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□晚报记者 杨冬 报道
把“民生访谈”的直播室搬到大型居住社区现场，五年来还是头一遭。今天上午，上海市住房保障和房屋管理局局长刘海生做客新华社长三角新闻中心、上海广播电视台广播新闻中心、新闻晚报、东方网联合主办的第五届“民生访谈”节目，直播车直接开进位于浦东曹路地区、由上海地产下属中星集团负责建设的“星晓家园”保障房小区。
就本网记者关于市场限购政策何时退出的提问，刘海生在访谈中表示，作为高房价地区之一，上海需要限购。限购什么时候取消，还要看条件，这个条件就包括房价是不是得到控制，而且要回到一个相对合理的水平。上海方面正在研究限购的替代办法，比如通过税收、银行信贷、房产税等政策来调节市场，从而坚持有效地抑制投资、投机行为。
【房产调控】 中等偏上收入人群跟目前房价有较大差距
葱郁的绿化，靓丽的花园，土黄色的高楼，面对建设一新、即将迎来住房困难家庭入住的保障房小区，访谈一开始，刘海生便着手向记者介绍起直播车开进的这一保障房小区——“星晓家园”：“这里是曹路基地的南块基地，马上就要有居民开始入住。杨浦区、虹口区，包括少量的闸北区居民都将陆续迁入。 ”
对于小区未来的交通，刘海生介绍，未来地铁9号线将延伸到这里，现在正在办手续。按照规划，9号线将直接进入到小区的中心。有关方面还引进了三级甲等医院，长征医院已经在附近开工，除了这一个三级甲等医院，小区还配备了卫生中心、文化中心等等，基建还是比较齐全的。
尽管身处保障房小区，刘海生依然心牵房地产市场。 “房地产宏观调控执行了两年，特别是去年开始，国家、上海都采取了一系列的组合拳。现在房地产市场中的投资、投机行为已经得到基本遏制。 ”刘海生引用一组数据进一步说明了调控的成果，“去年上海的房价基本没有涨，在7、8、9三个月，房地产市场指数是零，从去年10月份到今年3月份，房地产市场指数连续是负数，二手房市场从去年10月份开始连续6个月下降。 ”
刘海生直言，上海是国内高房价地区之一，加之上海的土地资源特别稀缺，这几年外来人口增长速度很快。市委、市政府在研究上海“创新驱动、转型发展”的过程中，其中有一块明确，把减少对房地产的依赖作为宏观调控的一个重点。“就是说，今后我们发展经济，不要对房地产这一块寄希望太大。 ”
就近期调控的政策是否会有松动，刘海生表示，对于采取调控政策的目标是什么，政府很清晰，不能受社会舆论的左右。 “住房政策有一个延迟效应，不是说今天出了政策马上就见效果，通常效果是在三年后才会显现出来。 ”
就目前上海房价是否合理，刘海生谈到，住房问题的核心是房价问题，房价问题的背后是支付能力的问题。谈“房价合理回归”，应当将社会上的工资收入和房价挂起钩来。从这个意义上来说，目前上海的房价是非常高的，就是中等偏上的收入跟目前的房价都有比较大的差距。
“限购政策不仅是在国家层面制定执行，对于上海而言，上海也需要限购。 ”就市场限购政策何时退出的话题，刘海生在访谈中透露，限购什么时候取消，还要看条件，这个条件就包括房价是不是得到控制，而且要回到一个相对合理的水平。上海方面正在研究限购的替代办法，比如通过税收、银行信贷、房产税等政策来调节市场，从而坚持有效地抑制投资、投机行为。
【住房保障】 今年年内不再调整经适房准入门槛
今年2月份市政府发布沪府发〔2012〕14号文，大幅放宽共有产权保障房的准入标准，新的申请准入标准从3月1日起实施。
市房管部门介绍，上海市自2009年起在徐汇、闵行两区开展共有产权保障房申请供应试点。在总结试点经验的前提下，遵循“先紧后松、逐步放宽”的原则，市政府于2010年、2011年两次放宽申请准入标准。今年2月再次放宽申请准入标准，主要包括——(1)户口年限由上海市城镇常住户口连续满7年放宽至3年；(2)3人以上申请家庭收入限额由3300元放宽到5000元、财产限额由人均12万元放宽到15万元；(3)2人及以下家庭收入、财产限额的调节系数从1.1倍调整为1.2倍；(4)单身申请人年龄由男女均需年满30周岁，调整为男性30周岁、女性28周岁。
根据市政府的工作部署，2012年的准入标准从3月1日起正式实施，各区县自3月起陆续启动申请供应工作，长宁、徐汇、闵行、青浦、虹口和黄浦等区已开展了申请受理，其他各区(县)也在积极准备，将及时跟进。
