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早报记者 史寅昇 实习生 俞佳敏
1930年，法商中国建业地产公司在今日建国西路和岳阳路的转角处投资兴建了一片两层混合结构楼房。此后，这片总建筑面积达20400平方米的石库门民居经历了70多年的沧桑，1994年进入了上海市第二批优秀历史建筑名单。这片民居，从建成起就拥有一个不曾变化的名字——建业里。
2003年，历经多年风雨的建业里迎来了一个改变的契机：拥有房屋产权的徐房集团与外资合作，宣布开展建业里保护项目改造工程。
然而，9年过去了，当建业里重新面向世人时，人们却惊讶地发现，建业里东弄、中弄的老房子已经被拆除，钢筋水泥仿造的石库门下面，是深挖两层的地下室。
三层住宅变成五层
从岳阳路上的一栋四层大楼俯瞰，可以看到建业里的全貌——这是一片东西为长、南北为宽的长方形土地，一条大理石铺就的南北向主路将地皮一分为二。显而易见，主路东侧的房屋与西侧在形态上有着很大的不同。
如果仔细观察就能发现，东侧的房屋虽然看上去与旧式的石库门里弄没有太多不同，但它其实是由钢筋水泥修建，只是在外立面上以红砖贴面。
建业里附近小区的居民王阿姨告诉早报记者，出现这种区别的原因很简单：西侧的房屋还是老房子，而东侧的老房子早就被拆除殆尽，现在的房屋完全是新建的。
王阿姨说，西侧的房屋被称为西弄，而东侧的房屋则是原本东弄、中弄的结合体，“西面的房子原本状况要好一点，东面的房子状况是很差的，没有煤卫。”
除了拆除老屋以外，施工人员还向地下要空间，东侧的房屋每间下方都挖出了两层的地下室。
在这里居住了半辈子的王阿姨说，新建成的房屋增加了高烟囱，还在北侧增加了老虎窗，这些都是原建筑所没有的，“它在北面三楼加了老虎窗，正对我们的窗子，隐私权都没有了。现在它的烟囱废气也对着我们排，中央空调室外机也对着我们吹。当时设计的时候，说是要修旧如旧的，怎么现在加了那么多东西？”
建业里项目启动于2004年初，是上海市成片保护改造历史文化风貌区和优秀历史建筑的8个试点之一。早在建业里项目改造工程开始之时，项目的实施部门就曾多次表示，建业里项目将贯彻“修旧如故”的指导思想，力争最大限度上恢复1930年代的原始风貌。
上海地方志办公室组织编撰的《上海名建筑志》中，就曾经提到：“2003年8月，拥有建业里产权的徐房集团依据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》，徐汇区有关部门将恢复这片上海最大石库门街区的原功能，改造完成后的建业里，会焕发出全新的生命力。”
如今的建业里被添加了许多新功能。与“结构老化、濒临失效”的原东弄、中弄相比，拆除复建后的新“建业里”，在居住条件上有了巨大的提升。
仅从外观来看，新建的房屋挖掘了地下两层的空间，并采用玻璃地板使地下室也能得到自然采光。这使得整栋小楼的居住面积事实上由三层变成了四层，外加地下停车库，一共五层空间。而每栋小楼独立的中央空调与排气设施也已经安装到位，甚至连玻璃窗都是双层的。
重建是否符合程序
这一事件进入媒体视野之后，首先触动公众神经的，就是“豪宅”与“历史保护建筑”之间的关系。
早先的媒体报道显示，有消息源称新建业里的房产将以每平方米13万元的价格销售。项目开发商之一的徐房集团向早报记者透露，这个流传开来的价格其实并不可信，实际的销售方案至今仍未正式确定，但综合考虑房屋地段、质量等因素，此处房产的价格恐怕不会太低。
在波特曼建业里的官方网站上，这种被称为“别墅型私家宅邸”的房产按面积分为7种。如果连同地下面积计算，最小的A型总建筑面积也有269-299平方米，而最大的G型则达到478-574平方米。
而专家们更加关注的，则是“拆除复建”本身。
根据《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》第二十五条的规定，即使是价值最低、完好程度最差的第四类优秀历史保护建筑，至少需要保证主要立面不得改变。
同时，根据该条例第三十九条的规定，依法确定的优秀历史建筑不得擅自迁移、拆除。因特殊需要必须迁移、拆除或者复建优秀历史建筑的，应当由市规划管理部门和市房屋土地管理部门共同提出，经专家委员会评审后报市人民政府批准。
