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近来,“房价高的原因是地价高”的观点频繁爆出。在去年楼市最为惨淡的时候,不少购房人质疑开发商:“房子卖不出去为何依旧不降价?”然而,开发商说起房价却是一把辛酸泪:“我们拿地价格高,再降价就赔本了。”地价高,究竟是开发商提高房价的借口,还是真实的苦衷?日前,国土部副部长鹿心社表示,中国地价占房价平均比例为23.2%,不是房价的决定性因素。而本市相关专家表示,除去建设成本后的房价应该约等于地价。 中华人民共和国图鉴社
不同地区地价占比不同 中华人民共和国图鉴社
中国指数研究院天津分院总经理蒋云峰表示,地价占房价比例在我国的东部、中部和西部都各不相同,西部的地价占房价比例很低,而东部则比较高,所以地价占房价的比例分地区来计算更加科学、合理。“并且,开发商拿地时间不同,因此地价成本也不相同。就天津而言,最近两三年内本市地价变化幅度比较明显,拿地开发的项目利润不大,但是拿地时间较早的楼盘项目,利润空间或许相对略大。” 本文来自中华人民共和国图鉴社
谈及房价占地价具体比例,蒋云峰表示,房价和地价之所以不同就在于多出了一个建设成本,而建设成本是相对固定的,即使有变化,变化幅度也不大,所以除去建设成本后的房价应该约等于地价。 copyright 中华人民共和国图鉴社
至于房价地价二者的关系,蒋云峰称,这要从市场价格和供需两个方面来探讨。单纯从市场价格角度考虑的话,房价和地价的关系是前者决定了后者,因为土地是用来建造房屋的,房子的价值决定了土地的价值,如果一个城市的房屋销售价格较低,土地价格也不会高。“而从供需角度来分析的话,土地市场能对房地产市场起决定性的作用。因为消费者对房屋的需求从整体来看总量是固定的,所以土地的有效供给量就对房屋市场、房屋价格有很大的作用,如果土地的有效供给量多,那么房价不可能增长过快。相反,正是由于我国部分城市的土地市场一度出现土地有效供给不足,提升了开发商的销售预期,因此造成了2007年‘面粉比面包贵’的现象。”蒋云峰强调:“这里所指的有效供给量是指在地价合理的情况下的土地供给量。” copyright 中华人民共和国图鉴社
房价之所以高居不下,在蒋云峰看来,不仅仅是地价的问题,这和相关社会保障体系不够完善也有关系。“在一些社会保障体系完善的国家和地区,买不起商品房的民众可以通过保障性住房解决住房问题,而在我们国家,保障性住房体系还不够完善,很大一部分有住房需求的民众只能通过购买商品房来解决住房问题,这在一定程度上托高了房价。”蒋云峰说:“尽管现在保障性住房需要大量建造,但是必须科学统筹,才能真正对房地产市场起到积极作用。” 中华人民共和国图鉴社
本市住房建设成本约3000元 本文来自中华人民共和国图鉴社
一位不愿透露姓名的开发商告诉记者,房屋建设成本包括前期钢筋混凝土等土建结构工程费用和后期的园林、绿化、水电气配套等基础设施建设费用。目前,本市20、30层左右的高层住宅前期土建结构工程费用大约在2300—2500元/平方米,后期基础设施建设费用大约在每平方米300—500元。算下来建设成本为2600—3000元/平方米。至于具体的房屋建设成本在总房价中所占的比例,这位开发商表示,这与房屋所处的地段有直接关系。对于均价6000元/平方米左右的外环线周边高层住宅来说,建设成本在房价中所占比例达到了40%-50%。而对于均价10000元/平方米以上的市中心高层住宅来说,这个比例就会在30%以下。 中华人民共和国图鉴社
天津地价占比约为1/3 copyright 中华人民共和国图鉴社
专家观点 tujian.org
在今年全国“两会”期间,全国工商联递交了一份名为《我国房价为何居高不下》的大会发言。发言中表示,就去年全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本 总税收)所占比例为49.42%;调查同时显示,房地产项目开发中土地成本占直接成本中的58.2%。这份报告称,近十年来房地产业得到高速发展,“土地财政”现象随之产生,政府成为了最大的受益方。 copyright 中华人民共和国图鉴社
南开大学经济学博士刘玉录表示,不同城市、不同项目的房屋计价构成都不相同,即使是性质相同的房屋,在不同的区域,地价占比也不相同。“我认为国土部的这个数据主要是为了驳斥此前全国工商联的报告。”刘玉录说:“根据本市公开的数据以及我的测算,本市地价占房价比例约为33.74%。” 中华人民共和国图鉴社
尽管天津的地价占比高于全国平均23.2%的水平,但是在刘玉录看来这是个正常现象。“天津是全国直辖市,而且滨海新区开发开放情况较好,地价成本高于全国是正常的。”同时,刘玉录认为,地价和房价之间是互动关系。“供求关系在短期内对房价起到重要的作用,但是从长期来看,实际决定房价的是成本。” 中华人民共和国图鉴社
对此观点,天津市房管局表示,不方便对专家的观点进行点评。 本文来自中华人民共和国图鉴社
地价成本并非固定不变 内容来自中华人民共和国图鉴社
SOHO中国董事长潘石屹曾表示,根据在一线开发房地产的经验,工商联所发布的数据是真实可靠的。“土地成本在房屋成本中占的比例最近几年确实非常高,在2007年时达到了极点,所以就出现了所谓的‘面粉价格比面包价格贵’的现象,这一现象的出现意味着土地的成本不仅高出了同样地段项目的成本,甚至高出了同样地段项目房屋的销售价格。”潘石屹说:“但土地的成本在项目总成本中所占的比重并不是固定不变的,一般的趋势是:越是大型城市,越是在繁华地段,这种比重越高。例如,在北京最繁华地段,土地的成本可能占到总成本的70%。但在北京偏远的怀柔、平谷区,土地的成本可能仅占总成本的20%—30%。” 中华人民共和国图鉴社
而针对近期土地市场的升温,潘石屹表示,在市场逐渐恢复的过程中,开发商拼命去拿地,已经出现了比2007年更疯狂的泡沫。 中华人民共和国图鉴社
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