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图为长沙市区一处正在兴建中的商品房小区。新华社记者 龙弘涛 摄
2010年以来，中央下定决心抑制房价[FangJia]过快上涨，一系列房地产[FangDiChan]调控[DiaoKong]措施如排山倒海之势一波强过一波，而一些城市[ChengShi]落实中央调控[DiaoKong]措施时使出葵花点穴手：一手出台“限购 令 ” ， 一手放宽户籍政策[ZhengCe]。 由此，引发人们对“限购令”效果打折以及是否昙花一现的隐忧。 那么，在2011“限购年”，开发商将怎样应对，何去何从？ 户籍政策[ZhengCe]放宽使房地产[FangDiChan]“限购令”效果打折？ 截至目前，已有30余个城市[ChengShi]出台房地产[FangDiChan]“限购令”，与北京市严厉的“五年期”限购政策[ZhengCe]相比，不少城市[ChengShi]对非本市户籍购房人资格做出“提供一年(含)以上纳税证明或社会保险缴纳证明”限制，有的城市[ChengShi]还明确限购措施暂时执行至2011年底。 一方面，地方政府必须执行中央命令，出台了或软或硬的“限购令”；另一方面，有的城市[ChengShi]同时放宽了户籍政策[ZhengCe]。如，石家庄市政府2月21日公布了“一年期”限购措施后，紧接着24日，石家庄市公安局进一步放宽户籍政策[ZhengCe]，规定“只要在石家庄市区或县(市)城区合法经营、依法纳税六个月以上；连续缴纳养老保险六个月以上；连续务工六个月以上的省内人员都可以办理落户手续。”这与一年前出台的“市区连续工作并缴纳基本养老 保险费五年以上”落户政策[ZhengCe]相比，被称作“石家庄市史上最低落户门槛”。 有业内人士指出，除北京等一线大城市[ChengShi]外，逐步放宽城市[ChengShi]户籍政策[ZhengCe]应该是大势所趋，但在以户籍为抓手的房地产[FangDiChan]“限购令”出台的时点，有的城市[ChengShi]放宽户籍政策[ZhengCe]有些耐人寻味。以石家庄为例，省内的房地产[FangDiChan]投机客只要采取一些手段，半年后就可以顺利买下一套房子，有了这套房子就能获得石家庄户口，进而可以再买第二套房。这样“左手限，右手放”，难以杜绝投机，“限购令”的效果恐怕要打折扣。 也有开发商表示，“一年期”限购措施并不能阻止外地人购买期房，一般情况下，能拿到期房全部手续的周期为两年，购房者可在限购期内通过内部认购的方式锁定价格， 等到正 式签订购房合同的时候，“限购令”也许会解除。 “限购令”昙花一现将使房价[FangJia]报复性上涨 客观地说，户籍政策[ZhengCe]的放宽在一定程度上抵消了“限购令”对房地产[FangDiChan]投机的抑制作用，要想长期封堵房地产[FangDiChan]投机、让房子回归“居住”的本性，关键在于“限购令”能否长期执行。但是，不同的城市[ChengShi]情况不同，“限购令”是否会常态化，业内人士有不同的看法。 中国房地产[FangDiChan]经理人联盟秘书长、北京万泽置业董事长陈云峰认为，北京严厉的“限购令”实际上是在限制人口进京，像北京一样，一线城市[ChengShi]“限购令”有可能成为常态。 中华房商合作联合会主席兼秘书长贾卧龙说，有些城市[ChengShi]的限购政策[ZhengCe]暂定到今年底，明年会不会实施，这要看调控[DiaoKong]的效果。如果效果达到了，明年可能会停下来；如果房价[FangJia]再涨，没有达到抑制房价[FangJia]的效果，限购政策[ZhengCe]可能会继续。如果到明年放开了，投资需求、刚性需求相叠加的反弹，可能会加剧房价[FangJia]上涨。 针对一些城市[ChengShi]的“一年期”限购措施，有网友表示，“只截止到今年12月底，时间太短，买多套房的投资客大不了晚几个月备案而已，‘限购令’到期后，恐怕房价[FangJia]会如决堤洪流，更猛烈地上涨。” 石家庄市住房保障和房产管理局有关负责人表示，石家庄“限购令”截止时间是暂时到今年12月31日，并不是说12月31日一到，这个文件就完全取消，到时要根据国家政策[ZhengCe]与市场变化情况综合确定“限购令”是否需要延期。 中原集团地产研究中心发布的报告认为，我国房地产[FangDiChan]市场所面临的根本性矛盾是市场化的过度和保障房的缺失，在这对矛盾短时期内尚 无 法 缓 解 之 时 ， 调 控 将 成 为 常态，从而为缓解市场供求矛盾争取时间和空间。因此，2011年房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]依然面临从紧压力，将继续为2010年调控[DiaoKong]尚未达成的目标努力，调控[DiaoKong]力度未敢轻言放松。但预计随着市场供求关系在调控[DiaoKong]下日趋平衡，暂时性的“限购令”将完成其使命而退出。 开发商转战二三四线城市[ChengShi]瞄准刚性需求和商业地产 毫无疑问，2011年将是中国房地产[FangDiChan]“限购年”。记者在采访中了解到，一些开发商已经开始有意识地调整区域布局和房产供应结构。 中国房地产[FangDiChan]经理人联盟秘书长、北京万泽置业董事长陈云峰说，堵则溢，溢则流，北京市八成的开发商已经把手伸向外地，开发重点向二三四线城市[ChengShi]加速转移。目前，二线城市[ChengShi]大开发商已经云集，三四线城市[ChengShi]还有良机，还剩最后一桶金。他坦言，“中国房地产[FangDiChan]还有几年的好时候。” 中原集团地产研究中心认为，始于2007年的房企全国性扩张，在二三线城市[ChengShi]崛起、国家运输通道建设全面推进驱动下，将促成全国范围内的热点区域和城市[ChengShi]的异军突起。 “以‘限购令’为核心武器的调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]对豪宅的影响是最大的”，中华房商合作联合会主席兼秘书长贾卧龙说，买200、300平方米大户型住宅的人的基本上已经有三、四套房，“限购令”的结果是“你再有钱也没有购买资格了”。他认为，2011年将是“得刚需者得天下”，开发商应该调整产品结构了。 中原集团地产研究中心认为，“限购年”对符合刚性需求的中小套型或中低端的商品房是利好，而高端产品由于受政策[ZhengCe]环境的不确定因素影响，风险可能会加大。预计2011年房地产[FangDiChan]市场仍将以刚性需求为主，成交量将趋于稳定。 石家庄中基地产常务副总经理刘新刚认为，“限购令”主要调控[DiaoKong]住宅市场，而商业地产在限购政策[ZhengCe]框架外，首付、利率不受套数限制，所以商业地产仍有投资机会。 中原集团地产研究中心发布的报告认为，2010年以来，房地产[FangDiChan]市场调控[DiaoKong]政策[ZhengCe]前赴后继，中央对房价[FangJia]的打压政策[ZhengCe]已表现得十分明确而坚定，无论房价[FangJia]短期内是否下跌，房价[FangJia]继续大幅上涨的可能已经微乎其微。在这种背景下，商业地产开始成为投资者关心的主题，无论是开发商还是个人投资者，均表示看好未来商业地产市场的发展，并逐步加大投入。
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