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夏晓柏 彭立国
房价[FangJia]同比涨幅22%，环比涨幅2.2%，两项指数均居全国首位！2011年1月，中部三线城市[ChengShi]湖南岳阳[YueYang]以令人讶异的方法将公众眼光聚焦。
国家统计局2月18日发布的商品住宅价格数据显示，今年1月，全国70个大中城市[ChengShi]中，岳阳[YueYang]、海口、三亚分离以22%、21.6%和19.1%的同比涨幅名列前三，而位居环比涨幅前三名的依次是岳阳[YueYang]、桂林和洛阳。
事实上，这已不是岳阳[YueYang]第一次上榜。国家统计局数据显示，2007年2月，岳阳[YueYang]市新建商品住宅销售价格环比涨幅达3.4%，位居全国70个大中城市[ChengShi]涨幅首位；2010年全年，岳阳[YueYang]房价[FangJia]以15.6%的同比涨幅排名全国第三，仅次于三亚和海口。
一个中部三线城市[ChengShi]，缘何在国家房地产密集调控政策下频登房价[FangJia]涨幅龙虎榜？记者遍访岳阳[YueYang]五区六县房地产市场，寻找房价[FangJia]上涨的背后原因，发现投机性购房者身影隐现，地价大幅上涨，亦是房价[FangJia]暴涨背后推手。
“岳阳[YueYang]的例子只是一个样本，背后折射的是中国高房价[FangJia]区域变局。”湖南商学院贸易经济系主任柳思维教授剖析，房地产新政大背景下，从调控严格的一线房产市场出逃的投资客和热钱亟待“房价[FangJia]新洼地”，高房价[FangJia]向中部和二三线城市[ChengShi]蔓延势成必定。
全国楼市的新“带头大哥”
“全国第一！不可能吧？”2月23日，岳阳[YueYang]某上市公司高管黄先生从记者处获知“岳阳[YueYang]房价[FangJia]涨幅居首位”时，大呼惊讶。在他印象中，岳阳[YueYang]房价[FangJia]一直走势安稳，2009年时中心城区平均房价[FangJia]仅为2000元/㎡。
2011年1月，岳阳[YueYang]房产局公布的当月城区商品房均价为3321元/㎡，但记者访问岳阳[YueYang]城区多个新开楼盘，基本没有开盘价在4000元/㎡以下的项目。而在楼盘开发较集中的岳阳[YueYang]经济技术开发区，多个新开楼盘价格均在4200元/㎡以上，售楼人员对于高开盘价给出的理由基本都是“项目邻近武广高铁站，是未来岳阳[YueYang]的新城中心”。
在香缇半岛售楼部，一名熊姓售楼员告知记者，项目一期的104套联排别墅目前售价已经超过8000元/㎡，而接下来开盘的电梯房也将不低于4300元/㎡。
“我们的房子前年买的时候是2000多元。”香缇半岛500米开外的一个小区的业主向记者泄漏说。
而在岳阳[YueYang]南湖片区，房价[FangJia]更是令市民望而生畏。南湖属洞庭内湖，水面面积达1200公顷，湖边地块因亲水而被众多开发商早早抢空。记者在环湖的几个楼盘了解到，目前在售楼盘均价大部分超过5000元/㎡。
“一期400多套已卖完，是去年4月开的盘，均价4800元/㎡，二期400多套现在还没开盘，估量开盘均价也得5000元往上走了。”岳州帝苑售楼员杨影告知记者，帝苑是岳阳[YueYang]最高档的楼盘，即使提前预订也不必定能买到。
岳阳[YueYang]房产业内人士向记者泄漏，岳阳[YueYang]的房价[FangJia]统计算上了君山区和云溪区，这两个区离城一、二十公里，房价[FangJia]不高，拉低了均价，要是只算中心城区，均价不低于4000元/㎡。
而在岳阳[YueYang]下属各县，房价[FangJia]也是涨势凶悍。记者在岳阳[YueYang]县调查到，该县的两个在建楼盘浔阳小区和富安东方雅苑，均价分离为2500元/㎡和2300元/㎡，而2009年县城房价[FangJia]不过1000元/㎡。其它县市如汨罗、湘阴、平江今年1月新建商品房均价都超过了2000元/㎡。
与房价[FangJia]高企形成强烈反差的是购房者的苦楚纠结。在岳阳[YueYang]工作五年、筹备结婚的钟先生去年一直在到处看房，但沿经开区岳阳[YueYang]大道两旁看了十多个楼盘，竟然没有一个楼盘开盘价低于3800元/㎡，不得已在今年年初咬牙以4300元/㎡的价格预订了一套婚房。
“房价[FangJia]超过4000/㎡，而人均月薪还不到2000元，昂扬的房价[FangJia]事实上已经将80%的市民挡在了商品房市场之外。”一位岳阳[YueYang]市民感慨说。
地价、投机“双推手”
此前，岳阳[YueYang]市房产局工作人员在接收媒体采访时表现，岳阳[YueYang]1月房价[FangJia]同比和环比居全国首位是因为有两个大盘集中上市交易拉高了均价，3月22日下午，在岳阳[YueYang]市房产局办公室，一名工作人员告知记者，这两个新开的楼盘是岳州帝苑和香缇半岛。
然而记者统计岳阳[YueYang]市房产政务网每日交易行情数据后发现，岳州帝苑和香缇半岛2011年1月分离销售房子14套和24套，两个项目成交量之和占当月全市713套销售量的比例仅为5.3%，对全部岳阳[YueYang]房价[FangJia]的拉高力度显然有限。