然而，这两条规章都没有锁死“拆除复建”的可能性——理论上，如果经过专家委员会论证并报市政府批准，且重建后的建筑在主要立面上维持原样，第四类历史保护建筑是可以被拆除复建的。
而建业里正好符合这三个条件：首先，它是第四类优秀历史建筑；其次，施工方的设计方案是基于测绘结果与历史调查之上，而东弄、中弄在复建之后，外立面与原建筑并无区别；第三，专家委员会在评审后，确实给出了可以拆除的结论。
对于第一个条件，并没有太多争议之处；而对于“外立面不得改变”与“拆除复建”的关系，对拆除复建本身并不支持的同济大学建筑与城市规划学院教授王伟强也承认，“法规没有说复建不可以，复建得跟以前一样，它还是算主立面没有改变”。
而第三个条件，则是最可能引发争议的。
建筑老化给改造添难
中国科学院院士、同济大学建筑与城市规划学院教授郑时龄的另一个身份是上海市历史文化风貌保护区和优秀建筑保护专业委员会主任。郑时龄回忆，关于建业里项目的专家讨论2005年6月份第一次进行，而此时，建业里已经遭到了一定程度的破坏， “后面(拆除重建)在程序上是对的。”
项目开发商上海徐房集团有限公司副总经理丁曙介绍说，“这些房子是1930年建的，建造的时候标准就不高，每套房子是86平方米。到我们拆迁的时候，一共迁出1093户人家，相当于每套房子住了4户人家。这种情况下，不可能不搭建、改造。那个时候，整个建业里已经被改造得面目全非了，铝合金窗、私搭的阳台，等等。”
丁曙承认，拆迁工作人员的确也对建筑进一步造成了破坏。“当时整个项目都还没定下来，连‘修旧如故’的原则都没有确立。当时跟拆迁队说的是，违章建筑拆掉，旧建筑保留，但是拆的过程当中电线、管道、墙体很多都和旧建筑融合一体了，工作队又不懂，所以拆迁也有一定损害。”
丁曙关于建业里“标准不高”的说法得到了郑时龄的验证。他表示，建业里是由法国的建业地产公司于1930年投资建造的，“这个工程本身是偷工减料的典范。它原来的资产是100万两白银，三年里面就盈利了100万两。可想而知是个什么质量。”郑时龄介绍，建业里东、中弄的房屋用的都是木屋架，而在多年施工中，道路被一再抬高，一到雨季里弄内就积水不断，“这样的建筑，不能再活100年了。”
丁曙回忆，在长达两年的论证过程中，专家委员会的专家们也有过分歧。但是，根据最后的论证结果，“东、中弄的保留价值并没有想象中那么大”。于是，从2006年至2008年，经过两年的论证之后，对东、中弄“拆除复建并增加地下车库以完善配套功能”就成了最后的结果，并报市政府同意。
对这个结果，郑时龄表示：“对这种里弄建筑，不是不能拆，有的的确可以复建。但是，不应该从保护建筑开始拆。”
开发商称外观更像原貌
一个显著的事实是，现在的建业里已经与当年有所不同。丁曙介绍，目前的东、中弄，房屋骨架是钢筋水泥，外墙的30%是贴面材料，70%则砌上了红砖，“贴面主要是因为有些地方混凝土是突出来的，没办法贴砖，只能贴面。”
郑时龄告诉早报记者，对钢筋水泥的设计，他本人是持反对意见的，但专家委员会本身只负责对重要项目做论证和建议，最后的决定权仍在房管中心。而丁曙则表示，由于拆除复建后的房屋需要满足现代的抗震条件，因此纯以砖砌的方式无法获得通过。
2006年1月，经过国际招标，波特曼集团参与到了建业里的建设项目中来，对于整个项目的设计，也交给了波特曼建筑设计事务所。而这个决定，让郑时龄同样难以满意。
“他们递交的第一个设计，根本没做测绘，也没有做调查，当时就被专家组否决了。”郑时龄表示，波特曼的设计师们并没有设计中式里弄的经验，“许多精细的空间、细节，包括车道的宽度、水塔、花坛设计都是有问题的，建设的不成功处还在于材料、工艺粗糙。”
作为开发商之一的徐房集团同样也承认这一点。丁曙表示，“客观上说，波特曼的确是第一次接触保护建筑，因此后来我们还请了在里弄领域比较权威的章明建筑设计事务所做测绘，做调查。最后做出来在细节上和原始的风貌还是有距离，现在的墙都是新的，一抹色的。后期我们在细节上还会做些调整、做旧的工作。”
在复建过程中，还有一个受到公众关注的事实。2008年，徐房集团的党委书记、董事长徐麟祥曾经公开表示，整个工程中，他们已经对多达4万块老砖瓦及原始门窗做了编号，将会把这些旧材料装回原处，“东弄的外观修建之后是一样的，到了我们建成之日，可