下一步，上海的经适房准入门槛是否有再调整的可能？刘海生在上午的访谈节目中表示，按照今年的计划，不会再作调整。 “今年的标准实施以后，我们会做一些制度上的反省，听听入住居民、选房居民、社会各界的意见，把上海经济适用房管理办法上升为政府的规章，变成一个政策性的文件。
刘海生还谈到了外界舆论对于上海经适房的一些看法。“媒体的个别报道，可能对上海政策不了解，他们认为上海现在放宽门槛，是房子造得太多了，卖不掉了，实际上这并没有理解我们一开始的政策导向。 ”刘海生说道，从2008年公开征求市民意见，上海经适房管理办法完全是公开征求市民意见。当时的政策就已经说好了，(准入门槛)先紧后松，“之所以现在门槛放得宽，是因为我们这几年经适房的量做多了，而不是说房子造得多了，卖不掉，主要还是想扩大受益面。 ”
中心城区的廉租房源只租不售
谈到当前上海市廉租住房的工作，特别是进一步推进廉租住房实物配租的情况，刘海生透露，上海一直在考虑和研究不同住房保障品种的衔接问题。
为做好廉租住房与共有产权保障房的衔接，去年以来，市房管部门进一步放宽廉租住房申请条件，将上海市廉租住房保障范围覆盖到购买共有产权保障房存在困难的“下夹心层”群体家庭。同时，放宽廉租住房实物配租申请条件。条件放宽后，经测算，预计约有65%的廉租家庭可以申请廉租住房实物配租。
涉及探索实施新的房源配租机制一话题，刘海生特别谈到，经市政府批准，对实物配租房源配租机制进行了探索创新，对中心城区等特定区域内建设筹措的廉租房源，规定只能一直用于廉租家庭租赁使用；而对近郊大型居住社区中的廉租房源，则可以经市和区(县)政府批准后转化为共有产权保障房，允许廉租家庭可以在租住满一定年限且符合共有产权保障房申请条件的情况下购买。这样，廉租实物配租家庭就可以根据自身支付能力和实际需要，在符合共有产权保障房申请条件的情况下，直接选择购买已配租的房源。
此外，按照分批推进、全面实施的原则，制订了全市实物配租新政策启动实施方案。其中，黄浦、虹口、长宁、闸北、徐汇、青浦等6个区5月下旬启动；其余中心城区、浦东新区、闵行、宝山等7个区6月份启动；余下5个区(县)7月份启动。
“上海的廉租房在全国推得很早，2000年就开始推，但上海廉租住房的实物配租量比较少。”刘海生明确指出，房源收储方面，政府会在中心城区收集老房子，其次考虑在大型居住社区里面也收集一批。目前中心城区收的房源成本非常高，平均房价都在2万左右。“考虑到中心区房价特别高，凡是在中心城区的廉租房源只租不售。 ”
提供优惠租金租赁房保障“夹心层”
就未来上海的公租房建设，刘海生特别提到，首先是在公租房项目的规划上，符合条件的地方可以做一些商业。“香港有一条很好的经验，(公租房)在居住上的租金比较低，政府就通过商业的租金来平衡居住的租金运作。 ”
就共有产权保障房 (经济使用住房)和廉租房的衔接，刘海生还特别透露，我们发现有的人买不起共有产权房，但也不符合廉租房，这一部分“夹心层”确实存在，量不多，但是有。有关方面正在研究，在一些小区内，提供一些优惠租金的租赁房，这跟公租房还有区别。 “或者称之为租赁型的共有产权房，这个在政策当中已经明确了。 ”
希望国有大超市带头配套保障房小区
记者在采访中了解到，眼下有部分保障房小区配套跟不上建设、入住，配套方面则反映，保障房小区人不住进来，周边配套设施没法先开，先开就很赔钱，但不少市民看到没有商业配套设施又不愿意来，就形成了一种僵持状。就此问题，刘海生在访谈中坦承，大家现在都感觉保障房的住房条件不错、小区环境也不错，但配套存在问题。
“配套里面有几件事，一定要去做，第一，行政事务中心一定要到位。对于老百姓来说，办户口、办医保，是一定要做的。第二，基本的公交要配上。第三，最基本的看病医疗要跟上，特别是保障房小区里老年人比较多，要领退休工资，这样工商银行和上海银行就得过来开营业网点。之后，学校、幼托、超市等都可以陆续进驻。 ”
刘海生还特别提到，老年人还有一个就近就医的问题，有时候卫生中心没有建，也担心建了没人，闵行浦江镇就先搞了一个卫生站，供老年人配药。除此之外，老百姓很关心菜场，“我们希望国有大型超市可以带一个头，可能开始有点亏本。 ”
上海户籍租住公租房可落在公共户口
