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图片说明：昨日，宝山区经纬城市绿洲售楼处出现排队购房场景。晨报记者殷立勤现场图片
中华人民共和国图鉴社
易居房地产研究院数据显示，内环以内的市中心区域，5月均价较1月相比已涨三成；内外环之间，平均上涨约17%；外郊间却下跌3.52%。 中华人民共和国图鉴社
易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，由于近期只是楼市大调整中的短期波动，整体上并没迈入另一轮中期增长阶段，所以第三季度成交量会有所回落，年底价格也有可能重新出现盘整和回调。
成交价已至历史最高位
佑威房地产研究中心给晨报提供的数据也显示，有150多个楼盘的5月成交均价处在历史最高位。
昨天推出新房源的经纬城市绿洲，单价在1.1万－1.3万元之间，而3个月前推出的房源均价在9500元/平方米左右，短短3个月间就上涨了近两成。经纬城市绿洲销售部门负责人说：这个价位对于中外环间的楼盘并不算高。同样位于中外环间的三林，新盘均价多在1.3万－1.6万元/平方米之间。同样位于北区的大华梧桐城邦均价在1.4万元/平方米左右。经纬城市绿洲目前正处于“价格洼地”。
新盘促销力度大减
另一个值得观察的指标是，近期新盘的促销力度较去年同期以及今年年初已经大大减少了。去年年底时常见到的“九五折”甚至“八八折”、“八五折”这样大幅度的折扣如今很少出现。昨天推出新房源的经纬城市绿洲，当天买房优惠是“九六折”；5月底新开的一个楼盘促销的广告竟然是“九九折”；浦东北蔡区域一个去年降价幅度较大的楼盘，如今房价已经回到其高峰期的水平，其6月份推出的团购优惠只有每平方米便宜500元。
业内人士分析认为，许多开发商年初以来已经取得了不错的销售业绩，现在基本进入“尾盘”销售阶段，他们已经不需要大的营销动作，不会轻易再打促销牌。
中介炒卖排队号：1500元一个
最近几个月，上海楼市屡现排队买房场景。昨天才推出新房源的经纬城市绿洲，从前天上午开始就有人排队买房，甚至还有中介公司1500元炒卖一个排队号。有网友在论坛中感叹：上海房子又卖疯了？
达安春之声花园二期、中环一号、慧芝湖花园二期、保利叶上海、万里晶品苑……最近几个月，沪上接连传出排队买房新闻，经纬城市绿洲只是最新的一例而已。近两周以来，全市共有43个商品住宅项目推出了总计约60万平方米的新房源。在专家看来，在表面火爆的背后，楼市“新一轮泡沫正在吹起”。
购房者：连夜排队拿号
经纬城市绿洲本次新推304套房源，但前昨两天一共放了160多号。即使昨天下午再去选房，也依然有房可选。即便如此，仍有人提前一天就去排队。
昨天上午10点半左右，记者来到沪太路上的经纬城市绿洲售楼处，这时天降大雨，不过没有人冒雨站着排队。现场大约有100多人在售楼处坐着等待叫号。
购房者陈阿姨告诉记者，她的女儿女婿前天上午8点就到售楼处拿号，这时拿到的号居然已经超过了120号。到了前天晚上，不少人熬不住了，选择了退出，开发商便重新换号，他们一家得到了89号，名次大大提前。因为女儿女婿第二天都要上班，所以她晚上来售楼处顶班，在售楼处的椅子上对付了一夜。“晚上又冷，蚊子又多，真是受不了，没想到买房子那么累。”
一旦购房者挑中房子，被选掉的房源随即由售楼人员高声报出。昨天上午11点时已经叫到了50多号，差不多不到十分钟就有一个人选到房。一对小夫妻告诉记者，他们拿到90多号，但此时10楼以下他们中意的房型已经所剩无几了。如果买10楼以上的话，总价就要多好几万元，这令他们苦恼不已。
中介：排队号1500元一个
沪上今年出现的多次排队购房现象，购房者和网友的质疑声不断，认为是开发商为凝聚人气搞的炒作把戏。
昨天经纬城市绿洲售楼处的排队，也有一些购房者认为是炒作。“我今天一早接到销售人员的电话，说已经有二十多个人在排队，让我也赶紧过去。”一位业主在业主论坛上发帖称，“不过后来又说，明天早点去应该问题也不大，只是不能保证……她说他们的销售人员正在给客户们打电话，看来很多人都是因为这样所以去排队的。”