以来看。”但显然，今天的建业里，与原来已经不一样了。而现在，这些砖去了哪里？
丁曙回答：“本身估计4万块砖就有点过于乐观了，而且门窗都是木制的，1930年到现在，本来就不太可能保留下来了。”他介绍，东弄拆除过程中符合规格的旧砖瓦，都被用在了西弄的整修工作中，可谓“拆东弄补西弄”。“整个西弄修补的时候用了近10万块砖，除了旧砖以外我们还烧制了新的砖。你现在站在楼上俯瞰下去，西弄的屋顶瓦片至少有10种颜色。”
而对于附近居民们提及的新添老虎窗、烟囱，丁曙解释说，因为房子年代比较久了，可能它那时候已经没有老虎窗了，而是索性多搭建了一间；可能是没烟囱了，但是多造了个阳台。“现在的设计是根据历史记录得出来的，我可以负责任地说，2012年的建业里，至少在外观上，比2003年的建业里，更接近1930年的状态。”丁曙说。
不算完美的试点项目
王伟强曾经对媒体表示，对建业里东、中弄的拆除复建，是“拆了真文物，建了个假古董”。这句话很快走红网络。
而丁曙则对这一评价感到委屈：“如果说，建业里是文物，那么我们拆除的做法肯定是错的，甚至我们对西弄的整修也是错的。但是它不是不可移动文物，是第四类保护建筑。如果是文物的话，理论上花钱修，总能修好的，但是这个资金哪里来？”
他表示，“建筑本身是为人服务的，没有人，要建筑有什么用？现在建国西路周边根本没有停车的空间，建业里下面不挖停车场，这块地就是死地。现在不设计停车场，十年以后可能有人又要说，怎么当时没想着挖一个停车场？”
郑时龄也反对将保护建筑做成博物馆中的展品。从这个意义上来说，他也认同“建筑要在使用中保护”的理念。
而王伟强则有些情绪复杂。一方面，他对原有建筑被推倒重建感到心痛，“城市是有年轮的，每个年轮都应该留下来。你现在推倒了，造一个新的，其实是失去了建筑的原真性。不能说造个跟以前一样的新的，就算是保护了，否则我们要博物馆干什么，要考古学干什么？你仿造个跟以前一样的古董，不就行了么？更何况，房屋记载着它从建成，到人们使用过程中的历史信息，这些历史信息如果失去了，是很可惜的。现在很多人对阿房宫存在与否都有怀疑，但是会有人怀疑罗马的大浴场么？不会的，因为它就在那里。”
但他同时承认，尽管建业里的试验不能算是成功，但还是有益的实践。考虑到上海还有着大规模的石库门建筑群，“一个城市对商业区、娱乐区的需求是有限的，不可能全城都搞成娱乐区。所以像田子坊、新天地这样类型的改造项目，不可能是主流，还是要回归到居住的功能上来。现在最怕的是，一通拆，全部拆完，全部造成高密度的建筑，这是最可怕的。”
丁曙告诉早报记者，2005年8月，有4组人马到徐汇区房地局汇报了建业里项目的实施方案，“有做高楼的，有做组合式的，各种方案，当然那是五六年以前了，人的理念和现在还有区别。从2006到2008年，花了两年时间，做了多次评估，最后才定下来现在的方案。”
丁曙坦承：“我们感到很痛苦。其实建业里从某种意义上来说是幸运的，至少还有人把它做出来了，你看当年的试点项目，现在都没声音了，建业里还算是做成了。当然从今天看来，这其中可能有些做得不那么完善的地方。”
商业集团是否该介入
还有一个问题，就是钱。
历史保护建筑，尤其是住宅性历史保护建筑的保护、改造，必然涉及大笔资金。要不要让商业集团进入此类项目改造？
郑时龄表示，此类改造不应当用房地产模式进行，“房地产商都是要盈利的。”他的同事阮仪三教授也认为：“要保护好优秀历史建筑，政府应该出钱，保护历史建筑这样的遗产和造地铁、造高架重要性是一样的。”
但从现实来看，政府出资，更像是“理想化”的方案。丁曙称，整个建业里项目，原定花费8亿元人民币，后来又追加到12亿元。而建业里，仅仅是上海大片石库门老房子中的一小部分。如果没有开发商的资金注入，这样的开发并不容易。
保护与开发，风貌与功能，达到平衡并不容易。我们希望的是，作为一个“试点”的建业里，利弊得失，分歧争论，都能成为一面镜子，为上海更多优秀历史建筑的保护映照出更加明朗的图景。
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