的《无为县城市住房建设规划》中也写入了这一要求。无为县房产局有关人士对于房价数据迄今仍“秘而不宣”的解释是，该局的电脑系统正在完善之中，等电脑系统完善之后，这些数据都将对外公开。 内容来自中华人民共和国图鉴社

　　尽管房地产主管部门否定了县城居民对于房价的“直观认识”，但是，多位房地产业内人士在接受本报记者采访时均对城区房屋均价在3000元以上的说法表示认可。无为县最具影响力的一家房地产公司的负责人向本报记者表示，目前像县城老城商业区的房价大多在每平方米3700~3800元左右，少量的商品房价格已经突破4000元；新城区楼盘价位相对较低，但也都在3000元左右，综合考虑，县城城区整体房屋均价水平在3200~3300元之间。而新城区一家知名楼盘销售经理告诉记者，去年，这家楼盘的开盘价仍保持在3000元以下的水平，但是今年前不久刚推出的一批小高层住宅，开盘价就定在3300元。

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　　县城居民对于这样的房价水平发出“太高了”的感叹，主要是基于他们收入水平的现状。公开的数据显示，2007年，无为县的城镇居民人均可支配收入为10279元，按月来计算的话，这里的居民每个月的人均可支配收入尚不足1000元。因此，现在的房价水平即便如无为县房产局的相关人士所言“降了几十元钱”，与普通居民真正能承受的水平仍然相去甚远。

　　交易量明显清淡

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　　由于县城现有居民的购买力不足以支撑这样的高房价，因此，无为县现在的高房价看上去像是一场在沙滩上搭积木的“危险游戏”，而今年以来房地产市场清淡的成交状况更加让县城的开发商们感受到了“寒意”。

　　尽管无为县房地产管理局迄今不愿披露今年以来县城房屋成交的总体状况，但是，多家楼盘的负责人士均向记者坦言，现在成交量太清淡了。据一位开发商回忆，无为县房地产市场活跃的高峰期出现在去年，仅去年上半年的房屋成交量就抵得上2006年全年的成交量，这种红火状况一直持续到去年10月，“高峰的时候一个月的成交量就能突破20万平方米，而现在有的楼盘1个月连一套房子都卖不掉，一个月能卖两三套房子已经很不错了”。位于无为县新城区的一家知名楼盘的销售经理也很怀念去年的光景，去年该楼盘曾经创出一个下午卖出47套房子的纪录，但是，今年一个月的销量也达不到这一数字。

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　　据多位房地产业人士分析，无为县城的房地产市场总体上处于“有价无市”的尴尬状况，其原因是多方面的。高房价让不少有购买实力的消费群体“舍近求远”，舍弃在无为购房的打算而去芜湖、铜陵甚至是省会合肥购房，因为这些城市无论是基础设施还是其它配套设施均较无为县城完善，这显然是无为房价过高所直接带来的“后遗症”。

　　持币待购也是造成房地产市场清淡的主要原因之一。由于无为是劳动力输出大县，全县140万人口中，常年在北京、上海等一线城市经商以及打工的人数就超过了40万人，这40多万人构成了目前无为房地产市场的消费主力。而据一位资深的房地产公司管理人士分析，这部分人对于房地产市场的超前认识，是推动无为县房地产业成熟程度领先于全省大多数县城的根本原因所在。但是，在一线城市房价下跌、房屋滞销的局面下，这部分长年在一线城市奔波的人群自然对购房置业保持谨慎态度，也直接导致了目前一线城市房地产的“寒流”开始向无为县城的房地产市场袭来。

　　房价“拐点”何时会来 中华人民共和国图鉴社

　　在销售清淡的同时，无为房地产市场同时出现供应量减少的局面。根据一位资深的房地产公司管理人士分析，根据无为县的城市化速度、县城的城市扩张步伐以及潜在的购买力水平来看，无为县城平均每年的各类房屋需求量应当在40万平方米左右，而目前可供销售的商品住宅面积也就在12万平方米左右。 中华人民共和国图鉴社

