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天津二套房贷首付最低四成 2010年房价走势分析
近日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，要求金融机构严格二套住房购房贷款管理，二套房贷首付款比例不得低于40%、贷款利率严格按照风险定价。记者在采访中发现，目前天津大多数银行二套房贷首付比例基本上都不低于40%，一些二套房贷客户甚至被银行要求首付5成。
据了解，目前天津银行对于二套房贷都要求首付最少四成，贷款利率在基准利率水平之上。对于“二套房贷”的认定，也是以家庭为单位，不论市民以前办理过的房贷是否已经结清，再次办理贷款都要算作“二套”。
金融机构在继续支持居民首次贷款购买普通自住房的同时，要严格二套住房购房贷款管理，合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。继续实施差别化的住房税收政策。同时，要加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念。
加强房地产信贷风险管理。要严格执行房地产项目资本金要求，严禁对不符合信贷政策规定的房地产开发企业或开发项目发放房地产开发贷款。有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外“热钱”冲击我国市场。
继续整顿房地产市场秩序。进一步加强土地供应管理和商品房销售管理。各地要综合考虑土地价格、价款缴纳、合同约定开发时限及企业闲置地情况等因素，合理确定土地供应方式和内容，探索土地出让综合评标方法。从严控制商品住房项目单宗土地出让面积。加强市场监测。有关部门要及时发布市场调控和相关统计信息，稳定市场预期。
加快推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。中央将加大对保障性安居工程建设的支持力度，适当提高对中西部地区廉租住房建设的补助标准，改进和完善中央补助资金的下达方式，调动地方积极性，确保资金使用效果。
通知还要求，各地要结合本地区房地产市场情况，认真落实差别化的土地、金融、税收等政策，抓紧清理和纠正地方出台的越权减免税以及其他与中央调控要求不相符合的规定。
政策效应逐渐累加 天津2010年内房价波动频繁
第二套房贷的首付比例锁定在40%以上的政策终于明确。这个备受关注的贷款新政到底会对今年天津楼市带来怎样的影响呢？记者昨天（1月10日）走访了天津市房地产业协会研究委员会主任委员、天津市房地产研究会副秘书长刘玉录博士。
“政策效应会在年内逐渐累加，根据市场反应逐步调整政策方向和力度。”刘玉录博士坦言，此次出台的二套房贷首付四成以上的政策尽管并没有预期中严格，但这并不代表是最终的政策结果。
“2010年成交量会明显回调，全年成交量将会恢复2007年前的稳定水平。”刘玉录表示，“2010年天津商品房的全年成交量可能会在1000-1200万平方米左右，二手房成交量则将在800-850万平方米之间。这个成交量曾经保持了6-7年，如果今年最终恢复到这个水平，市场可以算是比较平稳了。”
关于价格方面的预期，刘玉录表示，2010年天津房价将出现比较频繁的震荡反复。“1月份的已经开始了市场博弈，而上半年的价格博弈则会比较激烈，房价震荡反复的频率和幅度都会比较大，下半年房价则将趋于平稳。”
现状：二套房首付4成早是底线
和09年二套房贷轻易获得首付和利率大幅优惠相比，2010年的二套房“待遇”可以说是上演了“大逆转”。尽管对大部分办理二套房贷的客户而言，获得首付4成、基准利率并不难，但是各家银行却明显提高了对二套房贷的“警惕”———收入负债比、个人综合评定、风险程度、信用水平都已纳入银行的考量范围。采访中，部分银行“个贷部”人士直接表示：“如果申请人以往贷款的逾期超过我们的标准，就不仅仅是首付几成的问题，其贷款申请可能直接被拒。”
“并不是所有办理第二套房贷款的客户都能获得首付4成。”农业银行天津分行个人金融部相关负责人接受采访时表示，实际过程中需要综合贷款年限、收入情况以及还款能力等多因素考虑。从浦发银行天津分行房贷部门了解到，二套房贷客户是否能获得4成首付要看收入状况。“客户的收入和负债比要在2倍以上，也就是说收入是负债的两倍，达到这个要求二套房贷就能享受4成的首付，否则首付会被提高。”天津银行个贷中心相关负责人说，目前该行二套房贷执行的首付标准是≥40%。“至于客户是否能享受4成首付则要根据其工作稳定性、家庭负担等多个方面。”
不过记者发现，目前一些银行执行的二套房贷利率并不是“在基准利率的基础上上浮10%”，有的银行执行的是在基准利率和基准利率1.1倍之间浮动；有的是基准利率；有的则是≥基准利率。
首套房优惠基本没改变
和二套房贷趋紧的现状看，目前天津首套房优惠基本上没有改变。“现在央行并没有收紧居民购买首套普通自住房的贷款，如果客户自身条件非常符合，一般银行还是愿意给客户办理的。毕竟首套房享受优惠是符合规定的，客户在你这个银行办不了，肯定有别的很多银行可以选择。”天津一家股份制银行的人士表示。
不过，有些购房人认为只要自己是首次买房，就能享受到利率7折、首付2成的优惠，实际并非如此。“我行首套房优惠主要需要满足2个条件：房屋面积在144平方米以下；房屋是以家庭为单位首次购房。”浦发银行天津分行房贷部门工作人员表示。
此外，有些银行的条件还会更“苛刻”些。“若购房人购房合同显示房屋面积≤144平方米、人民银行的个人征信系统也显示其为首次办理房贷，同时以家庭为单位（配偶、未成年子女）也没有房贷记录，只是说明其获得了享受优惠的资格，并不意味着就一定能享受到。在这些条件符合后，也要看其家庭负担、收入以及信用等多个方面，如果有其他不符合的条件，首付会在2成以上，利率也会在7折以上。”天津银行个贷中心相关负责人表示。
专家解读：抑制投机性购房
国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”
防止“地王”现象
廖英敏说：“探索土地出让综合评标方法等一系列涉及土地市场的政策，一方面是防止‘地王’现象，另一方面是提高土地供应和开发利用效率。”
规范国企投资房地产
廖英敏说：“2009年部分上市的国有大企业纷纷进入房地产市场，还拿了不少‘地王’。国有大企业疯狂拍地的行为，不利于房地产市场健康发展。这次政府特别提出要进一步规范国有大企业投资房地产，也是希望国有资本在房地产市场上能够起到好的主导作用。”
防止境外“热钱”冲击
在国际金融危机的冲击下，我国房地产市场呈现出异常火暴的态势，对于境外“热钱”具有极大的吸引力。中国社科院金融研究所金融市场研究室副主任尹中立表示：“预计2010年海外热钱会进一步进入新兴市场国家的股市房市等领域，带来这两个领域的泡沫膨胀。国家正是基于这样的担忧，明确提出加强对跨境投融资活动的监控，防止境外‘热钱’冲击我国市场这样的政策。”
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