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今后，河源市市区经营性土地的出让要严格按土地建筑楼面面积计价（即“土地楼面价”，也称“楼面地价”）的方式进行拍卖，不再以土地面积计价（即“地面地价”）进行拍卖。这是记者昨日（9日）从市规划建设局获得的消息。
《河源市区国有土地使用权管理若干规定（试行）》（以下简称《规定》）第十条第三款对土地拍卖计价方式作出了明确规定：“经营性土地的出让以楼面建筑面积计价。”《规定》已从今年3月1日开始施行。
从“地面地价”到“楼面地价”
据市规划建设局有关负责人介绍，我市市区在以前一直是以地面地价进行土地拍卖的。所谓地面地价，是指按土地圈定的面积平均分摊总价的单位面积地价。如A地块占地1万平方米，出让价为3000万元，地面地价即为3000元／平方米。而楼面地价则是按房屋单位建筑面积平均分摊的土地价格。如同样是占地1万平方米的A地块，假设此地块规划的容积率为3，即规划建筑面积为3万平方米，此地块出让价也为3000万元，那么楼面地价就为1000元／平方米。
据介绍，楼面地价又称单位建筑面积地价，是指按特定地块的规划容积率（指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率），每平方米建筑面积所分摊到的土地成本，也就是每平方米土地价格与建筑物容积率之间的比值。它的计算公式是：楼面地价＝土地总价÷建筑总面积；或：楼面地价＝每平方米土地单价÷容积率。
提高容积率要补交地价款
规划容积率的高低直接决定总建筑面积的大小，特定地块的容积率越高，总建筑面积就会越多，楼面地价就会降低。为防止土地开发商在取得土地使用权后擅自提高容积率，《规定》在第十条第四款作出规定：“改变容积率必须符合城市规划的要求，经批准提高容积率的，须按出让土地楼面价补交地价款。”
据悉，前日举行的五届17次市政府常务会议审议通过了《关于贯彻实施＜河源市区国有土地使用权管理若干规定（试行）＞的意见》，意见明确指出，今年3月1日起，凡进入土地交易市场以招标、拍卖或挂牌方式取得国有土地使用权的土地，经批准提高容积率的，计算超容积率补交地价的土地楼面价，按照土地公开出让时的土地楼面价确定。对原已取得国有土地使用权或按规定不需进入土地交易市场进行国有土地使用权转让的土地，如经批准提高容积率，按照《河源市区基准地价》确定的土地价格和规划设计条件确定的土地容积率进行折算，确定土地楼面价。
延伸阅读
实施楼面地价大势所趋
实施楼面地价，会给楼市带来哪些方面的影响呢？
据介绍，楼面地价是房价的重要组成部分，与建造成本、开发利润、相关税费等共同构成了商品房的市场价值。以楼面地价方式拍卖土地，能直接明了地反映楼盘每平方米建筑面积的土地成本，在我国很多城市已经广泛采用，也是土地出让的大势所趋。
有业内人士指出，由于不同区域的容积率不同，甚至同一区域内的不同地块的容积率也有不同，以土地面积计价已不能直接反映项目开发中的土地成本含量，只有把地价分摊到每平方米建筑面积上去核算才有可比性。楼面地价能更真实地反映不同区域的地价水平以及同一区域不同地块的地价水平，易于开发商在竞价时直观地进行价格对比，估算投资成本和投资效益，合理分布应价梯度，更好地规避市场风险。
而对于购房者来说，楼面地价也会带来很大的便利。由于楼面地价直接反映楼盘的土地成本，只要对目前楼面地价的行情稍加分析，就可粗略判断今后房价的走势。在进行楼盘价格的对比时，也更容易计算出目标楼盘的售价是否合理。（编辑：郑彦丹） 黄春胜
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