　　供应量减少的直接原因在于土地供应的紧缩，“2007年以来，无为县几乎没推出一块像样的地块”，一位房产商对记者说。对于土地供应偏紧的原因，无为县国土部门负责人的说法是，宏观调控导致用地指标偏紧是一个原因，同时，拆迁难度加大也是一个重要的原因。 本文来自中华人民共和国图鉴社

　　由于供地偏紧，目前无为县城通过“招拍挂”出让的地价水平多数都超过100万元/亩。一位房地产商给记者算了笔账：按照目前房地产开发的容积率规定来算，如果100万/亩的土地开发成多层住宅，1平方米的住房所分摊的地价成本就在1000元左右，再加上今年以来，人力成本、建筑材料价格均大幅上扬，因此，目前在无为县开发商品住宅，1平方米的成本已经超过了2000元。

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　　一边是销售低迷，交易清淡，让高房价面临着越来越大的压力；而另一边，由于商品房的供应量总体上满足不了商品房的潜在需求量，再加上土地等房地产开发成本一路攀升，使得房地产商不愿降价。无为县城的房价在经历2003年以来近5年的上涨并且不断创出新高之后，近期是否会“掉头向下”，目前各方力量仍在博弈之中。 tujian.org

　　铜陵篇：房价徘徊数月不前

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　　销售均价超过合肥，持币观望者增多 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　周先生在铜陵经营一家广告公司，在普通老百姓的眼里，他好歹也算是个“老总”，但是周先生对铜陵房价的感觉就是一个字——高，“高得普通老百姓都买不起”。1999年，周先生在铜陵市铜都大道旁以每平方米1000余元的价格购买了一套复式商品房，对于那时的“明智之举”，周先生至今仍津津乐道，“现在那个地段，1平方米最起码要4500元。”与此形成鲜明对比的是，铜陵一个科级公务人员目前每个月工资大约2000多元。铜陵房价“首超合肥”“铜陵的商品房销售均价达到3587元/平方米，商品住宅销售均价3234元/平方米，均首次超过了合肥。”今年一季度，省统计局和省建设厅联合发布的《2007年“皖房景气指数”报告》，让铜陵吸引了众多关注的目光。

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　　对于这份报告，铜陵人可能多少感觉有些“冤枉”。记者了解到，由于统计口径的不同，铜陵上报的数据并未涉及下辖县，仅是铜陵市的情况。而合肥全市的商品房均价被较低的三县房价拉下了不少，这样一来，铜陵的商品房均价超过省会合肥也就不难理解了。 copyright 中华人民共和国图鉴社

　　然而，撇开铜陵去年商品房均价是否全省最高的问题不谈，摆在全体铜陵人面前的一个不争的事实是，去年铜陵的房价的确很高。“我印象当中，去年铜陵最贵的住宅商品房已经达到了每平方米5300多元，在市区几乎找不到每平方米低于4000元的房子。”铜陵市一位市民回忆说。 tujian.org

　　记者了解到，2007年上半年铜陵市的商品房销售中，2月和5月的单月交易均价都超过了每平方米4000元。此外，从每月销售的价格变动来看，只有3月和6月的环比(当月销售均价与上月销售均价之比)小于1，但总体来看，1月之后的每个月，销售均价相对1月来说，都有不同程度的增长。铜陵房市拒绝“炒家”“铜陵的房价之所以高，除了去年土地及商品房供不应求这个主要原因以外，炒房现象也造成了一定的影响。”有关人士称，今年以来，针对“炒房”现象，铜陵市主管部门出台了两个政策，使得个人炒房和开发商捂房惜售的情况大为减少。

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　　今年1月1日，铜陵市正式执行了关于商品房退房后房源实行公开摇号再销售的政策，5月30日上午，在铜陵市房地产大厦五楼会议室举行了首次退房公开摇号再销售活动，4名新的购房人以商品房买卖合同中的原价购得了商品房。记者了解到，自该项政策实施以来，今年1月至5月，该市只出现了8起退房现象，较去年同期的53起下降了85%，“假退房、真转让”的个人炒房行为被有效遏制。