“这个(房价[FangJia]上涨)还是跟区位优势有关吧。”前述岳阳[YueYang]房产业内人士以为，较强的经济实力、便捷的交通条件和幽美的城市[ChengShi]环境是岳阳[YueYang]房价[FangJia]涨幅较大的主要动因。
政府工作报告显示，岳阳[YueYang]市2010年GDP总量达1491亿元，位居湖南第二。作为湖南唯一长江口岸城市[ChengShi]，随着武广高铁的开通，从岳阳[YueYang]到省会长沙的时间由以前的两个小时缩短为半个小时，对岳阳[YueYang]的拉动作用不言而喻。
也许正是在这些因素的发酵作用下，岳阳[YueYang]地价开端敏捷攀升、投机客商开端纷至沓来，楼盘价格开端步步高涨。
岳阳[YueYang]市领土局2009年9月公布的城区基准地价表显示，城区二级住宅用地基准地价为950元/㎡，然而领土局一名主管部门负责人向记者泄漏，目前岳阳[YueYang]二级用地地价已达150万元/亩，每平方米近2300元。部离开发商坦承，招拍挂后二级用地拿地价格达3400元/㎡，土地溢价三倍多。
“国家愿望地价不要太高，但地方政府确定愿望地价越高越好。”岳阳[YueYang]领土局办公室负责人如是向记者表现。而岳阳[YueYang]房产局局长李大元也向媒体坦言招拍挂后地价飙升较快。保利集团等地产巨鳄也纷纭进入岳阳[YueYang]。
这些外地房产商为岳阳[YueYang]带来开发资金和先进经验的同时，也引来了大批投机炒房客。香缇半岛售楼员泄漏，自己接待的客户中有很多外来客户，以广东和江浙等沿海地区居多，外来客户超过20%。
而岳州帝苑更甚，“很多沿海客户来了都是几套十几套地团购，很多都是付全款，根本不在乎价格，本地客户和外地客户比例大约一半对一半。”岳州帝苑工作人员泄漏。
“4000多元的房价[FangJia]相对于沿海来讲还是很低的，何况岳阳[YueYang]也算是口岸城市[ChengShi]，发展还不错，升值应当没问题吧。”2月23日，岳州帝苑售楼部，温州商人朱先生的话颇能代表沿海投机购房者的心态。
柳思维直言，岳阳[YueYang]奇特的区位优势和自然人文环境给外来投机者供给了房价[FangJia]上涨想象空间，加之高地价推波助澜，岳阳[YueYang]房价[FangJia]高涨可谓是诸多因素掺杂的结果。
高房价[FangJia]区域位移
岳阳[YueYang]房价[FangJia]大涨背后，中国高房价[FangJia]走势向中部区域二三线城市[ChengShi]轮动的路径日渐明晰，而地处中部中心位置的岳阳[YueYang]，尤其具有样本参考意义。
众所周知，国家对房地产业的调控逐渐升温，进步筹备金率、国十条、新国八条、房产税等政策密集出台，而处于政策调控风口浪尖的沿海一线城市[ChengShi]已经感到到新政的森森寒意。
国家统计局公布的涨幅排行榜显示，在房地产新政打压之下，今年1月一线城市[ChengShi]新建商品房价[FangJia]涨幅广泛放缓，集体缺席同比涨幅前十名，而环比涨幅前十的城市[ChengShi]中，也只有广州和杭州以1.7%的涨幅并列第七位。
相比之下，二三线城市[ChengShi]则占领了房价[FangJia]涨幅前十的绝大部分席位。岳阳[YueYang]、海口、三亚分离以22%、21.6%和19.1%的同比涨幅位列三甲，其次为赣州、丹东、兰州、石家庄、秦皇岛、宜昌和安庆，全体为二三线城市[ChengShi]。
“北京、上海等一线城市[ChengShi]调控周密，职业炒房客出逃已成趋势，而二三线城市[ChengShi]等相对价值洼地将成为他们的新阵地。”柳思维剖析，未来高房价[FangJia]区域将由沿海一线城市[ChengShi]向二三线城市[ChengShi]，特殊是中部地区转移。
事实上，在此次同比涨幅排名前十的城市[ChengShi]中，中部地区城市[ChengShi]洛阳、南昌、岳阳[YueYang]和长沙即占领四席，房价[FangJia]上涨重心区域已经开端向中部地区位移。而在全国70个大中城市[ChengShi]中，中部城市[ChengShi]就有15个。
而与高房价[FangJia]区域转移伴进的是开发资金的区域转移。相干报道显示，包含保利、华润在内的十大房企2010年共在全国斥资2905亿元买地，而其中超过60%集中在二三线城市[ChengShi]，拿地触角甚至伸到了吉林辽源等四线城市[ChengShi]。
“高房价[FangJia]向中部二三线城市[ChengShi]转移，与东中西部地区对房产调控政策的执行力度不无关系。”柳思维剖析，目前一线城市[ChengShi]对调控政策执行相对到位，效果较为显著，而二三线城市[ChengShi]由于经济和地域因素，土地供给较为宽松，房产政策执行往往并不到位。
柳思维警示，高房价[FangJia]向二三线城市[ChengShi]蔓延同样隐含风险。他剖析，宏观调控盯得最紧的是一线城市[ChengShi]，调控也最严格，这就使得一线城市[ChengShi]的开发资金逐渐向二三线城市[ChengShi]转移，而开发量的增长也进一步刺激了需求，导致二三线城市[ChengShi]房价[FangJia]向一线城市[ChengShi]房价[FangJia]靠拢的趋势。
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