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由涨幅为负到全国第二 乌鲁木齐房价为何飙升? |
2009-04-30 |
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9月，房价同比增幅21.1%，升至全国房价增幅榜第一；
10月，以18.5%的同比增幅位居全国第二。
这是近几个月来，乌鲁木齐市在国家发改委等部门发布的全国70个大中城市房价增幅榜中的排名，其房价涨幅超过北京、上海、深圳等城市。然而，就在2005年的1月至7月,该市房价涨幅还只是个负数，即-6.05%，排名全国倒数第二。
是什么原因导致乌鲁木齐市房价如脱缰野马般飙升？
销售者：开发商“捂房”赚老百姓的血汗钱
两个月前的购房经历让范宇感受到了房价涨幅的迅猛。他当时在乌鲁木齐市喀什东路看上一处普通多层住宅楼，很多市民都跟疯了似地在排队买房。销售人员告诉他：“马上就要涨了，赶紧买。”但他觉得，那样做太傻了，怎么可能涨那么快。两周后，当他再次来到售楼处时发现，该楼盘的房价每平方米又涨了两三百元。
在乌鲁木齐市房产管理局联合某网站进行的调查中，87.3%的被调查者认为乌鲁木齐市房价“非常高”，认为“比较合适”和“较低”的仅占7.6%。
“房价上涨这么快，与房地产开发商的‘捂房惜售’有很大关系。他们通过各种手段来赚取老百姓的血汗钱。”一名房产销售员透露。
他告诉记者，其实每个楼盘还没卖几套房子，在宣传和销售时就称已经快卖完了。现在房价涨得快，开发商会把房子捂在手里，等价高时再出售。这就造成了房源紧缺的假象。
很多市民也已经意识到了这个问题。
牛先生多次看房时，都遇到销售人员牛气冲天地说：房子？卖完了。他说：“房产交易中心的数据不是才下来吗，乌鲁木齐今年1月至9月，可预售的新建商品房是409余万平方米，比去年同期增长了267.2%，但实际销售还不足可预售住宅的一半，仅为115余万平方米，这肯定是开发商从中捣鬼。”
一位叫“大漠雄风”的网民就说，乌鲁木齐的房地产市场根本就不缺房源。
“大漠雄风”举例说，乌鲁木齐市城南北国春城两幢气派非凡的高层住宅建成三四年了，至今仍雇佣着大量的来新疆打工的农村妇女沿街散发售房广告，四处叫卖。与这个北国春城隔河滩快速路相望的还有一个世纪星小区，也有三座高层住宅，同样建成很长时间了，几乎没人购买、入住。
他认为，乌鲁木齐房地产市场不缺房。缺的是老百姓买得起、住得起的房。
除了“捂”，开发商还有很多招式为房价上涨推波助澜。
一位业内人士透露说：“房产公司有许多销售技巧，他们利用老百姓‘买涨不买跌’的购房心理，一般会先根据成本和市场情况提出均价探行情，如果客户能接受，他们就会不断加价。”
“以水木清华精品社区为例。2006年初建成后,由于当时周边并没有高档住宅小区做参照，每平方米3800元的开盘价格让许多市民觉得不值。后来开发商运用各种手段使购房者趋之若鹜，价格上涨到每平方米6500多元后，450多套高层住宅仍销售一空，一些炒房者更将价格抬高到每平方米7000余元。”该业内人士说。
开发商：政府抬高地价，我们当然要抬高房价
在老百姓的眼中，房价疯涨，是房地产开发商在赚取暴利。但许多开发商却向记者大倒苦水：现在地价这么高，单单土地成本一项，就比原来翻了两番，加上各种建筑材料不断涨价，不提高价格怎么行？我们赚取的利润并没有增多。
乌鲁木齐市国土资源局网站的信息表明，2002年7月1日，国土资源部11号令颁布实施后，该市经营性用地一律纳入土地有形市场，实行招拍挂出让。
据了解，乌鲁木齐2007年前三季度通过招标拍卖挂牌出让用地面积278.16万平方米，相比去年同期增加了180.23%。土地合同成交款达12.79亿元，相比去年同期增长了51.90%。
一家房地产公司的谭姓总经理助理表示，今年乌鲁木齐市城北及城南部分地区土地出让金大多上涨两倍以上，中心地带涨了三四倍。由于目前乌鲁木齐市房地产市场持续走俏，许多其他地区的房地产开发企业看中乌鲁木齐广大的开发空间，也来分一杯羹，造成地价不断上涨。