据市房管部门介绍，上海市筹公共租赁住房新江湾尚景园和华泾馨宁公寓供应工作自去年12月底启动，至3月10日首轮申请截止，各区受理总量约2000户，占供应房源总量的四成左右。目前，首批对象已完成选房、签约，正式入住公租房。
“据我们了解，这一签约入住的情况比我们预想的要稍差一些。 ”刘海生在访谈中透露，目前正式签约入住的户数约在四成左右。 “我们也分析了这里面的原因，包括租金、户型等问题。 ”刘海生指出，老百姓普遍认为，公租房像过去的福利分房一样，要比市场上的租金低很多。房源出来一看，低得不多，只低了一点点，因此并不是那么吸引人。
从5月份起，两处试点项目将转入常态化供应阶段，随时满足符合条件对象的租赁需求。根据试点阶段市民的意见与呼声，最近市房管局已出台相关措施，通过扩大试点项目供应区域范围、合理放宽供应标准等一系列手段，进一步优化供求结构，满足更多住房困难职工和职工家庭的租赁需求。
在租赁价格方面，按照国家和上海市政策规定，由运营机构按略低于市场租金水平确定，报政府相关部门备案。 “根据我们了解，两家经营公司都没有降低租金的打算。”刘海生在访谈中透露。
“目前的两个市筹公租房项目都处在市中心的边缘地方，今后我们鼓励更多的科研院所，包括宝钢这种大企业建公租房。 ”刘海生还特别提到，有关方面拟专门为上海户籍居民租住公租房设立一个公共户口，与之进行政策配套，市里面会就此事专门发文，就是说，每一个地区有公共户口，如果租住公租房，就可以落在这里面。 “户口的问题解决了，小孩读书的问题也可以解决。 ”刘海生还谈道，一些学校也在做试点，就是以居住地为主的就近入学政策，而不完全是以户籍地为主的就近入学政策，所以很多都是共同的配套，才会最后促成大家对公租房的认同。
放慢保障房开建速度从实际需求出发
2011年，上海市新开工、筹措各类保障房1750万平方米、26.7万套，达到供应条件的1240万平方米、17.4万套，超额完成国家下达上海市建设保障性安居工程26.6万套和市人代会确定“开工和筹措各类保障房1500万平方米、达到供应条件的1150万平方米”的目标任务。
刘海生在访谈中透露，今年国家下达给上海的任务，为17万套保障房，包括5000套廉租房的货币补贴，实物量是16.58万套。折算下来至少是1100万平方米，到年底也有可能会接近1200万平方米左右，“(数字的调低)并不是说上海的保障房建设速度放慢了，还是根据上海的实际需求出发。 ”
刘海生表示，上海的保障房开工量最多是在今年，去年1700万平方米都是新开工，加上今年的1100万平方米，加上前年的数字，今年上海保障房的施工面积会接近3000-5000多万平方米的量，施工量非常大，还是要保证质量，当然在资金方面，上海的压力也是非常大。
目前，上海的主要国企都承担了保障房的建设，包括地产集团、城投公司、绿地集团等，都是上海大的国有企业。政府也给了很多的财政、资金方面的支持。比如说公租房的建设，公租房没有资金回收的问题，所以银行贷款很难。市、区两级财政通过增加资本金的办法，通过土地优惠的办法来供给，这样来争取部分贷款。在资金方面，包括各大银行，市政府金融办也在牵头，上海的银监局在牵头，采取名单式的管理，把所有的保障房列入到政府保障计划，都有一个清单，通过银监局发到各大银行。当然政府还采取了其他的一些措施，来鼓励银行向保障房贷款。
租赁市场结构性、稳定性矛盾突出
就公租房的租金问题，刘海生直言，公租房的问题 “很复杂”。“研究公租房政策，可以说是我们花的时间最长、组织的团队最庞大的一次。 ”刘海生表示，首先要对上海的住房要有一个基本判断，那就是，上海目前的住房总量并不缺。
刘海生分析，除了高房价的问题，公租房目前的租住率没有预想中的那么理想，主要还是一些租赁的结构性问题。 “首批供应的市筹公租房项目，缺少小房型，上海房屋租赁市场大部分是来沪务工，比例大概在88%左右，上海真正租住房屋的本地人大概在8%左右，还有4%左右大概是港澳台的人员在租赁。 ”
其次，大家感觉房屋租赁市场矛盾比较突出的是稳定性的问题。“住在市场化的租赁房当中，随时随地可能会有一个感觉，房东通知他要搬家了，甚至不搬家，老是有人来看房子，承租人的心里就会不舒服。 ”刘海生表示，上海土地成本特别高，住房保障政策要解决怎么准入、怎么退出，要防止公租房走回到计划经济当中的福利分房老路。
◎实地调查 公租房要“火”，需“短平快”、规模化
□晚报记者 杨冬 报道
