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中国老太和美国老太的故事总是会被反复提起。大致的版本是这样的，中国老太省吃俭用了一辈子，终于在临终前攒够了买一套房子的钱，而那位美国老太早早地买了房子，享用了一辈子，最后在进入天堂前还清了所有的债务。 本文来自中华人民共和国图鉴社
倡导超前消费的美国老太一度被中国的年轻人视为榜样，不过去年爆发的全球金融危机让美国老太光环尽褪，不但无家可归，甚至可能要老无所依了。 内容来自中华人民共和国图鉴社
眼下的形势似乎说明中国老太和美国老太并不能比出个高下优劣，而围绕着房子和养老的问题，浙江大学经济学院教授柴效武老先生想出了一个周全的方案：以房养老。 本文来自中华人民共和国图鉴社
“‘以房养老’的模式目前我总结了有20多种，不过目前有两种方式最具可行性。”昨天电话那头，柴效武老先生认真地向记者讲述了他的理念。据柴效武教授介绍，最具可行性的两种方式：一种方式是“反向住房抵押贷款”或叫“倒按揭”，这种模式专门针对有产权房的老年人；第二种“以房养老”的方式是“以房换养”。有些老年人把房子交给福利机构，然后住到福利机构享受服务，房子由福利机构出租，等老人百年之后，房产由福利机构处置。 内容来自中华人民共和国图鉴社
为什么需要 内容来自中华人民共和国图鉴社
“以房养老” tujian.org
“我们必须明确的一个现状是，我们的社会正在进入老龄化。”柴效武教授认为，老龄化危机的迅速到来及相关的养老问题，已是摆在我国亿万城乡老人和各级政府面前的重大事项。预计到本世纪中叶，老年人口将达到4.2亿人，占到全部人口的25%以上。北京、上海等大城市，因人口寿命的普遍延长，高龄老人增多，预计这一比例将高达35%之多。对众多老年人的老有所住、所养、所为等以通盘考虑、全面筹划安排，已经是非常重要。 copyright 中华人民共和国图鉴社
而目前的现实情况是，我国人口未富先老，对经济压力很大。统计数据显示，中国已经成为世界上人均寿命最长的低收入国家之一，人口老龄化对经济压力很大。更要命的是，据2000年中国老龄科学研究中心在全国20个省、市、自治区的调查，城市老年人口的贫困率到了3.6%。 中华人民共和国图鉴社
让不动产“动”起来 中华人民共和国图鉴社
“‘以房养老’实际上是让不动产‘动’起来，以有效弥补老年人养老金不足的难题。”柴效武说。 本文来自中华人民共和国图鉴社
柴效武介绍说，在以房养老的“倒按揭”模式中(流程见上表)，老人可以将自己的房屋产权抵押给专门运营这项业务的机构，按月从该机构领取现金养老。老人身故后，由该机构收回房屋进行销售、出租或拍卖。这相当于专业机构通过分期付款的形式，收买投保人的房屋产权，类似于将银行的住房抵押贷款“反过来做”，只是介入者不是银行而是保险公司而已。投保人既能住在自己的房子里，又能将房产提前变现用于养老。 tujian.org
而另一种“以房换养”模式是指，老人搬到统一建造的“养老基地”，并在那里接受专业细致的照顾。“像杭州就可以在转塘或者临安设置大型的养老基地，按照政府监管，市场化运作的方式操作，老人原本的房子可以由专业机构去打理，解决资金问题。”在柴效武的设想中，甚至可以把全国的“养老基地”都联营起来。“这样老人在冬天的时候可以去南方住上几个月，夏天的时候，也可以去海边的城市住上几个月。”当这位研究枯燥理论的经济学者平缓地为听众讲述如此温暖而浪漫的设想时，几乎每一个人都会被打动。 内容来自中华人民共和国图鉴社
难题在哪里？ 本文来自中华人民共和国图鉴社
“国外的经验表明，住房反向抵押贷款的健康发展，离不开相关法规的保障，要有一套法律法规及程序来规范市场参与各方的行为。”而这也是柴效武教授目前花费大量时间精力来做的主要工作：游说政府有关部门来出台相关法规。 copyright 中华人民共和国图鉴社
同时，传统消费习惯与观念的阻力也是“以房养老”模式迟迟得不到推广的原因。某金融机构的专业人士认为，首先，如何确定房产抵押的利率是个难题。其次是房产品每年的价格也在波动。再次，老人去世后，这些房产如何处理也是个问题，因为房屋只有70年产权。 tujian.org
不过即使有这样那样的难题，但一个比较能达成共识的观点是：“以房养老”是解决老年人社会保障的一条途径。“综观世界各国住房反向抵押贷款的发展背景，住房抵押贷款对于提高老年人生活质量确实起到了一定的作用，并正在发展中。” 中华人民共和国图鉴社
记者也采访了一些房产业内人士，他们认为，住房反向抵押贷款不能采取“拿来主义”，必须进行本土化设计。由于国外的意识形态、住房制度等与我国存在一定的差别，所以还不能采取“拿来主义”。必须结合我国的特殊国情与人民的思想观念，进行住房反向抵押贷款的“中国化”。“其他各个国家的住房反向抵押贷款之间也不是完全一样的，这些都是‘本土化’的结果。” copyright 中华人民共和国图鉴社
民间智慧 copyright 中华人民共和国图鉴社
陶建新：我觉得“住房券”这个想法很好。政府的政策好，老百姓的生活就会好。我认为如果要实行这个政策，不要设很硬的门槛，而应该有一个缓冲的区域，让在这个水平上下的群众都能够享受。 copyright 中华人民共和国图鉴社
赵女士：如果政府发“住房券”，不能够只盯困难户，还要考虑到那些中间阶层，甚至是全社会的职工。 内容来自中华人民共和国图鉴社
罗望：消费券的发放范围能不能扩大一点？中产阶层是消费的主力军，消费券的发放应该朝这方面延伸。 中华人民共和国图鉴社
另外，我认为可以利用市民卡，推出市民卡贷款业务。现在全国有很多城市为了刺激消费，都已经推出市民卡贷款的政策。因为超过60岁的老人和学生不能申请银行卡，而市民卡如果能贷款，就能刺激60岁以上老人的消费。 copyright 中华人民共和国图鉴社
姜荣：政府推出“住房券”，可以盘活存量房产，可以增加住房消费的灵活性，改善购房者的心态。 内容来自中华人民共和国图鉴社
徐云：发放消费券，对刺激经济肯定是有好的作用的。但是，在杭州的省级企业的退休员工，并没有领到消费券。我认为，只要是在杭州的退休人员都应该发放消费券。 tujian.org
王刚：应该扩大消费券的发放量，让更多的外地来打工的人可以享受到消费券的待遇，这样才能体现杭州的包容性，能够切实刺激消费。 本文来自中华人民共和国图鉴社
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