据新疆博石房地产开发有限公司有关负责人介绍，乌鲁木齐市商品房各项成本中，涨幅较大的是土地成本。因为政府放地太少，房产商通过“招、拍、挂”得到土地的方式，使得土地价格上涨。
“尽管成本增大，乌鲁木齐房价短期内涨幅较大，更主要的还是受市场供求的影响，受成本影响较小。预计明年还有上涨趋势。”该负责人说。
“政府把地价涨一点儿，开发商遵从利益最大化原则，自然会把房价涨得更高。”谭助理说。
不过据了解，截至今年10月底，乌鲁木齐市房地产开发商拥有待开发土地面积321.91万平方米，但实际完成土地开发面积却只有160.79万平方米。也就是说，有近一半已经批准的土地还没有开发。
这个数据引起许多老百姓质疑：如此大面积的土地闲置，是不是开发商在故意囤积土地？
建筑商：房价涨跟我们没多大关系
在开发商的口中，房价疯涨，有一部分是建筑材料成本增加所致。到底建筑成本增加对房价上涨的影响有多大呢？记者专门走访乌鲁木齐市几家建筑企业。
在江苏苏中建筑集团新疆分公司承建的“一龙尚座”的建筑现场，一些在现场休息的工人显得疲惫不堪，他们也纷纷表示，现在乌鲁木齐市的房价、物价上涨过快。塔吊工人表示，自己的工资比去年上涨了不少。
苏中建筑集团新疆分公司项目经理顾李平说：“房价涨得再高，和我们建筑企业关系都不大。建筑预算国家有定额标准，现在部分材料价格上涨，工人的年工资也上涨了一两千元，这些只能从我们的收益中扣除。”
新疆一老牌建工集团下属公司的周姓负责人表示，今年建筑原材料成本总体价格相对去年涨幅不大。2007年第三季度与2006年第三季度建筑原材料市场价同期相比，钢筋价格由每吨3200元至3300元，上升到每吨4000元至4200元。其余材料价格基本持平，多孔砖价格保持不变，同样是350元/千块；水泥价格也没有变化，都是0.35元/公斤。
周说，建筑材料成本上扬对房价突涨影响不大，因为建筑公司报给房地产公司的成本没有变化。原材料市场价格上涨的部分，建筑公司自己消化掉了，没有转嫁给开发商。
此外，该公司造价负责人告诉记者，商品房多层建筑(6层以下)的建筑成本是800元/平方米，高层建筑(6层以上)的建筑成本是1100元~1200元/平方米。
另外，一些建筑集团表示，现在生意难做，出苦力却收益甚微。
“一些收益大的项目如配电箱、外墙保温层等配套设备，全部由开发商自行安装。这样算来，他们反倒节余不少。”一家建筑集团负责人说。
高品质楼盘越来越多，经济适用房面积不断压缩
一些管理部门还认为，房屋品质高、投入大，也是目前房价攀高的重要原因。
翻开近期的本地报纸，打着光纤入户、智能化管理、CIOLD(宜居新标准国际化有机生活中心)等新口号的高层住宅小区广告越来越多，价格也让普通工薪阶层望而却步。
今年，高品质高层住宅小区成为许多房地产开发公司的首选，售价都在每平方米5000元以上。由新疆广汇房地产开发公司开发的高层住宅小区和枫雅居，不到一个月每平方米就上涨了1000多元，令人咋舌。
一家房产公司的总经理助理表示，现在开发商开发一座高层住宅楼的投入的确很高。建筑材料要符合国家建筑节能环保要求，仅拿玻璃来说，高层住宅全部使用钢化玻璃。他们还会引进各种先进的配套设施，以服务吸引消费者，如增加污水处理器系统，让水龙头流出的水和纯净水一样可以直接饮用，还有通道式垃圾处理器等。
至今未完工的南湖广场旁的“一龙尚座”，还专门建设了豪华的室内生态园、住户休息室、儿童娱乐厅等，这些配套设施的完善加大了开发商的投资。
在开发商如火如荼地兴建高品质商品房时，前几年对房价有平抑作用的经济适用房面积却在不断压缩，今年几乎没有开发量可供统计。
在11月21日举行的建言献策会上，新疆维吾尔自治区国土资源厅副厅长阿不都沙拉木·依明巴海直言，如果政府能够拿出一定的储备用地，先建设20万~40万平方米、价格约在每平方米2000元左右的保障性住房，将能有效平抑房价的过快上涨。
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