另一位购房者称，“每人领个号，保安每2个小时点一次名，排队人员24小时都要在售楼处，点名人不在的话号码作废。”
很快，有人把拿号也当成了生意来做。“前天下午，有人给我打电话，说自己是中介公司的。”陈阿姨告诉记者，对方称手中有排队的号，大约是40多号，“如果要的话，1500元一个号。”该中介工作人员反复“劝导”她，如果花钱买号，一来可以省去熬夜排队之苦，二来可以选到比较合适的房源。不过陈阿姨还是没花这选号钱。
对于中介炒号，记者昨天向经纬城市绿洲销售负责人求证，对方表示对此并不知情，还说这次放号采取的是实名制，目的就是为了杜绝炒号。
开发商：“趁热”抓紧出货
去年第四季度，上海楼市没有再现“金九银十”的盛况，当时不少开发商苦闷不已。但最近几个月以来，上海新房日成交纪录屡被刷新。不仅是经纬城市绿洲一个楼盘在给楼市添火，近两周以来，全市共有43个商品住宅项目推出了总计约60万平方米的新房源。
沪上新盘近期缘何集中扎堆上市？是什么兴奋剂让一度低迷的楼市持续亢奋？
记者调查发现，开发商纷纷抓紧出货，是为了避免在即将到来的盛夏楼市淡季中面临“滞销”。除大批前期热销楼盘纷纷推出新房源外，地杰国际城、启航城、申亚瑞庭、浅水湾恺悦名城等一批新项目也在抓紧上市，以赶在目前楼市的高峰“出货”。易居中国统计显示，由于端午前后一批新盘上市成交，使得6月第一周成交量环比再次大幅回升18.8%。
专家：“泡沫正在吹起”
从今年3月以来，本市商品住宅的成交量始终处于上升阶段。许多购房者和业内专家关注：这波行情究竟是真正的市场回暖，还是炒作带来的“虚假繁荣”？
“从成交量上看，回暖确实是真实的。”易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说，但是4月以来的回暖行情，与二三月份不同，已经有了泡沫的成分。“购房者需求的性质发生了变化，二三月的回暖以刚性需求为主的自住需求释放，这是合理健康的复苏；四五月份的时候，部分投资需求入市，炒房苗头出现，随着房价的快速上涨，新一轮泡沫正在吹起。”
高档房、市区房推动房价高位运行
据新华社报道近期，上海商品住宅均价维持在14000元／平方米上下，较“小阳春”时已有所上升并保持相对稳定。市场信息显示，高端楼盘的热销是推动近期上海房价维持高位运行的一大原因。
近期上海房价稳定于高位，与高端楼盘成交活跃有一定关系。比如，内环内某高档公寓项目在经历了长时间的“沉默”后，5月底一周之内售出44套，均价近57000元／平方米。
易居中国的数据则显示，5月上海住宅成交量环比增幅位于前7名的区中，有5个是中心城区。
物业税开征后，房价能否降不好说
5月19日，《关于2009深化经济体制改革的意见》正式得到国务院批复。其中意见第九条在要求深化房地产税制改革的同时，要求财政部、税务总局、国家发改委、住房城乡建设部等四部委研究开征物业税。这被普遍认为是可能影响今后房价的一颗“重磅炸弹”。专家认为，开征物业税是早晚的事，但今年很难全面开征。
房地产独立评论家牛刀认为，物业税将是“房价的稳定器”，还是社会财富重新分配的调节器，不过要起到这个作用，就要有切实可行的分层次征收办法。不过无论怎么分层次，无论税率多少，对只持有一套物业的普通百姓是不应该征收的，而对持有大户型和多套住宅的，应该对持有多少制订相应的征收办法。
但易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，即使是开征物业税，也不一定铁定能影响房价。因为房价能否降下来，最终还得看供求关系。物业税大大增加了保有成本，而且最终必然实行累进税，越是大户型、越是豪宅其率税越高，这样无疑会打击房地产投机、投资需求，也会在一定程度上抑制大户型的自住型需求。而对于自住型的中小户型或者暂时免征或者象征性的少征一点。如此一来，从需求上考量，物业税开征后的中短期内，并不会对市场需求产生明显的抑制。
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