位于徐汇区华发路上的馨宁公寓，是上海首批市筹公共租赁住房项目之一。这一“混搭”了公租房、动迁安置房的保障房小区，近一段时间特别热闹。历经申请审核、摇号选房、签约验房等程序，在今年的“五一”小长假前，数百户申请职工、家庭终于能真正入住。记者实地调查后了解到，公租房要想成为房屋租赁市场上的“香饽饽”，还有很长一段路要走。当务之急，便是要做到“短平快”以及“遍地开花”。
从选址建设到装饰装修，从摇号选房到签约入住，作为馨宁公寓由图纸变为现实的一名见证者、记录者，本网记者全程参与其中。尤其是最近的一两年，记者实地探访的次数不下十次。每一回都是“踏”着节点去，因此总能抓到一些新事物、新气象。
去年10月，记者来到正在装修中的馨宁公寓，刚一进小区大门，一道蜿蜒曲折的绿色铁丝网便让记者感到好奇。工作人员说，由于小区里既有公租房，又有配套商品房，前者要求是装修房，多支装修队伍已经进场装修。为确保施工安全，才弄了这样一道“隔断”。 “交付入住后，这道铁丝网会立刻拆除，到时整个小区就是一体的。 ”
去年12月，记者又一次来到馨宁公寓，现场绝大多数房屋的门把手已被贴上封条，只待承租人日后启封。每一间房间内都配有崭新的沙发、餐桌椅，卧室内的床架早已安放好，厨房、浴室该有的设施一应俱全，完全可以做到拎包即住。
今年1月，网上有消息称，馨宁公寓尚未摇号选房，就已在租房网上被大量挂牌。为一证信息的真伪，记者再次来到馨宁公寓。经现场调查了解核实，彼时华泾馨宁公寓公共租赁住房供应工作处在申请受理阶段，尚未签约入住，不可能出现公租房房源被转租的情况。网上的挂牌房源，均为该小区供应的动迁安置房房源。
今年4月，记者再一次来到馨宁公寓，见证首批签约入住的承租人是如何验房、交房的。当天上午，来沪工作3年的贾楠第一个拿到了新家的钥匙。签好合同，拿好钥匙，记者一路随同贾楠来到新居。刚一进门，这位年轻的小白领显然难掩内心的兴奋：“阳台好大，可以放张床在这里！ ”她忙不迭地说，恨不得马上就搬进来。
与廉租房、经适房、动迁安置房等其它种类的保障性安居工程的规划建设、申请供应工作如火如荼不同，上海的公租房在“四位一体”的住房保障体系中算得上是 “年轻”的。尽管眼下首批市筹房源已进入常态化供应阶段，但记者在实地采访调查中了解到，从首批两个项目的试点情况来看，公租房的租金并没有跟市场租金拉开太大的差距，且多以近郊的项目为主，可选择面还太窄，规模效应上不来，在实际的申请供应受理过程中，职工、家庭申请的主动性、积极性还不是最高，申请审核的流程仍有进一步缩短的空间。
不少业内人士、专家学者在接受采访时直言，作为租赁形式的保障房门类，公租房的申请门槛可以放得很宽，覆盖面比其它几种保障房都要广。随着住房保障的观念更多地转向“住有其居”，解决住房困难职工、家庭的租住需求，远比解决其拥有房产的购买需求要来得实在。未来的公租房申请供应力求“短平快”，项目力争实现“多点开花”，要多提供一些位于中心城区的公租房项目，扩大申请者的可选择面，此外，适当给予一些租金上的优惠，相信市场的接受度会更好。
◎记者手记 前菜都上了，那甜点呢？
这两年，政府官员市场调控谈得少了，住房保障谈得多了，这是我个人的感觉。
房价起起落落，季节性回暖，政策式杀跌，“小阳春”遭“狙击”，“金九银十”恐又“点刹”，于是谈了也白谈。
后一个倒是看得见，摸得着。不断顺应民意放宽准入门槛，扩大供应覆盖面，申请、审核、摇号、选房、交房、入住，一步一步倒也实在得很。
很多人说，买得起房子的人关心宏观调控，买不起房子的人关心住房保障。我想说，买得起房子的人反过来也会关心住房保障——自家小区边上造的就近安置房小区，会不会拉低我的房价？很多时候，买不起房子的人更加关心市场调控——谁不盼着房价跌到谷底，候准时机抄底。
相信包括我在内的很多人，都想知道限售政策何时退出，但正如有关方面所担心的那样，退出是否一定伴随着房价的报复性“回涨”，前期调控的成果是否真如梦幻泡影一击便破，囤积在离岸市场的巨资是否会杀回内地楼市从而吹涨新一轮房价上扬的走势，或许最合适的回答人选，应该是市场。
毫无疑问，把过快上涨的房价“摁”住，是本轮宏观调控的“前菜”，让房价回归至老百姓认为的合理水平，方才是真正的“主食”。
此刻，我倒是很期待，这后续的“甜点”会是什么。
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