　　与此同时，今年3月初，铜陵市各房地产开发企业正式被告知《铜陵市商品房网上备案系统》中增加“预定”功能的消息，已达成协议签订定金合同的商品房设定预定期限为30日，共两次机会，当第二次“预定”超过30日时，系统将自动删除记录，设定为“限制”状态，并按照商品房退房摇号方式处理。这一举措，使得商品房的销售进度、销售价格和销售状态等信息更为透明化，既避免了已被预定的房屋由于尚未签约备案，在网上备案系统中仍标识为“可售”状态的情况发生，更可杜绝少数开发商利用假销售隐性囤房、捂盘惜售等情况的发生。

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　　商品房不再“不愁卖”

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　　在铜陵市工作了数年的盛先生对铜陵的房地产市场颇有一番研究，近来，他发现铜陵的房地产市场出现了一些微妙的变化，让盛先生发现这些变化的是一则房产广告和一条短信。

　　广告是铜陵一个楼盘登在报纸上的，广告语的大致意思是，现在仅需拿出35万元，就可在该市内较好的地段购买到一套面积不小的商品房。按照盛先生的研究，这个楼盘在铜陵应该还算不错，为何打出了这样的优惠广告，盛先生有些犯嘀咕。更让他嘀咕的还在后面，随后他收到了一条群发的广告短信，大概意思是说，如果某楼盘的业主再介绍朋友去购买该楼盘的商品房，可以拿到所谓“奖励”。“以前买房子很抢手，要托关系，根本不存在介绍生意还有好处拿的情况。”盛先生说。

　　记者了解到的数据可以用来证明盛先生的观点。今年上半年，铜陵市新建住宅商品房批准预售面积为20.88万平方米，预售套数为1899套，而去年同期只有8.99万平方米和651套。而今年上半年住宅商品房的成交套数，只比2007年上半年多出了16.7%。“今年不少楼盘开盘，住宅商品房的供应量大大增加，而成交量的涨幅却很有限。现在不少开发商已经开始‘愁卖’了。”铜陵市房地产业一位人士如是分析。

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　　不过，也不是所有的开发商都开始担心销售，铜陵市即将开盘的某楼盘负责人李先生就对记者表示，他对楼盘的销售还是很有信心的，原因在于“这块地靠近天井湖，是绝地，而且楼盘品质也很好”。 中华人民共和国图鉴社

　　房价会“理性回归”？ tujian.org

　　记者从铜陵市主管部门了解到，今年上半年，商品房销售的均价和去年同期相比仍有一定增幅。不过，让铜陵普通市民宽慰的是，今年上半年除4月外，其他各月的均价相对1月均有不同程度的下降，也就是说，该市今年至今的商品房均价已有所下降。究其原因，相关负责人表示，这是由于今年上半年一批经济适用房和地段相对较偏的楼盘上市，带动了房价的下跌，“铜陵的房地产规模较小，10万平方米以上的楼盘就算大盘了，这样的大盘每进入市场，都会给铜陵楼市的价格带来大幅震荡。” copyright 中华人民共和国图鉴社

　　今年3月9日，铜陵市一位负责人在接受央视采访时透露：今年铜陵房价调控目标将保持稳中有降，政府调控这一块要下降4%。对于这一说法，民间揣测甚多。铜陵房价要降吗？持币观望者开始增多。事实上，随着铜陵市住房开工建设量、房屋上市量以及政策保障性住房上市量的增加，市民可选择的余地逐渐变大，再加上近期国内部分大城市的房价下跌，更加剧了部分购房者的持币观望心理。

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　　“铜陵房价下降的可能性不大，房价不会出现大起大落的现象。”铜陵市多位房地产业内人士对此有着较为统一的看法。一位开发商表示，国内部分大城市的房价下降，是由于房价过快增长所致，但相对铜陵来说，市民对住房的刚性需求和改善性需求较大，再加上如今房地产成本确实增加，铜陵房价下降可能性不大，“当然，如果政府加大力度进行调控，房价涨势至少会理性回归。”

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